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　　最新的樓市數(shù)據(jù)顯示：2007年12月,上海共有116.7萬(wàn)平方米的商品住宅入市，成交量則約111.7萬(wàn)平方米。媒體援引業(yè)內(nèi)人士的分析稱，“上海當(dāng)年度首次出現(xiàn)供大于求”，“上海住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的神話已經(jīng)破滅”。(《上海證券報(bào)》、《東方早報(bào)》1月3日)

　　半個(gè)月前，由于“一手住房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年多來(lái)首次超過(guò)一手住房成交面積”，廣州樓市也出現(xiàn)了“供大于求的市場(chǎng)格局開(kāi)始形成”的聲音。(《南方日?qǐng)?bào)》2007年12月19日)

　　誠(chéng)如報(bào)道所言，“供不應(yīng)求”一直是困擾樓市的癥結(jié)。業(yè)界及專家普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)畸高并不斷攀升的罪魁禍?zhǔn)拙褪恰肮┎粦?yīng)求”，因此，房市調(diào)控的關(guān)鍵就是扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系。而今，被視為房市風(fēng)向標(biāo)的一線城市廣州和上海都傳來(lái)了供求“逆轉(zhuǎn)”的消息，這當(dāng)然是絕大多數(shù)人都希望看到的。

　　可是，兩地的房市真的出現(xiàn)“供大于求”了嗎？細(xì)讀報(bào)道，我才發(fā)現(xiàn)，所謂“逆轉(zhuǎn)”存在嚴(yán)重的誤讀：原來(lái)，“供大于求”的判斷直接源自商品住宅供應(yīng)量超過(guò)了成交量——可是，供應(yīng)量＞成交量＝“供大于求”嗎？

　　很顯然，作出“供大于求”結(jié)論的人，把“成交量”和“需求量”混為了一談。而這二者之間是不能畫(huà)等號(hào)的。兩三年來(lái)，“供不應(yīng)求”之下的房?jī)r(jià)持續(xù)快速走高。由于開(kāi)發(fā)商“囤地”、“捂盤(pán)”以及“炒房”等投機(jī)性購(gòu)房的不斷增加，房?jī)r(jià)上漲之快簡(jiǎn)直到了瘋狂的程度。但“哄抬價(jià)格”也是有限度的，開(kāi)發(fā)商也不可能隨心所欲地想漲多少就漲多少。在連續(xù)數(shù)月的“跳高”之后，房市終于出現(xiàn)了回調(diào)的跡象。大約從去年9月開(kāi)始，雖然房?jī)r(jià)還在上漲，但成交量卻開(kāi)始大幅萎縮，二手房中介市場(chǎng)也難以為繼了，深圳、廣州等城市不斷傳來(lái)二手房中介公司“關(guān)門(mén)”或停業(yè)的消息，這讓房市上的觀望氣氛更加濃厚。由于越來(lái)越多的人持幣觀望，房市的成交量不斷創(chuàng)造新低。這些觀望者雖然沒(méi)有買(mǎi)房，但他們大都是商品住宅的需求者，只不過(guò)這部分需求沒(méi)有轉(zhuǎn)化為消費(fèi)而已。同時(shí)，第二套房按揭貸款門(mén)檻的抬高也使一些住房需求被抑制，而銀行前三季度的信貸透支導(dǎo)致的第四季度信貸緊縮更使一些住房需求無(wú)法變成交易。

　　一部分需求在“觀望”中，一部分需求暫時(shí)被“抑制”，最終變成交易的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于真實(shí)的需求，怎么能將成交量等同于需求量呢？

　　當(dāng)然，交易量可能小于需求量，也可能大于需求量。在一個(gè)經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的完整周期內(nèi)，交易量與需求量大體上是相等的。這與價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)是一個(gè)道理。但在某一個(gè)時(shí)間段，受各種因素的影響，交易量可能嚴(yán)重偏離需求量。現(xiàn)階段的房市，顯然就是這樣。把交易量簡(jiǎn)單地等同于需求量，僅就一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，就得出“供大于求”的結(jié)論，如果不是無(wú)知，那就是自欺欺人。(盛大林)