房價居高不下、“地王”新紀錄頻頻,日前由國土資源部發(fā)布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令),限制“地王”、打擊囤地的出發(fā)點,使新政受到普遍關注。與此同時,地方政府的土地供應方式也在進行著新嘗試。如上海市剛剛實施的633號文件,便對住宅類用地的規(guī)則進行了調(diào)整。針對土地源頭的調(diào)控,將對樓市產(chǎn)生怎樣的影響?此次上證第一演播室特請來專業(yè)人士,為網(wǎng)友做出解答。
競爭加劇引發(fā)囤地現(xiàn)象
主持人:今年以來,各地“地王”頻現(xiàn),大開發(fā)商紛紛搶地囤地,這種現(xiàn)狀反映了怎樣的土地環(huán)境?開發(fā)商囤地會對市場產(chǎn)生怎樣的影響?
應振祥:造成這種現(xiàn)象的原因是多方面。首先,土地的稀缺性體現(xiàn)在其唯一性和不可替代性,對開發(fā)企業(yè)而言,因為沒有地就不會有房,也就沒有了市場份額。再加之土地的不可移動性,使得局部土地稀缺性加劇(如上海內(nèi)環(huán)等區(qū)域)。其次,從全國各地土地供應的情況來看,政府土地儲備較少的情況較為普遍,從而使得土地一級市場供求關系緊張。同時在土地供應日趨減少的形勢下,擁有大量的土地儲備成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心優(yōu)勢,開發(fā)企業(yè)更加舍得投入來爭奪“地王”。第三,受到資本市場的影響,土地市場與股票證券市場的關系息息相關。尤其在近期,正如貴報報道的那樣,“股市”與“房市”的相互作用,也成為推高地價的作用力之一。
對于部分土地儲備量較少的開發(fā)商來說,不通過激烈的競爭獲得土地就將意味著后期沒有可用于開發(fā)的土地。尤其是在某個城市運營中的建設空檔區(qū),前期土地儲備已經(jīng)消耗殆盡,繼續(xù)補充新的土地,成為迫切需要。
開發(fā)商的盲目囤地,會帶來土地有效供應和利用不足,可令市場供應“縮水”,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力圈占大面積土地,形成“壟斷”,從而推動房價上漲,進而增加銀行信貸風險和政府信用風險。
新政控制源頭市場
主持人:關于土地招拍掛方面的法令調(diào)整已有多次,此次國土資源部39號令的要點體現(xiàn)在哪里?上海近期也出臺了關于住宅土地招拍掛的新規(guī)定,新政策的出發(fā)點和意義是什么?
應振祥:由于前一段時間,全國各地“地王”現(xiàn)象頻傳,全國房價大漲。“39號令”是政府調(diào)控當前房地產(chǎn)市場,使其健康發(fā)展的一個手段之一。這次調(diào)控的一個重點是,土地款的支付,只要不違反土地出讓合同,按照合同約定分期付款是可以的,但不再可以分期、分批拿證了,必須繳清全部出讓金后,才可以拿到建設用地使用權(quán)證。
由于過去一些地方土地出讓過程中,受讓人未繳清全部出讓金就取得了土地使用權(quán)證,或根據(jù)付款進程和支付比例部分取得了建設用地使用權(quán)證書,造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn),同時,也造成了一些公司只支付少量首付資金,就大量拿地的問題。這次“39號令”的出臺,能對當前一些開發(fā)商蓄意囤積土地的行為起到有力的遏止作用。
關于上海市住宅土地招拍掛的新規(guī)定的實施,意味著在新規(guī)則下,開發(fā)商將最多只有兩輪的出價機會,土地漲價的空間將明顯濃縮。新政出發(fā)點是為了遏制“地王”頻出現(xiàn)象和平抑高房價。減少開發(fā)商在公開舉牌氛圍下,將地價推高。此舉相對于公開拍賣來說,將有利于堵截高地價。在公開舉牌的氛圍下,開發(fā)商容易沖動,從而將地價推高。新規(guī)實施之后,開發(fā)商會根據(jù)自己的成本報出較為合理的價格,從而減少地塊出現(xiàn)驚人高價的可能性,并對平抑高房價起到積極作用。
規(guī)范市場促進供應
主持人:土地新政會對樓市產(chǎn)生怎樣的影響?“39號令”對于土地開發(fā)的要求有所提高,從而延長了土地開發(fā)的時間,這對土地供應會有影響嗎?
應振祥:政府在土地方面的調(diào)控,對樓市會產(chǎn)生一定影響,但是當前土地政策對樓市上漲的實質(zhì)性影響因素較少。當前土地資源日顯匱乏,而人們對房地產(chǎn)的剛性需求強勁,因此,在當前相關保障性房地產(chǎn)政策實施效果未得到有效證實的背景下,土地方面的調(diào)控能否有效阻止房價上揚的局勢,還有待觀察。但土地方面的調(diào)控是整體樓市調(diào)控中不可缺少的關鍵性調(diào)控手段之一!39號令”將使各級地方政府加大對閑置土地處置力度。依法征收土地閑置費;對于超過規(guī)定年限未動工開發(fā)的土地,無償收回等政策有利于清理、盤活閑置存量土地應有積極影響。
此外,“斗地主”后的囤地之風將會有所抑制,房地產(chǎn)開發(fā)進度可能會加快!39號令”將打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為,促進企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏,將使一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄囤積土地、捂盤惜售的做法,加快開發(fā)進度,增加市場的有效供應。對規(guī)范房地產(chǎn)市場應有幫助。(活動策劃:柯鵬 唐文祺 主持人:唐文祺 整理:唐文祺 朱宇。