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　  2008年的房價會是何種走勢？調控政策將在多大程度上發(fā)揮效果？被稱為房地產業(yè)調控政策“最后一只靴子”的物業(yè)稅，能聚集多大的勢能？本報特邀北京大學房地產研究中心主任馮科和長江證券研究員蘇雪晶，請他們談談對2008年房價、調控效果和物業(yè)稅的看法。

　　部分地區(qū)房價適度回落

　　主持人：怎樣看今年房價，明年的走勢又如何？

　　馮科：各個地方的市場不一樣。局部市場的房地產銷售價格出現(xiàn)回落，但不一定是拐點。廣州、深圳等南方地區(qū)的房地產比較市場化，整個區(qū)域的人都相對理性，所以房價的上升滯后于上海和北京。廣州、深圳房價在2007年上半年漲幅很大，大概是50%到100%。這里面可能有外部的力量，如香港和外資的力量在炒作，我相信本地的購買力是非常有限的。房價在短期內快速上漲必然會有一個相應的回落，這是正常的。房地產也是商品，沒有永遠漲價的時候。但是從結構來看，趨勢不太好判斷，在銀行信貸收緊和改善需求的產品供給減少之后，房價很可能出現(xiàn)反彈。

　　蘇雪晶：預計在四季度后，一線房價將回歸理性狀態(tài)。由于上海和北京的實際供給仍舊偏緊，以及地價和房價的關系，我不認為兩個城市地產價格會出現(xiàn)大幅下跌，深圳地區(qū)前三季上漲速度偏快，價格可能會出現(xiàn)一定調整，但幅度和時間還有待觀察。

　　支持房地產價格上漲的很多因素是長期存在的，我們對房地產市場趨勢長期樂觀，影響房價中期走勢最為關鍵的是政策調控因素。

　　調控效果會繼續(xù)顯現(xiàn)

　　主持人：如何看待宏觀調控的效果？

　　馮科：從目前的調控情況來看，對房地產業(yè)影響最大的調控措施是信貸緊縮，其次是提高準備金率，最后是加息。從目前的情況看，房地產信貸包括個人房貸已經占了很多銀行信貸總額的50%以上，有些銀行甚至達到了80%。如果房地產市場進入拐點，意味著房價進入下降通道，這會給銀行帶來大量不良資產。未來調控政策除了控制信貸規(guī)模以外，還應該利用金融創(chuàng)新拓寬房地產企業(yè)的融資渠道。如果說次貸危機暴露了美國金融創(chuàng)新“過猶不及”的話，我國在金融創(chuàng)新方面還處于“過于不足”階段。

　　蘇雪晶：地產行業(yè)對宏觀經濟影響是非常顯著的，任何國家對地產行業(yè)的調控都是相當謹慎的。我認為，政府調控的目的不是想打壓房價而僅僅是控制增速，抑制投資過熱。

　　2007年開始的調控政策，整體趨勢是針對性加強，操作性加強。政府從2003年開始對房地產行業(yè)出臺調控政策，曾經嘗試過調控供給和需求，直至今年開始采取多方面相互配合的調控手段，這樣的發(fā)展態(tài)勢，必然導致未來調控效果越來越突出。我們分析，將來有關房地產宏觀調控的重點不是出臺新的措施，而是如何把已有政策落到實處。

　　物業(yè)稅推出尚無時間表

　　主持人：物業(yè)稅預期何時開征，將對市場有何影響？

　　馮科：物業(yè)稅所要解決的問題不是簡單的房價問題，它還涉及到中央和地方政府關系，主要體現(xiàn)在財政土地出讓金上，地方政府把70年的土地出讓金收取以后，透支了幾十任市長的財政權，未來城市和政府的運營會非常困難。所以物業(yè)稅改革的重點是中央和地方的財政關系，而不是簡單的市場調節(jié)。物業(yè)稅不可能明年就一定會開征，也不太可能先收商業(yè)物業(yè)，既然要收就要全收。

　　蘇雪晶：我認為物業(yè)稅政策短期內不會大范圍出臺。從其他國家物業(yè)稅的開征情況看，物業(yè)稅推出肯定會對地產市場產生深刻影響。但房價是由多種因素造成的，物業(yè)稅不一定是解決高房價的靈丹妙藥。（記者 任曉）