最近一段時(shí)間，有關(guān)樓市拐點(diǎn)之爭(zhēng)幾乎陷入了白熱化狀態(tài)，且不說(shuō)在房地產(chǎn)開發(fā)商與公眾之間，即便在房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部，有關(guān)拐點(diǎn)的認(rèn)識(shí)也差之千里。萬(wàn)科董事局主席王石認(rèn)為：“房地產(chǎn)還不出現(xiàn)拐點(diǎn)才是咄咄怪事！ 中國(guó)大陸房?jī)r(jià)走勢(shì)正處在一個(gè)拐點(diǎn)上�！倍沃緩�(qiáng)則強(qiáng)調(diào)“夢(mèng)想讓樓市進(jìn)入拐點(diǎn)、看樓市大跌的確實(shí)大有人在，但他們會(huì)失望的�！�
正當(dāng)人們把目光聚集在樓市拐點(diǎn)之爭(zhēng)的時(shí)候，王石接受了央視采訪，在這次采訪中王石透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭(zhēng)論樓市現(xiàn)在是否處于拐點(diǎn)已不重要，重要的是，中國(guó)樓市需要拐點(diǎn)，需要一次像樣的下跌，否則，無(wú)論對(duì)于民生還是房地產(chǎn)業(yè)本身，都將意味著風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步累積。
房屋質(zhì)量的提高需要一次像樣的下跌來(lái)推動(dòng)。
王石直言不諱地說(shuō)：“從性能價(jià)格比上來(lái)講，中國(guó)和發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家相比，我們這個(gè)房子是相當(dāng)相當(dāng)不值的……和工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，(我國(guó)住房)質(zhì)量上還有很大的缺口，我覺(jué)得三四年之后會(huì)有比較大的改善�！�
作為一位資深房地產(chǎn)商，王石盡管講得很含蓄，但他依然點(diǎn)出了我國(guó)樓市中一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題，即質(zhì)量“缺口”問(wèn)題。但是，單純的“三四年”的時(shí)間變遷不能自動(dòng)提高房屋質(zhì)量，中國(guó)樓市需要一次像樣的下跌來(lái)促使房屋質(zhì)量的全面提升。原因有二：
一，供不應(yīng)求因素。最近幾年，全國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機(jī)性需求蜂擁進(jìn)入樓市瘋炒，與居住性需求一起演繹了我國(guó)房市供不應(yīng)求的格局。加之開發(fā)商人為囤積土地延遲開發(fā)和捂盤惜售等行為，減少了市場(chǎng)的有效供應(yīng)量，使得供不應(yīng)求的狀況極為明顯。不少樓盤剛一開盤就銷售一空。在這種情況下，開發(fā)商沒(méi)有任何動(dòng)力提高房屋建設(shè)質(zhì)量。
二是質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制本身的缺陷。目前，許多地方的商品房質(zhì)量監(jiān)管已經(jīng)“市場(chǎng)化”，大都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量實(shí)行五方責(zé)任主體(即開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)院和工程勘測(cè)方)共同負(fù)責(zé)制。但是，五方中除了開發(fā)商，剩下的四方全部都受雇于開發(fā)商。房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)同樣由開發(fā)商實(shí)施，質(zhì)監(jiān)部門僅按一定比例進(jìn)行一下抽檢(大都流于形式)。在這種情況下，房屋質(zhì)量怎么可能提高呢？中消協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)質(zhì)量投訴位居前列。
建立在房屋交易量下降基礎(chǔ)上的拐點(diǎn)，將能一改開發(fā)商由于供不應(yīng)求局面養(yǎng)成的忽略質(zhì)量的惰性，迫使其通過(guò)提高房屋質(zhì)量獲得消費(fèi)者的青睞。當(dāng)然，這也需要同時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)督、檢驗(yàn)制度進(jìn)行變革。
面粉貴于面包的現(xiàn)狀需要一次像樣的下跌來(lái)矯正。
王石說(shuō)：“面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)……土地供應(yīng)不足是市場(chǎng)健康發(fā)展要面對(duì)的問(wèn)題，但是絕對(duì)不構(gòu)成土地要貴過(guò)房?jī)r(jià)的理由�！�
2007年，我國(guó)樓市最大的一個(gè)特征，就是“地王”的不斷涌現(xiàn)。許多“地王”的樓面價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了周圍的房?jī)r(jià)，形成了所謂“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。這加大了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步大幅度上漲的預(yù)期，由此引發(fā)的炒作和投機(jī)熱潮又成為房?jī)r(jià)新一輪上漲的推手。面粉貴，面包就一定貴嗎？但現(xiàn)在很多開發(fā)商就是這樣想的，這種思維對(duì)許多開發(fā)商而言已經(jīng)根深蒂固。要改變這一點(diǎn)，僅僅靠理論上的爭(zhēng)辯是沒(méi)有任何用處的。只能靠樓市的一次像樣的下跌，只能靠樓市下跌帶來(lái)的深刻的教訓(xùn)，告訴房地產(chǎn)開發(fā)商，面包價(jià)格也有低于面粉價(jià)格的時(shí)候，他們才會(huì)在“地王”桂冠的爭(zhēng)奪中保持足夠的理性。
房?jī)r(jià)與民眾收入水平嚴(yán)重脫節(jié)的狀況需要一次像樣的下跌來(lái)調(diào)整。
王石說(shuō)：“很多人都問(wèn)我現(xiàn)在該不該買房子？我說(shuō)你三四年之后再買吧……三四年之后你是一個(gè)中產(chǎn)階層，你存這么多年錢還買不起房子的話，我覺(jué)得市場(chǎng)是有問(wèn)題的，市場(chǎng)一定會(huì)被懲罰的，不是懲罰消費(fèi)者，是懲罰房地產(chǎn)發(fā)展商，懲罰社會(huì)。”
房屋的本質(zhì)是用來(lái)居住的，是消費(fèi)品，而作為消費(fèi)品的價(jià)格是由民眾的實(shí)際購(gòu)買力來(lái)決定的，當(dāng)某種商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買力時(shí)，這個(gè)行業(yè)要么通過(guò)調(diào)整適應(yīng)人們的購(gòu)買力，要么，等待人們收入的上漲與之趨近。而無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)講，我國(guó)樓市目前的價(jià)格都需要一次像樣的下跌來(lái)調(diào)整。如果繼續(xù)沿著今年的速度漲下去，在投機(jī)和投資收益預(yù)期降低的情況下，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離居民的購(gòu)買力只會(huì)把開發(fā)商自己送入一個(gè)高處不勝寒的危險(xiǎn)境地。
調(diào)控政策本身也需要房?jī)r(jià)有一次像樣的下跌來(lái)配合。
從2005年的“國(guó)八條”，到2006年的“國(guó)六條”，再到今年的“房貸新政”，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年多，而恰恰是在這兩年多中，我國(guó)許多地方的樓市走出了一波強(qiáng)勢(shì)上漲行情。這使得一些開發(fā)商開始漠視政策調(diào)控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他指出：“確實(shí)這兩年國(guó)家政策有這樣的情況，調(diào)整一次價(jià)格上升一次，我覺(jué)得這次是不同的，要清醒認(rèn)識(shí)，這個(gè)是兩方面原因：一個(gè)方面是消費(fèi)者已經(jīng)承受不住了。這個(gè)要清醒地看到。第二個(gè)是國(guó)家的調(diào)整不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)……當(dāng)然房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。”
房地產(chǎn)開發(fā)商作為商人，首先關(guān)注的是利潤(rùn)，而決策層首先關(guān)注的是社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)注的是民生和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)熱不僅是通貨膨脹的結(jié)果更是加劇通貨膨脹的推動(dòng)者。決策者調(diào)控樓市的決心通過(guò)嚴(yán)厲的房貸新政已經(jīng)顯出端倪。任何漠視這種決心的態(tài)度都是危險(xiǎn)的。
總之，中國(guó)樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”并不重要，重要的是，中國(guó)樓市只有經(jīng)過(guò)一次像樣的“拐點(diǎn)”，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能減輕和避免房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)民生的進(jìn)一步傷害。而要促使樓市“拐點(diǎn)”的形成，不僅需要公眾的支持，也需要樓市中各個(gè)利益主體保持必要的清醒，對(duì)中央的調(diào)控政策作出配合。(賈圖 作者系房地產(chǎn)界資深評(píng)論人士)
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