在11月15日舉行的第六屆住博會(huì)高峰論壇上，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)張小宏透露，截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供應(yīng)總套數(shù)的35.9%，比2006年高出1.5個(gè)百分點(diǎn)，中小戶型供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)，從表面上來(lái)看，我國(guó)90平方米以下普通商品房占商品房供應(yīng)的總套數(shù)在增加，但是，“小戶型供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)”的結(jié)論卻更像是偷換概念的結(jié)果。因?yàn)�，判斷中小戶型住房供�?yīng)增加與否、增加多少的依據(jù)應(yīng)該是“面積”而非“套數(shù)”。
我國(guó)第二次房市調(diào)控政策明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。
顯然，中央政策的著眼點(diǎn)在于“面積”而非“套數(shù)”，衡量政策效果的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是“面積”而非“套數(shù)”。我們知道，同樣的面積建造小戶型住房的套數(shù)肯定要比建造大戶型住房的套數(shù)多很多。莫說(shuō)“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重”，已經(jīng)達(dá)到“開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即使達(dá)到了政策規(guī)定的一半目標(biāo)即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供應(yīng)總套數(shù)中的比例也不應(yīng)只占35.9%！
通過(guò)對(duì)比不難看出，有關(guān)人士通過(guò)以“套數(shù)”來(lái)取代“面積”，就把90平方米以下普通商品房供應(yīng)遠(yuǎn)未達(dá)到政策預(yù)期的缺陷輕松變成了成績(jī)！
事實(shí)上，即便與建設(shè)部披露的其他數(shù)據(jù)相比，“小戶型供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)”的結(jié)論也顯得非常勉強(qiáng)。根據(jù)建設(shè)部的信息整合數(shù)據(jù)，今年1至10月，我國(guó)登記成交的住房面積當(dāng)中，套均面積仍保持在110平方米以上。以北京為例，10月份北京商品住宅預(yù)售登記套數(shù)9861套，總面積1290642平方米，套均面積130.8平方米。在90平方米以下住房面積占70%的剛性政策出臺(tái)近一年半之后，大戶型住房依然頑強(qiáng)占據(jù)市場(chǎng)主流的狀況凸顯政策執(zhí)行的不力。
于是，問(wèn)題就出來(lái)了，我們的房市調(diào)整到目前為止，尚且缺少一個(gè)公正的效果評(píng)估機(jī)制。房市調(diào)控到底取得了哪些效果，基本上都是由建設(shè)部等有關(guān)部門總結(jié)和發(fā)布的，問(wèn)題在于，這些部門自身就是房市調(diào)控的參與者，即便從趨利避害的角度來(lái)考慮，有哪個(gè)部委愿意直言不諱地談?wù)搯?wèn)題，客觀公正地評(píng)估調(diào)控效果呢？
由于效果評(píng)估機(jī)制缺位，導(dǎo)致了相關(guān)信息的混亂。比如，在2005年“國(guó)八條”剛一出臺(tái)，許多媒體就發(fā)出報(bào)道，說(shuō)房?jī)r(jià)一天下跌了10%，退房者如潮云云。有評(píng)論甚至樂(lè)觀地指出：房市的寒冬驟然而至。加之開(kāi)發(fā)商等既得利益集團(tuán)叫苦不迭，我國(guó)房市仿佛一夜之間進(jìn)入了蕭條階段。
正是由于效果評(píng)估機(jī)制缺位，這種夸大其詞的聲音取代了反映現(xiàn)實(shí)狀況的評(píng)估，而這恰是開(kāi)發(fā)商等既得利益集團(tuán)所需要的。因?yàn)�，過(guò)分夸大“國(guó)八條”效果的結(jié)果，容易誤導(dǎo)決策層，引發(fā)他們對(duì)調(diào)控過(guò)重導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到損害的擔(dān)心。決策層顯然不希望看到這一幕。他們希望我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，既不希望房?jī)r(jià)快速上漲，也不希望房市從此限于低迷狀態(tài)。各地地方政府的傾向性可能更為明顯，他們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)蕭條的恐懼遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的擔(dān)憂。
隨后，一些地方即將出臺(tái)的調(diào)控措施變“軟”了許多，并且，不少政策干脆就沒(méi)有執(zhí)行，被擱置起來(lái)。缺少效果評(píng)估機(jī)制的結(jié)果是，虛假的脫離現(xiàn)實(shí)實(shí)際情況的效果評(píng)估被普遍接受，開(kāi)發(fā)商等既得利益集團(tuán)也因此逃過(guò)一“劫”，他們沉默一段時(shí)間后便再次拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。
房市調(diào)控要取得效果，效果評(píng)估機(jī)制和問(wèn)責(zé)機(jī)制是絕對(duì)不能缺位的。否則，房市調(diào)控就可能因?yàn)槿鄙僖粋�(gè)評(píng)估標(biāo)尺和約束性制度而陷入困局。
(王力 作者系《云南信息報(bào)》時(shí)政部主任、專欄作家)
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