10月份的房?jī)r(jià)，一半是火焰，一半是海水——有關(guān)部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)稱(chēng)，“10月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)兩年新高”，房?jī)r(jià)看起來(lái)仍然紅似火。而與此同時(shí)，全國(guó)許多城市普遍出現(xiàn)了商品房市場(chǎng)交易量急劇萎縮的狀況，市場(chǎng)顯然已經(jīng)清淡如水。如何解讀這一現(xiàn)象？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為何不能反映這一點(diǎn)？有關(guān)部門(mén)之間各自發(fā)布的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為何經(jīng)常發(fā)生沖突？問(wèn)題到底出在哪里？
11月15日，多家媒體刊發(fā)了國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2007年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，為2005年7月中國(guó)擴(kuò)大月度房?jī)r(jià)調(diào)查范圍以來(lái)的最大單月漲幅，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。
媒體在報(bào)道時(shí)，用了“10月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)兩年新高”這樣的標(biāo)題，有的還得出了“各大中城市的房?jī)r(jià)依然在你追我趕，并無(wú)趨緩跡象”這樣的結(jié)論。
這種信息給民眾帶來(lái)的感覺(jué)是顯而易見(jiàn)的：房?jī)r(jià)在快速上漲，如果不抓緊買(mǎi)房，今后將不得不付出更高的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧卡斯認(rèn)為，公眾對(duì)未來(lái)良好預(yù)期容易轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，從而進(jìn)入消費(fèi)決策。房?jī)r(jià)快速上漲信息給人們心理上帶來(lái)的驅(qū)動(dòng)作用無(wú)疑將使部分潛在的購(gòu)買(mǎi)力直接轉(zhuǎn)化為消費(fèi)行動(dòng)，進(jìn)而，成為房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。
但是，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)遺漏了一個(gè)極其重要的因素，即成交量的變化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在研究某種商品的價(jià)格走勢(shì)時(shí)，不僅看價(jià)格，也看交易量，因?yàn)榛诓煌灰琢康膬r(jià)格有著截然不同的市場(chǎng)解讀，通過(guò)兩種數(shù)據(jù)的結(jié)合才能得出相對(duì)準(zhǔn)確的結(jié)論。然而，我們有關(guān)部門(mén)所發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，交易量卻是缺位的，這是由統(tǒng)計(jì)方式的局限性所決定了的——發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計(jì)，無(wú)法反映具體的交易量。這樣，某種商品目前的價(jià)格變化與未來(lái)的走勢(shì)之間就容易失去原本非常緊密的聯(lián)系。
事實(shí)上，在10月份房?jī)r(jià)大漲的同時(shí)，全國(guó)許多大城市的房市卻一片低迷。不妨先看看有著風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的深圳市的狀況。據(jù)11月15日的《南方都市報(bào)》報(bào)道：目前深圳樓市一片蕭條，處于“有價(jià)無(wú)市”的局面。深圳部分樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)變“虛”，無(wú)論是新房還是二手房的交易量都已經(jīng)大幅萎縮。目前，一手房市場(chǎng)已有公司變相降價(jià)，通過(guò)“買(mǎi)房送精裝修”、“送全套家具家電”等各種方式來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)。
據(jù)悉，深圳市的房市交易量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。深圳市國(guó)土房管局發(fā)布的相關(guān)信息證實(shí)了這一點(diǎn)：今年以來(lái)深圳每天房屋成交量為300套左右，但10月份卻異常慘淡，“十一”黃金周的7天內(nèi)，市場(chǎng)總共成交只有82套。世華地產(chǎn)關(guān)內(nèi)住宅部營(yíng)業(yè)副總經(jīng)理梁文輝認(rèn)為，房產(chǎn)商擔(dān)心降價(jià)會(huì)引發(fā)樓市大崩盤(pán)，因此目前正在普遍“咬緊牙關(guān)”集體在扛著。某業(yè)內(nèi)人士甚至判斷，政策環(huán)境的變化可能會(huì)使深圳房?jī)r(jià)回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。
目前上海、北京、珠海等大城市，房市的成交量也都呈明顯下降趨勢(shì)。而這種至關(guān)重要的現(xiàn)象都未能在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)。
沒(méi)有成交量配合，房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)的實(shí)際參考價(jià)值就大大降低。因?yàn)樵谶@種情況下，房?jī)r(jià)的漲幅實(shí)際上是由少部分住房的交易價(jià)格所決定的，而這很容易被人造假，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的失真。事實(shí)上，我國(guó)有關(guān)部門(mén)在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)變動(dòng)情況時(shí)，很多原始數(shù)據(jù)直接來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司并不配備專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)人員，基本都是臨時(shí)指派人填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表格，因此，這些原始數(shù)據(jù)的真實(shí)性本身就難以保障。
在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，信息的壟斷性特征極其明顯。公眾獲取房市信息的渠道只有兩個(gè)：有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商等房市中的既得利益者，公眾對(duì)后者發(fā)布的信息缺乏信任，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的信息幾乎成為公眾判斷房?jī)r(jià)未來(lái)走向的惟一參考。面對(duì)“10月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)兩年新高”這樣的表述，公眾該作何選擇？
實(shí)際上，即便不考慮交易量因素，目前有關(guān)房?jī)r(jià)本身的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可能是失真的。一個(gè)最明顯的例子是，有關(guān)部門(mén)之間發(fā)布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果經(jīng)常發(fā)生沖突，甚至有的是上漲有的是下跌，可謂差之千里，讓公眾無(wú)所適從。為什么會(huì)出現(xiàn)這種匪夷所思的局面呢？有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)方法不同使然。
在1997年之前，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)主要是由建設(shè)部發(fā)布，其對(duì)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑為“全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格”等指標(biāo)，是按合同登記備案的總額和總面積來(lái)計(jì)算平均房?jī)r(jià)的。之后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)也相繼發(fā)布房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其公布的住房?jī)r(jià)格指數(shù)屬于抽樣統(tǒng)計(jì)，主要是按類(lèi)別抽樣房?jī)r(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算房?jī)r(jià)漲跌。
甚至同一部門(mén)的統(tǒng)計(jì)方式也隨著時(shí)間的變化而改變。比如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一開(kāi)始采用“全國(guó)商品房平均售價(jià)”、“全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格”等指標(biāo)，從2005年8月起，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又轉(zhuǎn)而采用“全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格”這一指標(biāo)。由于統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)單位、統(tǒng)計(jì)方式不斷調(diào)整，各有關(guān)部門(mén)之間的統(tǒng)計(jì)結(jié)果經(jīng)常發(fā)生沖突。目前，公眾甚至不知道哪種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更接近真實(shí)，而有關(guān)部門(mén)也不做任何說(shuō)明，只管各自發(fā)布自己的數(shù)據(jù)，以強(qiáng)化自己在房市中的話(huà)語(yǔ)權(quán)。
另外，許多地方為了掩蓋房?jī)r(jià)的真實(shí)狀況，基本上都是將郊區(qū)的房?jī)r(jià)并入中心城區(qū)房?jī)r(jià)一起算平均值，由此得出的房?jī)r(jià)漲幅也嚴(yán)重失真。某地報(bào)出的平均房?jī)r(jià)為每平方米4000元，有人轉(zhuǎn)遍整個(gè)市內(nèi)的所有樓盤(pán)沒(méi)有一個(gè)是低于這個(gè)價(jià)格的。這說(shuō)明房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)諸如“跨區(qū)平均”這樣的技術(shù)處理，已經(jīng)嚴(yán)重脫離現(xiàn)實(shí)。
因此，“10月房?jī)r(jià)大漲9.5%”這一數(shù)據(jù)在發(fā)布時(shí)不僅遺漏了交易量，其本身固有的諸多統(tǒng)計(jì)缺陷也不足以真實(shí)反映當(dāng)前的實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅，這樣既容易誤導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)決斷，也容易誤導(dǎo)中央政府的宏觀調(diào)控決策。有關(guān)部門(mén)應(yīng)該正視統(tǒng)計(jì)缺陷，及時(shí)進(jìn)行論證和修正，以使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確地反映房?jī)r(jià)實(shí)際狀況。
(王蘋(píng) 作者系新浪華東地產(chǎn)專(zhuān)題策劃，財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家)
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