2007年冬天來到之前，身居北京的人們，已經(jīng)許久沒有聽到關(guān)于房價(jià)的“新聞”了。因?yàn)檫@一年里，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價(jià)，除了“喊漲”，并沒有哪怕一丁點(diǎn)與此不同的新鮮內(nèi)容。
不過，這個冬天，情況有了變化。先是珠三角的幾個城市傳來消息：“房價(jià)跌了”；接著，又有一家深圳大型地產(chǎn)中介的老板卷款上億潛逃，被媒體大量曝光；而此前，第二套房貸款利率與首付比例新政出籠。忽然間，一往無前的“房價(jià)”顯得有點(diǎn)“遲疑”起來。有人開始追問：中國房市是否已經(jīng)面臨“拐點(diǎn)”？而另一部分人則輕描淡寫地將最近一些城市房價(jià)的下跌描繪為房市的一次“假摔”。
僵局
賣方在起勁吆喝
買方已捂緊錢袋
一些跡象已經(jīng)顯示出目前房市中的種種悖論。
一方面，相當(dāng)部分專家學(xué)者與房地產(chǎn)開發(fā)商都堅(jiān)定地認(rèn)為，需求旺盛與供應(yīng)不足是當(dāng)前中國房價(jià)上漲的重要原因；但是另一個方面，許多基于調(diào)查研究后得出的結(jié)論則指出：“有價(jià)無市”現(xiàn)象突出，大部分的潛在購房者已經(jīng)轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度，選擇了“持幣”，而不是“購房”。一面是迫切的購房需求，一面又是謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，房市似乎陷入一次“僵局”。
對北京、上海等幾個大城市的高房價(jià)和“瘋漲”勢頭，這些城市中早已彌漫了不少抱怨的情緒。搜房網(wǎng)的總裁莫天全在不久前歐美同學(xué)會舉辦的一次論壇上說，中國的股市幾乎是讓所有的人都在高興，而房市則讓相當(dāng)一部分人不高興，買了房的人可能會高興，因?yàn)榉孔由盗�，而沒有買房的人則肯定不會高興，因?yàn)榉孔釉絹碓劫F�，F(xiàn)在，不高興的情緒似乎找到了力量，房價(jià)竟然出現(xiàn)了回落，至少猛漲的勢頭已經(jīng)緩了下來。
然而，即使如此，“僵局”依然是一個難以回避的事實(shí)�！盎芈洹迸c“慢漲”之后的房價(jià)，仍然在一個高位徘徊，無論賣方怎么描述“供不應(yīng)求”，怎么說明“房價(jià)高，高得有道理”，卻無法掩蓋日漸下降的成交量。這也使得銷售商們開始主動給那些潛在的客戶挨個打電話，推銷自己的樓盤，而早幾個月，這些“客戶”們都是起大早去老遠(yuǎn)的地方看盤填表排隊(duì)的主兒。
但是，現(xiàn)在“客戶”們都得更謹(jǐn)慎地把自己的錢袋捂緊了，找上門來的生意總有點(diǎn)讓人不放心，更重要的是，對于房價(jià)在未來的走向，人們已經(jīng)越來越?jīng)]有一個清晰的意見。
謎局
看“漲”派理直氣壯
看“跌”派呼聲漸強(qiáng)
圍繞著“房價(jià)”的討論，似乎從來沒有停歇過。
在政府、開發(fā)商、購房者幾方之間，錯綜復(fù)雜的關(guān)系總是很難被簡單厘清；而同時，不同立場的聲音卻被媒體不斷拋出。于是，“抱怨”似乎成了所有人的“武器”——開發(fā)商抱怨政府土地提供有限；而購房者則罵開發(fā)商發(fā)了黑心財(cái)——最近出籠的各種富豪榜上，房地產(chǎn)商人都名列前茅的事實(shí)，由不得人不浮想聯(lián)翩。
在充滿言論自由的中國房市中，似乎每個人都在努力地闡述自己的觀點(diǎn)和理由：開發(fā)商覺得現(xiàn)在的房價(jià)不是太高而是不夠高；有房者祈禱著自己的房產(chǎn)至少是不要貶值；無房一族當(dāng)然做夢都在希望房價(jià)能夠迅速跌下來；投資客則像盯大盤一樣盯著樓盤，時刻準(zhǔn)備著賣漲殺跌。在各種不同預(yù)期的心理博弈中，房市越來越像一個“謎局”，房價(jià)則開始了“迷霧中的旅行”。
關(guān)于房價(jià)的走勢，隨著這種博弈的氛圍越來越濃厚，道理也越說越糊涂。
喊漲的聲音當(dāng)然是一個主流，然而，一個“漲”字，對于全國一盤棋的中國房市來說，實(shí)在是過于簡單了�！皾q”在量上，有多有少；在區(qū)域分布上，有這里漲、那里不漲，有這里漲多、那里漲少……實(shí)難一概而論。但是，籠統(tǒng)地討論“房價(jià)”，似乎是一件更容易讓人習(xí)慣的事情。因其言論而時常成為話題人物的著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)就說過，只要現(xiàn)在這種供不應(yīng)求的情況不改變，房價(jià)再漲個十年也不是沒有可能。從北京等城市目前“量跌價(jià)漲”的狀況來看，看“漲”派亦沒有喪失現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
不過，看“跌”一方的力量正空前地強(qiáng)大起來。根據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點(diǎn)會否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會出現(xiàn)；對于現(xiàn)在是否是買房的好時機(jī)，69.13%的被調(diào)查者認(rèn)為不是，僅有18.11%的人認(rèn)為是，因?yàn)橐院蠓績r(jià)還得漲；對于今后一兩年里房價(jià)將呈何種走勢，47.56%的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長。
更為穩(wěn)健的姿態(tài)，則是承認(rèn)目前出現(xiàn)的價(jià)格波動現(xiàn)象，但仍相信房價(jià)將會穩(wěn)定發(fā)展。如北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)便說：“目前個別城市部分樓盤樓價(jià)出現(xiàn)波動的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點(diǎn)�！�
這種對房市發(fā)展相對樂觀的看法甚至有國際經(jīng)驗(yàn)支持。據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP存在密切聯(lián)系。當(dāng)一個國家人均GDP在1000至4000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000至8000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。我國人均GDP2006年已達(dá)2000美元，這似乎意味著：今后相當(dāng)長時間內(nèi)，我國住宅產(chǎn)業(yè)都與“蕭條”絕緣。
從長遠(yuǎn)來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場供需狀況不會發(fā)生根本性改變，居民不斷增長的住房需求依然是房價(jià)上行的動力。然而，引發(fā)焦慮的是，大量資金的涌入造成了房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的非理性上漲。因此，未來房價(jià)既可能繼續(xù)上漲，也存在回調(diào)可能。關(guān)鍵是各種因素之間如何消長變化以及宏觀調(diào)控措施如何落實(shí)。
棋局
博弈固然看“實(shí)力”
關(guān)鍵其實(shí)在“心態(tài)”
在眾說紛紜的時代里，聽信各種“抱怨”沒有任何實(shí)際意義。比如房地產(chǎn)商喜歡痛陳“地荒說”，然而，北師大金融研究中心12月4日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》即指出：開發(fā)商目前的囤地規(guī)模大約可支持開發(fā)商靜態(tài)開發(fā)4年或者動態(tài)開發(fā)3年，即可支撐一個完整的開發(fā)周期。
而供不應(yīng)求說，也需要一分為二來看。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，如果房子純粹是投資品，而政府又要穩(wěn)定這種投資品價(jià)格的話，把房子造到月球上去也會供不應(yīng)求。但現(xiàn)在的問題當(dāng)然是：房子不會造到月球上去，而房子也不是純投資品，它更是消費(fèi)品。作為消費(fèi)品，現(xiàn)在的房價(jià)的確已經(jīng)超過了大部分工薪階層的實(shí)際購買能力，供求已產(chǎn)生變形。
對于開發(fā)商來說，他們需要利潤；無房戶需要一套自己真正能買得起住得上的房子；政府需要這個社會的健康發(fā)展，最近頻頻出臺的政策說明，中國政府已經(jīng)在高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的影響民生的問題。
但是，對于具體的房價(jià)，這仍然是一個需要一分為二來看的問題。
某個開發(fā)商曾經(jīng)開玩笑說，“安得廣廈千萬間”，從杜甫就開始搞房地產(chǎn)開發(fā)了。這樣的顛覆是過于含混的，杜甫的詩句在今天可以代表無房一族的心聲，居者有其屋的社會理想是不能松動的，杜甫即使是從事房地產(chǎn)事業(yè)，那么，也會致力于廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，以解決中低收入階層的住房問題，而不是面向高收入階層去建造商品房。目前，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的確存在供應(yīng)不足的問題，需要政府出臺一系列政策措施來進(jìn)行引導(dǎo)。這一部分住房的房價(jià)與房租，相應(yīng)也會“以人為本”，穩(wěn)定在合理的范圍。
至于高檔住宅和高價(jià)商品房，由于其購買者絕大部分屬于高收入階層和數(shù)量不少的投資客，討論這部分住房的供求是一件很有意思的事情。《中國證券報(bào)》最近撰文指出，上海不少樓盤近期遭遇了畸高的撤單率(買房后又退房)。某樓盤的數(shù)據(jù)顯示，已售出房源是1342套，撤單次數(shù)卻高達(dá)916次，大多數(shù)月份的撤單率占到當(dāng)月簽約數(shù)的1/3以上，部分月份撤單率甚至高于簽約率，如今年10月其簽約次數(shù)為132次，撤單達(dá)244次。而該樓盤今年漲幅已經(jīng)達(dá)到了80%左右。業(yè)內(nèi)人士表示，很多樓盤在原先并不熱銷的情況下，想要抬高價(jià)格，只能先靠自己內(nèi)部“消化”，炒作漲價(jià)熱銷的局面。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前上海房價(jià)大幅拉升的空間已經(jīng)有限，而濃厚的投資心態(tài)對樓市的穩(wěn)定發(fā)展十分不利。因此，從實(shí)質(zhì)意義上而言，上海并沒有出現(xiàn)供不應(yīng)求。在投資過熱的情況下，上海樓市正面臨一把雙刃劍：“如果市場走強(qiáng)，投資熱將助推房價(jià)，而如果市場走弱，投資熱則可能導(dǎo)致房價(jià)大幅下跌�！�
從這個意義上來說，市場中的房價(jià)就有如棋局，視博弈者的心態(tài)在局中最終偏向了哪一方。房地產(chǎn)商潘石屹在其博客里說過一句話——“在市場經(jīng)濟(jì)中最重要的是作判斷”。很簡單，但是很對頭。(記者 楊凱)
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