投資買房加劇住房緊張
記者：由國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等部委上周公布的新數(shù)據(jù)顯示，今年9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。在你們看來(lái)，眼下房?jī)r(jià)不斷上漲的動(dòng)力何在？
殷劍峰：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因是多方面的，最直接的原因是流動(dòng)性過(guò)剩和城市化大背景下商品房領(lǐng)域顯著的供不應(yīng)求。從供需角度看，目前中國(guó)每年新增的城鎮(zhèn)家庭大概在600萬(wàn)-700萬(wàn)戶，而同期新竣工的商品住宅只有300萬(wàn)-400萬(wàn)套，缺口很大。另一方面，越來(lái)越多的人將買房作為一種投資行為，也進(jìn)一步加劇了住房的緊張。
沈明高：目前中國(guó)民眾和企業(yè)缺少有效的投資途徑。儲(chǔ)蓄和購(gòu)買國(guó)債回報(bào)都比較低，企業(yè)投資回報(bào)率高，但指望普通居民辦企業(yè)不現(xiàn)實(shí)，買股票風(fēng)險(xiǎn)又太大。在這種情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、買房就成為增加財(cái)富的重要渠道。錢都涌向房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)自然上漲很快。
顧云昌：一定意義上講，貧富差距的持續(xù)擴(kuò)大也造成了投資性買房的增加。一部分人手中持有的財(cái)富越來(lái)越多，這部分財(cái)富進(jìn)行投資、增值的要求也就越大。從總體上看，在目前房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，投資房地產(chǎn)獲利較多，所以盡管國(guó)家對(duì)投機(jī)性需求進(jìn)行了遏制，但投資房產(chǎn)者依然有利可圖。
低端房?jī)r(jià)市場(chǎng)政策缺位
記者：眾所周知，針對(duì)高房?jī)r(jià)，政府已經(jīng)出臺(tái)大量的調(diào)控政策，但為什么效果并不明顯？
顧云昌：地價(jià)在商品房的成本構(gòu)成中占據(jù)很大成分。中國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，要守住18億畝的紅線，土地部門根據(jù)國(guó)家的宏觀要求必然要對(duì)土地收管壓減。一方面收緊土地，另一方面實(shí)行“招、拍、掛”，必然造成地價(jià)上漲。
另外，政府出臺(tái)的一些措施，從長(zhǎng)期看有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，但短期看，對(duì)于目前住宅的供應(yīng)還是有一定的影響。去年提出“90-70”的政策以后，開(kāi)發(fā)商和政府都在觀望、等待，一些項(xiàng)目差不多推遲審批半年甚至9個(gè)月；另一方面，在建立和諧社會(huì)和《物權(quán)法》實(shí)施的背景下，拆遷的難度加大，拖延了竣工的速度。這些都導(dǎo)致住房的供應(yīng)有所滯緩，成為今年房?jī)r(jià)上漲的重要因素。
殷劍峰：如今，地方政府是明確的唯一的土地創(chuàng)收主體，構(gòu)成財(cái)政收入的重要來(lái)源。這種壟斷性的土地創(chuàng)收問(wèn)題不改變，土地的成本也就改變不了。從這一意義上看，僅僅靠一些簡(jiǎn)單的手段去抑制炒房，例如提高交易成本是起不到作用的，也是不明智的。
陳道富：事實(shí)上，目前住房是一個(gè)很特殊的商品，既是住宅，又是一個(gè)可以投資的商品。就投資品而言，完全按照市場(chǎng)的規(guī)則辦就可以，但這對(duì)低收入者而言則是一種傷害�？梢哉f(shuō)，政策在低端市場(chǎng)里的相對(duì)缺位使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行出現(xiàn)了很大的扭曲，兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)采取統(tǒng)一的政策，這對(duì)整體來(lái)說(shuō)是對(duì)的，但是對(duì)局部都不是針對(duì)性的政策，所以就出現(xiàn)了房地產(chǎn)各種政策出來(lái)以后任何人都有意見(jiàn)。
房?jī)r(jià)還有多大上漲空間？
記者：現(xiàn)在大家最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)到底還能漲多久，房?jī)r(jià)上揚(yáng)還有多大的空間？因?yàn)楦鞣降挠^點(diǎn)爭(zhēng)論非常大，有人提到目前深圳、上海的房?jī)r(jià)和交易量都有一定的回落，這是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)？
沈明高：這很難給出一個(gè)明確的答案，但從世界范圍來(lái)看房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)趨勢(shì)。歐洲的房?jī)r(jià)現(xiàn)在也漲得比較快，特別是北歐的一些小國(guó)，像芬蘭、丹麥、挪威、瑞典這些國(guó)家人口只有500萬(wàn)，典型的地廣人稀的地方。我今年3月份去北歐的時(shí)候發(fā)現(xiàn)他們的房?jī)r(jià)過(guò)去5年來(lái)也翻了一倍以上，當(dāng)然速度不如中國(guó)快。倫敦的房?jī)r(jià)漲得就更離譜了。
但是中國(guó)人多地少，如果上面提到的這些地廣人稀的國(guó)家房?jī)r(jià)都在漲，我們?cè)贊q的話在一定程度上可能有關(guān)聯(lián)性。當(dāng)然，這并不是說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)漲是應(yīng)該的。我覺(jué)得，在流動(dòng)性比較充裕的情況下，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上漲是一個(gè)必然的結(jié)果。
顧云昌：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一種“錢松地緊”的狀態(tài)，流動(dòng)性資金量大，土地政策卻在收緊，因此，我覺(jué)得中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，地價(jià)的漲幅也還是會(huì)繼續(xù)漲下去的，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)出了大問(wèn)題房?jī)r(jià)才會(huì)往下跌。我希望房?jī)r(jià)的漲幅如果能低于我們的收入水平的增長(zhǎng)速度，比如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5%-6%還是能夠接受的。
但我希望的是房?jī)r(jià)目前這樣的漲幅不要再繼續(xù)下去。事實(shí)上，更多的人是不希望房?jī)r(jià)往下降的，他們是希望房?jī)r(jià)慢慢地增長(zhǎng)，用我們收入的增長(zhǎng)逐步把房?jī)r(jià)上漲的泡沫吸收。
殷劍峰：我個(gè)人判斷，中國(guó)目前凸現(xiàn)的住房供不應(yīng)求的這種狀況至多在2020年就會(huì)平衡。屆時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度肯定會(huì)放緩，不排除部分城市如深圳、上海甚至是北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平的回落。但是，到那個(gè)時(shí)候出現(xiàn)如日本當(dāng)年房地產(chǎn)崩盤的情況的可能性也很小，畢竟中國(guó)的城鎮(zhèn)人口占比只有40%多。
增加資金和土地供給能否降低高房?jī)r(jià)？
記者：剛才你們幾位也都提到，中國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)“虛高”的根子在于土地資源稀缺，但是，在中國(guó)現(xiàn)有的制度環(huán)境下，我們又不可能對(duì)土地制度本身作出很大的改變。那么，在你們看來(lái)，有沒(méi)有其他比較現(xiàn)實(shí)的途徑把房地產(chǎn)的“虛火”降下來(lái)？
顧云昌：我覺(jué)得，在保證18億畝耕地的基礎(chǔ)上，讓農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地通過(guò)合理、合法的程序進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，可緩解土地供應(yīng)緊張。此外，中國(guó)的房?jī)r(jià)最終還是要從需求角度考慮，需求方面有賴于流動(dòng)性的收縮，在這方面，恐怕還需要政府創(chuàng)新通過(guò)更多的金融產(chǎn)品來(lái)吸收大家的投資，吸收泡沫。
梅新育：從目前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況來(lái)看，我認(rèn)為，有一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)業(yè)從資本市場(chǎng)得到的資金太多了。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商囤積土地、囤積樓盤的方式不改變，再給多少錢也一樣不夠。
陳道富：我也認(rèn)為，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商資金一點(diǎn)都不緊，資金松得很。真正緊的是中小開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在大的開(kāi)發(fā)商在一線城市出現(xiàn)了壟斷的局面。只要地價(jià)一直上漲，資金就肯定會(huì)向這些機(jī)構(gòu)集中，中小的開(kāi)發(fā)商可能就會(huì)跑到二三線城市了，但是中小開(kāi)發(fā)商的資金是非常緊的。如果僅僅向這個(gè)市場(chǎng)注入土地或者是資金，在目前的情況下可能發(fā)揮不了增加供給的作用，我覺(jué)得解決土地囤積的問(wèn)題可能比這個(gè)還重要。(鄭春峰 胡劍龍 齊有波）
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