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2007年10月24日 星期三
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地產(chǎn)泡沫破滅并非危言 更嚴(yán)厲調(diào)控或已備好
2007年10月24日 10:19 來源:市場報


    楊少鋒, 大學(xué)畢業(yè)后打出“年薪10萬,誰聘我?”進(jìn)行自我拍賣;24歲即推翻全球第一咨詢公司麥肯錫策劃方案,成為CDMA在中國立足的幕后總策劃。(圖片來源:市場報)

  近期來的房貸新政,在地產(chǎn)新人楊少鋒看來,只是消費端的一腳剎車,他的觀點多與眾不同。他認(rèn)為,不久后真正起作用的應(yīng)該是土地新政。

  2000年大學(xué)畢業(yè)的楊少鋒是地產(chǎn)界名人,身為北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理的他,曾以其獨特的理念創(chuàng)造了一系列營銷奇跡。針對房貸新政,他向《市場報》記者直陳自己的觀點:“是該給樓市退退燒了,否則大家會像泰坦尼克號,在歌舞升平中駛向深淵。”

  “漠視”逼出調(diào)控新政

  《市場報》:你如何看待近來一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施的出臺?

  楊少鋒:如此密集的針對一個行業(yè)推出調(diào)控政策,在世界范圍內(nèi)都極為罕見。其聚集效應(yīng)將使得中國樓市出現(xiàn)拐點的可能在未來幾個月變得無限接近。

  地產(chǎn)既得利益者的言論演變成為“樓市無政府主義”,結(jié)果就是整個行業(yè)對政府調(diào)控的漠視。最后非逼得管理層舉起劍來,揮淚斬馬謖,對開發(fā)商、對房地產(chǎn)行業(yè)痛施剎手锏。我認(rèn)為起根本作用的應(yīng)該是土地新政。

  市場一年內(nèi)理性回歸

  《市場報》:土地新政的具體內(nèi)容是什么?它能使未來的房價下調(diào)么?

  楊少鋒:土地新政的核心一方面是通過嚴(yán)查囤積土地、限期開發(fā)等政策,加大土地持有成本,迫使開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度;另外一方面則是加大土地供應(yīng)量、減少單幅土地出讓規(guī)模,實際上就是將有限的資源分散配置。應(yīng)該說,將使未來供給大幅加大。

  一方面是需求的急劇減少,一方面是未來供應(yīng)大幅加大,未來開發(fā)商將面臨巨大的銷售壓力,進(jìn)而導(dǎo)致資金壓力,迫使開發(fā)商降低利潤期望值,下調(diào)房價。因此,市場將在半年到一年時間內(nèi)理性回歸。

  更嚴(yán)厲調(diào)控或已備好

  《市場報》:中國房地產(chǎn)行業(yè)真的能引發(fā)金融危機(jī)嗎?

  楊少鋒:之前我們一直認(rèn)為房地產(chǎn)不會造成中國的金融危機(jī),但不久前美國次級房貸危機(jī)卻來了個當(dāng)頭棒喝。從央行貨幣政策執(zhí)行報告上看,從去年6月末到今年6月末,金融機(jī)構(gòu)的房貸和開發(fā)貸款余額增加了9000億元,第二季度末已經(jīng)達(dá)到驚人的4.3萬億人民幣,第三季度的增長更快。銀行資金過快地向一個行業(yè)集中,不但將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性安全問題,還將嚴(yán)重影響其他行業(yè)的健康發(fā)展。

  從金融和土地兩面調(diào)控是基本的出發(fā)點,但還要看具體效果。如果系列政策還不能抑制房價過快上漲,還有金融工具中的物業(yè)稅、租賃稅、遺產(chǎn)稅、交易稅,或提高所得稅,使住宅的投資功能會被迅速擠壓,持有成本會急劇上升。

  地產(chǎn)泡沫破滅并非危言

  《市場報》:最近的焦點似乎都集中在房貸新政上,普通消費者并沒有注意到土地新政?

  楊少鋒:實際上,土地政策正在經(jīng)歷一個重大轉(zhuǎn)折,其對樓市長遠(yuǎn)的影響,或許還將超過房貸新政。

  地價、房價一旦都和股價扯上關(guān)系,問題就復(fù)雜了。由于目前國內(nèi)規(guī)模較大的土地持有商都是上市公司,為了抬高股價、大幅融資,上市房企非理智囤地行為,將土地價值高估的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到證券市場。同時,通過開發(fā)貸款,土地風(fēng)險又轉(zhuǎn)嫁給銀行。

  今年以來,土地儲備取代銷售成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的最佳途徑。為購?fù)恋,房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計,今年以來,國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過再融資已經(jīng)合計融資超過1700億元。自滬深股市成立以來,還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣,如此短時間內(nèi)融得如此多資金。

  我認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)的問題表面看是房價過快上漲造成購房難的社會矛盾,核心原因則是土地和房屋的實物資產(chǎn)過快上漲所帶來的金融風(fēng)險在悄悄逼近。這也是國家宏觀調(diào)控政策的深層次原因。(記者 張然)

編輯:王菲】
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