近日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》)，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大�！赌夸洝繁硎�，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除。
政府為什么進一步對外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴格限制？甚至對于居民普通住宅開發(fā)都不鼓勵呢？
我認為，在目前中國土地公有制的條件下，由于土地制度、信貸制度及稅收制度等方面的不足，使得中國房地產(chǎn)市場是一個非市場因素影響大的市場，從而使得這個市場的利潤并非是平均利潤，而是持續(xù)多年的超額壟斷利潤。這種高利潤也并非是企業(yè)經(jīng)營超常的結(jié)果，而是一定的制度缺陷導(dǎo)致的。如果讓外資輕易進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，就等于說把這樣一大塊利潤拱手讓給他人去壟斷。
當(dāng)然，政府已看到問題所在，但是不應(yīng)該僅停留在市場準(zhǔn)入限制上，應(yīng)對這個問題進行全面的研究與分析，找到問題的根源所在。為什么房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期持有超額利潤？這些超額利潤從哪里來？應(yīng)該由誰來分享？政府有沒有能力通過嚴格的稅收制度對國有土地的溢價收回讓廣大群眾來分享？
對于外資的限制，其實是為了提升居民的居住條件，提升民生的福利。房地產(chǎn)是居民的生活必需品，所以，從最近政府出臺的24號文、359號文及39號文，從黨的十七大報告來看，都意識到這個問題的重要性，都把居民的基本居住條件放在第一位。因此，房地產(chǎn)對外資限制也就十分正常，也是對中央文件與精神的落實。
比如說，在新加坡等國家，不僅對外商進入進行嚴格限制，而且對外國居民購買住宅也都是嚴格限制的。在新加坡，沒有政府批準(zhǔn)，外國人是不可以自由購買住宅的。因為，如果讓大量的外國人購買，住房又有投資品的屬性，價格是市場預(yù)期決定的。在這種情況下，只要外國投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場的價格是上升的，那么這個投資市場的房價就容易在短期內(nèi)被推到高處。
限制外國投資者進入，一是可以減少他們進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作機會，二是可以減少房地產(chǎn)市場的需求。這樣，就能促使國內(nèi)房地產(chǎn)基本上成為一個居民消費的市場，中國房地產(chǎn)市場就能走向健康發(fā)展之路。(作者；易憲容 整理：柯鵬)
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