“市中心到底還有多少土地可以拿出來賣？”在今年接二連三拍出幾塊高價地之后，很多人發(fā)出了這樣的疑問。今年的杭州樓市在大牛市的背景下格外火爆，而作為“房源之源”的土地市場，也顯得分外熱鬧。根據(jù)杭州市國土局的公告，眾開發(fā)商垂涎已久的“東南面粉廠”地塊，將于本月29日在土地市場掛牌出讓。
“東南面粉廠”不是最后的晚餐
“旅游1.2萬元樓面價拿下長板巷地塊后，綠城笑了；雅戈爾1.5萬元樓面價拿下‘杭商院’地塊后，旅游笑了�，F(xiàn)在又有一個外來的遠洋地產(chǎn)用這么高的價格拿了‘杭一棉’，再回頭看綠城拿的那塊地，他們真是占了大便宜了�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此評價杭州的幾塊高價地，而同時，他也開始預(yù)測，“‘東南面粉廠’估計樓面價會拍到1.8到2萬之間”。更有一種大膽的預(yù)測稱，“這么好的位置，價格在兩萬以上都是可能的”。
翻開杭州2006年的讀地手冊，不難發(fā)現(xiàn)，“東南面粉廠”地塊在去年規(guī)劃推出的土地中，是被公認為地理位置最好的一塊，整宗地就在文暉路黎明園小區(qū)邊上，西臨京杭大運河，面積不大，共44畝，其中37.9畝可用于建住宅，容積率要求不大于3.1，相信此次參與競價的開發(fā)商，不會少于“杭一棉”地塊。但是到底會拍出怎樣的價格，在那個歷史瞬間到來的時刻，一切不得而知。正如一位開發(fā)商所說，“誰都知道這是塊好肉，關(guān)鍵是花多大的代價吃掉它才合算”。
從錢江新城17號地塊到“杭商院”，從“金松洗衣機廠”到“杭一棉”，地價一次次被刷新。而一次次“絕版地塊”被推出后，人們開始對這種“絕版”的說法產(chǎn)生了懷疑。實際上，這種懷疑不無道理。從杭州市的規(guī)劃中可以看到，重機、喜得寶、新華造紙廠、杭氧、杭鍋等5處老廠房，都是規(guī)劃中要搬遷出去的老廠房。“重機”地塊早在去年就被列入出讓用地的規(guī)劃，而喜得寶的搬遷工作也早已開始，預(yù)計明年2月結(jié)束。
上市公司成“圈地運動”主角
“我們的心理價位在20個億，但是實際上，過了18億元以后，就沒有本地房企參與競價了，只剩下兩家外來房產(chǎn)大鱷在拼搶�！边@是在“杭一棉”地塊的出讓現(xiàn)場，一位綠城高管對記者所說的話。而另一位業(yè)內(nèi)人士則認為，這樣的場景還會不斷上演。事實上，今年的杭州土地市場上，凡是受關(guān)注度較高的地塊，都有多家上市公司前來參與競拍，而10個月來的成交信息也明確顯示，除了個別地塊以外，幾乎所有被公認為“寶地”的杭州市中心的土地，都落入了外來房產(chǎn)大鱷的囊中。
或許是因為看好杭州市場的未來發(fā)展，或許是因為對于杭州本土情況的了解不夠深入，外來房產(chǎn)大鱷的出手，總是比本土的開發(fā)商要闊氣得多。
香港九龍倉、雅戈爾置業(yè)、保利地產(chǎn)、金地集團、遠洋地產(chǎn)……從三墩到下沙、從市中心到錢江新城，房產(chǎn)大鱷們在杭州布下的棋子無所不在。在他們的眼里，杭州似乎處處是寶地。
“瘋了”，這是杭州各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上，用來形容眼下地價和房價最多的形容詞。認為這些圈地運動過于瘋狂的不僅是網(wǎng)友，當(dāng)“杭一棉”拍出了15588元/平方米的樓面價時，多位開發(fā)商的第一評價也多是這個詞。是透支未來，還是先知先覺？一位證券分析師的測算是：在樓面地價等于周邊房價的情況下，每年30%的房價上漲，才能保證三年后10%的盈利水平。
10月，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超明確表示，土地開發(fā)建設(shè)成本提高、土地價格上漲較快，是房價持續(xù)上漲的主要原因之一。而反過來，房價的上升，又推動了開發(fā)商對土地的爭奪，最終推動了地價的上揚。這種“地價—房價—地價”之間循環(huán)往復(fù)的關(guān)系，由上市公司經(jīng)由股市得到了更大程度的放大。
地價上升的另一個重要原因，則是在前一輪的宏觀調(diào)控中，多數(shù)房企由于對市場的預(yù)期不足，導(dǎo)致他們的土地儲備匱乏。2003年是杭州土地供應(yīng)的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因為宏觀調(diào)控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。結(jié)果今年行情好了，很多企業(yè)沒有儲備土地開發(fā)了。盡管今年僅前8個月的土地供給超過了去年全年，然而在大量上市公司資金涌入土地市場的背景下，要改變這種僧多粥少的局面，多少顯得有些捉襟見肘。
有人看多有人看空
高價地頻頻出現(xiàn)的同時，樓市的風(fēng)險也開始出現(xiàn)。
杭州的房價尚且保持堅挺，而廣州樓市的臉已經(jīng)悄悄在變。10月廣州樓市成交量有所下跌，后期多個樓盤出現(xiàn)了暗降現(xiàn)象，打折、優(yōu)惠促銷，有的甚至出現(xiàn)明降。
而在杭州，在快速推地和高價拿地的土地市場，曾經(jīng)一度出現(xiàn)的“流拍”現(xiàn)象，也開始現(xiàn)身。10月30日下午，杭政儲出[2007]64號地塊，因為某房企繳不足保證金而被政府收回，而這個“不和諧”的音符，很快被淹沒在看客們對于“杭一棉”地價猜想的議論聲中。
對于本月底出讓的“東南面粉廠”地塊，顯然讓更多的人對樓市的何去何從，充滿了臆想。
看多的業(yè)內(nèi)人士認為，這塊地的位置之優(yōu)越，再加上運河景觀的配套，會讓這塊地的樓面價飆升到2萬元/平方米以上，也不會太讓人覺得意外。
也有人看空。在中都置業(yè)的常務(wù)副總劉強眼里，這塊地只是一塊位于目前市中心的地塊，一旦這塊地被拍出了高價，則會使得整個朝暉地段的老房子價格全面上揚。而國外多年的發(fā)展經(jīng)驗表明，城市的發(fā)展并非只有一個中心，而是應(yīng)該沿著快速交通干道發(fā)展起來的一個經(jīng)濟帶。為了某個時期的所謂“市中心”，而付出這樣高的代價，顯然是不理性的。
誰來為高房價買單
“在第一輪的交易中，買單自然是開發(fā)商，但最終這種高成本和高風(fēng)險，都會被轉(zhuǎn)嫁到終端購房者的身上�！碧於紝崢I(yè)的副總王旭飛這樣分析。
未來的樓市的確更像是一場豪賭——高價拿地的開發(fā)商們，若是賭贏了，未來三年的杭州房價，將以每年30%的速度增長；若是輸了，風(fēng)險將從開發(fā)商、購房者傳導(dǎo)到資本市場。
王旭飛分析說，一方面由于社會保障尚且不夠完善，另一方面面臨快速通脹的壓力，再加之投資渠道不夠暢通，老百姓的積蓄要么放在樓市，要么投入股市。而在股市高位震蕩的時期，房產(chǎn)品似乎是更好的選擇。
“這種用買房來對資產(chǎn)進行保值的最基本的前提，便是房價只會上揚而不會下跌�！敝卸贾脴I(yè)的常務(wù)副總劉強，對于這種前提的是否可靠，表示了擔(dān)憂，他認為香港房價下跌30%便是一個前車之鑒。而一旦樓市出現(xiàn)了拐點，銀行將會出現(xiàn)大量的呆賬壞賬，帶來極大的金融風(fēng)險。
“需要100年建設(shè)的城市，是否有必要一定要在10年之內(nèi)建成？”王旭飛發(fā)出了這樣的質(zhì)疑。
更有力的質(zhì)疑，來自對于杭州未來發(fā)展前景的分析。劉強這樣說道：“杭州本來是一個創(chuàng)業(yè)性的城市，而高地價在推動房價上漲的同時，大幅度提高了創(chuàng)業(yè)型人才的置業(yè)成本。另一方面，房價的上揚，可能讓投資者最終因為成本過高而選擇放棄。”
高地價將何去何從
在眾多質(zhì)疑聲中，也有人在提醒，這些土地的取得并不是“即拍即得”。根據(jù)國土局的出讓文件，“杭一棉”的交地時間是在2009年。即便是早日開工，樓盤面市也要到2010年。如果再加上許可范圍內(nèi)的兩年閑置時間，“杭一棉”地塊所建項目的面市時間，可以推遲到2012年。
5年后的房價，似乎沒有人能說清楚，似乎多數(shù)人保持樂觀，而土地競買現(xiàn)場，大量開發(fā)商止步于1.4萬元樓面價的事實，似乎更能說明問題。他們并不是不明白這塊地的交地時間和付款方式。
當(dāng)被問及將來的房價是否可能下跌時，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商，遲疑片刻后的回答是：“當(dāng)然有這個可能�！钡撬瑫r解釋，這種可能是基于穩(wěn)定的物價水平基礎(chǔ)上的。“目前地價的快速上漲，已經(jīng)帶動了多個行業(yè)的成本提升�！痹谒磥恚胺績r的漲跌涉及到幾百個行業(yè)，很有可能成為通貨膨脹的最大推動因素”。
劉強對于未來樓市的走向，則不僅僅在于房價的漲跌，在他眼里，“不僅70%以上的老百姓買不起單價2萬元以上的房子，而且實際上他們也沒有必要為這樣的高房價買單�！痹谒磥恚乜焖俳煌ǜ傻腊l(fā)展起來的經(jīng)濟帶，是屢次被國外的發(fā)展經(jīng)驗所證明有效的，“富人沒有必要擠在市中心，而讓窮人住得太遠，也無形中大大提高了他們的交通成本”。(記者 葛慧)
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