2007年9月27日中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱為《通知》或927文件)。該文件從對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信體系及房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險做了一系列的嚴(yán)格規(guī)定。
927文件的核心到底是什么？對此，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪了中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容，他說，927文件并非是如何來增加個人消費信貸首付比例，也不是僅對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，而且對房地產(chǎn)銀行信貸市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)提高來改變整個市場之預(yù)期。無論是自住需求、還是投資需求及房地產(chǎn)開發(fā)供求都是如此。如果房地產(chǎn)市場的預(yù)期改變，那么，這個市場也會發(fā)生改變。
927文件最有新意的地方就是要對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的住房消費與投資作一個嚴(yán)格的區(qū)分。因此，國內(nèi)各商業(yè)銀行的住房消費信貸政策就是要鼓勵個人自住性購住而要對投資性購房進(jìn)行某種程度的限制。也就是說，對于城市居民的住房消費，新銀行信貸政策是采取保護(hù)及鼓勵的方式，仍然采取較低的住房貸款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是優(yōu)惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房消費貸款。
對于購買第二套以上住房的銀行信貸，不僅首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，也就是說，個人要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不能夠便利利用銀行的金融杠桿，就得以市場投資者利率來對待，即比購買第一套住房的利率上漲近30%。
易憲容認(rèn)為,投資者要對新信貸政策有新理解及對市場的重新判斷，要考慮其面對的風(fēng)險。
最近市場一直在爭議第二套貸款住房如何來界定，是個人還是家庭。文件其中所指出，個人購買貸款(無論是第一套住房貸款還是第二套住房貸款)每個月的按揭支付不可超過其可支配收入的50%。
易憲容認(rèn)為,現(xiàn)在的問題并不是如何來界定第二套住房，而是如何讓各商業(yè)銀行來執(zhí)行927文件，只是個人購買貸款每個月的按揭還款不得超過個人可支配收入50%這一條執(zhí)行，就能夠把許多人拒于市場之外。而且如果各商業(yè)銀行執(zhí)行該文件時，只要對任何一個想以優(yōu)惠方式進(jìn)行貸款的個人要求自己排斥性證明的方式，就能夠解決第二套住房認(rèn)定的問題。其實第二套住房認(rèn)定很簡單，而市場上及不少商業(yè)銀行都在把問題復(fù)雜性。
中國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新支持的結(jié)果。盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司大量上市圈錢圈地，這僅是房地產(chǎn)市場發(fā)展一個方面。更為重要的方面，房地產(chǎn)市場的住房有沒有人在參與炒作。哪個城市的房地產(chǎn)炒作越是嚴(yán)重，其房地產(chǎn)市場價格就會越高，房地產(chǎn)市場表面上就越繁榮。就目前的情況來看，銀行住房消費信貸估計已經(jīng)上升5萬億左右，加上住房公積信貸5000億，共計有5.5萬億貸款。也就是說，在一年多的時間，住房消費信貸增長了一倍以上，而這一段時間正是國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場價格上漲最快的時期。
凡是房地產(chǎn)市場投資者或炒作者，他們并不會真的用太多錢來炒作房地產(chǎn)，而是在利用銀行的便利金融杠桿�？梢哉f央行信貸新政策就得打擊這種炒房者。
927文件并非僅是針對房地產(chǎn)市場需求的一方，通過市場化工具來遏制過度的房地產(chǎn)市場投資。同時，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣有一系列規(guī)定。比如對項目自有資金的要求；對具有囤地、囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對其發(fā)放貸款的要求；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物的要求；嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款等，這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場的信貸全面收縮。
可以說，如果央行與銀監(jiān)會能夠?qū)?27文件進(jìn)一步細(xì)化，制定更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則，那么，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場這種亂象會有所改變，房地產(chǎn)市場的投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期也會改變。(記者 何義濤）
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