最近幾年，我國房價之所以持續(xù)快速上漲，一個重要原因在于房地產市場基本上為商品房所主導，數量微乎其微的保障性住房無法對房價走勢構成影響。而經濟適用房新政，將社會保障性住房緊密聯系成為一個整體，從而，使我國的房地產市場在供應結構和需求結構方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
11月30日，建設部等七部門聯合發(fā)布了《經濟適用住房管理辦法》。辦法指出，“經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接”——這是經濟適用房向下與廉租房的銜接，同時，經濟適用房向上又與“限價房”實現了鏈接，這樣，“三房”無縫對接，不僅使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系，也使得從經濟適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機銜接在了一起。
經濟適用房新政的作用或許正在于此。作為一個承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會保障性住房緊密聯系成為一個整體，由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價產生影響的局面，從而，使我國的房地產市場在供應結構和需求結構方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
最近幾年，我國房價之所以持續(xù)快速上漲，一個重要原因在于房地產市場基本上為商品房所占據，數量微乎其微的保障性住房無法對商品房構成影響，如此單一的供應結構即便從世界范圍內來看也是絕無僅有的。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導，價格很容易被操縱。
我國現有家庭總數1.8億戶，幾次調查數據顯示，目前我國低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數據達到1000萬戶，也僅占全國家庭總數的5.6%。這說明， 根據現有的統(tǒng)計口徑計算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數中，只占極小的一部分。數量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個尷尬的“夾心層”。
由于社會保障性住房針對的人群太少，且與“夾心層”無緣，導致一部分“夾心層”無奈之下選擇購買商品房，由此滋生出一部分商品房的被動需求者，這成為推高房價上漲的一個重要因素。除此之外，還有一部分“夾心層”尚未被動購買商品房，但他們對住房有著天然的需求，這種潛在的需求因素加大了人們對商品房市場供不應求的預期，也同樣成為推高房價上漲的一個重要因素。
為了改變這一局面，有關部門推出了“限價房”政策。但是，“限價房”由于缺少經濟適用房這一過渡環(huán)節(jié)，使得廉租房與“限價房”之間依然存在著一個龐大真空地帶。因為“限價房”定位于“超過經濟適用房購買條件的夾心層”，而不是定位于“超過廉租房條件而買不起經濟適用房的夾心層”。
事實證明，“限價房”的推出對抑制房價上漲并沒有起到明顯作用。不僅如此，一些地方利用“限價房”取代經濟適用房，實際上是在變相推卸自己的責任。因為經濟適用房是享受諸多優(yōu)惠政策的社會保障性住房。比如，經濟適用房的建設用地采取行政劃撥方式供應；免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔等等。而對于“限價房”政府則不需要承擔如此之多的責任，并且政府照樣可以保持穩(wěn)定的收益。
但是，在經濟適用房的地位確立后，“限價房”作為社會保障性住房向市場化的商品房的一個過渡，則能夠起到一定的積極作用。
“經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接”，實際上意味著社會保障性住房的針對對象在擴大。并且，《經濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定，“經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右”，這種具體而明確的剛性規(guī)定，便于在實踐中被落實，這將改變目前經濟適用房越建越大、偏離政策初衷的現狀�！�60平方米左右”的限制，實際上等于去除了經濟適用房的部分投機價值，加上政府回購、準入限制等規(guī)定，更容易使經濟適用房中的投機行為受到抑制。同時，“60平方米”的剛性規(guī)定也意味著，同樣面積的土地將能夠建造出更多的經濟適用房，被住房保障政策邊緣化的“夾心層”，相當一部分將被因此受益。
需要指出的是，經濟適用房并不需要政府投入太多財力，它只需通過讓渡其自身收益即可完成。眾所周知，在我國的房價構成成本中，建筑成本占比很小，成本中的大部分是土地出讓金和各種稅費，只要政府按照新的《經濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經濟適用住房建設用地“確保優(yōu)先供應”，并且免征相關稅費，經濟適用房建設完全可以在解決住房保障方面發(fā)揮巨大威力。
這將徹底改變我國的房地產市場結構。從供應結構來看，社會保障性住房在實現無縫對接，成為一個系統(tǒng)主體后，將改變商品房“一房獨大”的局面，使整個樓市供應結構呈現多元化特征，將對平抑房價，防止“經濟增長偏快轉向過熱、防物價全面上漲和防資產泡沫”起到重要作用。從需求結構來看，社會保障性住房實現無縫對接，將使得“夾心層”對商品房的被動需求大大減小，從而，改變需求持續(xù)推高房價的局面。同時，由于商品房“一房獨大”的基礎不復存在，房價的壟斷態(tài)勢也喪失了基本前提，眾多的投機性購房將知難而退，房價將逐漸回歸理性，住房這一令民眾普遍擔憂的問題也將逐漸得到解決。
(賈圖 作者現居北京，資深房地產評論專家)
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