如果把房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下降周期作為拐點(diǎn)的話，那么，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未出現(xiàn)拐點(diǎn)，請(qǐng)別再誤導(dǎo)可憐的消費(fèi)者了。貶值、通脹與投資品種過少這幾個(gè)因素共同作用，一起扭曲著房地產(chǎn)市場(chǎng)。
輕易地釋放拐點(diǎn)煙幕彈既是誤導(dǎo)民眾，對(duì)于政府下一步保障住房民生也沒什么好處。我們對(duì)保障住房民生的困難有足夠清楚的認(rèn)識(shí)，而不應(yīng)把深圳房價(jià)這一特例推衍至全局、提前宣告房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的勝利。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)業(yè)所遭遇的土地壟斷困局、保障型住房的財(cái)政困局等核心難題均未破解。
就因?yàn)橐恍┏鞘械倪呥h(yuǎn)地區(qū)的樓盤在打折銷售，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此就出現(xiàn)拐點(diǎn)了嗎？別自欺欺人了，這只不過是一顆煙幕彈。兩三年前京滬房價(jià)狂漲，并沒有因?yàn)閺V州房價(jià)的平穩(wěn)出現(xiàn)全國房價(jià)的平穩(wěn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)也不會(huì)因?yàn)樯钲诘南陆稻鸵l(fā)全國性的拐點(diǎn)的。
通常探討房地產(chǎn)拐點(diǎn)，最有力的證據(jù)就是房價(jià)的下挫。全國的房價(jià)真的下挫了嗎？國家統(tǒng)計(jì)局公布的近兩個(gè)月高漲的房價(jià)指數(shù)已經(jīng)推翻了這一結(jié)論，而一些地方的統(tǒng)計(jì)部門甚至不再公布清晰的房價(jià)指數(shù)了。
從金融角度來說，如果房價(jià)下挫，必須具備三個(gè)條件，一是人民幣真實(shí)匯率大幅升值，二是通脹風(fēng)險(xiǎn)大有緩解，三是投資品種極大豐富。
人民幣真實(shí)匯率升值意味著人民幣購買力上升，消費(fèi)者就會(huì)安心持有人民幣而不會(huì)恐慌性地大肆購買房地產(chǎn)、黃金等實(shí)物資產(chǎn)保值。土地與房產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)躥升是開發(fā)者與消費(fèi)者恐慌心理作用的結(jié)果，正是因?yàn)轭A(yù)計(jì)到人民幣真實(shí)價(jià)格的不斷縮水，才急于以儲(chǔ)備土地房產(chǎn)的方式保值增值。這兩年除了兌美元之外，人民幣對(duì)其他各主要幣種都在下降，幅度不低，這說明真實(shí)匯率水平不升反降，因此對(duì)于房地產(chǎn)仍然具有貨幣另類儲(chǔ)備的巨大價(jià)值。除非明年人民幣如預(yù)期一般大幅升值，否則，這一局面將難以扭轉(zhuǎn)。
通脹風(fēng)險(xiǎn)同樣使消費(fèi)者急于將人民幣兌換成實(shí)物資產(chǎn)，央行加息是儲(chǔ)蓄縮水的補(bǔ)償，印證了通脹的存在，由此導(dǎo)致的結(jié)果是加速了消費(fèi)者投資的速度，導(dǎo)致貨幣產(chǎn)出速度更快。目前政府某些部門以及一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家試圖通過抑制股市與房地產(chǎn)泡沫，來抑制通脹。如央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱先生在“2008年中國鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略發(fā)展與投資峰會(huì)”上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有更多的供給，需要調(diào)整，樓市調(diào)整不可避免。其心情可以理解，但成效絕對(duì)不會(huì)好，因?yàn)檫@是一種倒果為因的簡(jiǎn)單邏輯錯(cuò)誤，正因?yàn)橥泴?dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的形成，而不是相反，房地產(chǎn)泡沫催生了通脹，成為通脹之因。所以，樊綱先生的表態(tài)只能作為政策性表態(tài)來解讀，而絕對(duì)不能成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。
牽涉到各種復(fù)雜因素，人民幣真實(shí)匯率暫時(shí)無法大幅升值，通脹風(fēng)險(xiǎn)將長期存在，那么，要降低房價(jià)最好的辦法就是擴(kuò)大投資品種，使消費(fèi)者擁有更多的選擇。金融市場(chǎng)中的證券市場(chǎng)、債權(quán)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)，除了政策與壟斷色彩濃重的證券與房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，其他三個(gè)市場(chǎng)均不發(fā)達(dá)，預(yù)計(jì)明年政府將極大地拓展債券市場(chǎng)，但這是未來的預(yù)期，收入如何尚難確定，不能作為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的立論。
這三大金融領(lǐng)域的因素加上信貸的緊縮一起扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)，證明房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)是個(gè)真實(shí)的謊言。
但是，房地產(chǎn)商自己不也在說拐點(diǎn)了嗎？不要被片言只語所迷惑，那是中國房地產(chǎn)業(yè)洗牌的先兆，這些地產(chǎn)商在回收現(xiàn)金流，等待兼并大戰(zhàn)的開始。所以王石才會(huì)在承認(rèn)拐點(diǎn)后，又提出廣深特例，同時(shí)又肯定房地產(chǎn)還有十年繁榮，他以靈敏的嗅覺感受到了政策拐點(diǎn)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)的出現(xiàn)。
如果以政策論，拐點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)從行政籠罩下的土地壟斷型商品房市場(chǎng)向土地壟斷下的商品與保障型住房并重階段過渡。但能否落實(shí)，尚在未定之天，全賴政府對(duì)民生的保障決心。(葉檀）
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