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2007年10月19日 星期五
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樓市觀察:開征物業(yè)稅不會“狙殺”房地產(chǎn)業(yè)
2007年10月19日 08:47 來源:中國證券報

    漫畫:物業(yè)稅醞釀開征。 中新社發(fā) 謝正義 作


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  連續(xù)加息和提高第二套住房首付比例的政策,對上海二手房交易已經(jīng)產(chǎn)生了一定的冷凍效果。記者日前走訪了上海閔行區(qū)龍茗路東蘭路附近的數(shù)家房產(chǎn)中介門店,從10月到現(xiàn)在各家門店的成交記錄平均只有兩三套,僅為上月同期的兩三成左右。

  更令房產(chǎn)中介們憂心的并非首付比例和銀行貸款利率的雙提高,而是物業(yè)稅開征可能性的逐漸增大。事實上,物業(yè)稅征收漸行漸近。近日國稅總局有關負責人表示正在積極穩(wěn)妥地進行開征物業(yè)稅的準備工作,再次引起市場的高度關注——這一房地產(chǎn)調(diào)控的最后也是最大的一只“靴子”如果“落地”,會發(fā)出怎樣的砰然巨響?

  物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種,針對房地產(chǎn)持有者征收,通俗說來就是養(yǎng)房子要繳稅。從國際范圍來看,房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達國家地方財政收入的主要來源之一,開征物業(yè)稅符合國際潮流。我國物業(yè)稅經(jīng)過幾年的空轉(zhuǎn)(模擬征收),隨著物權法的出臺,正式開征只是個時間早晚問題。

  房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較一致的觀點認為,我國不會從一開始就全面征收物業(yè)稅,而將采用漸進征收策略,不會因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn),出現(xiàn)物業(yè)稅出臺便狙殺房地產(chǎn)業(yè)的極端現(xiàn)象。

  首先,目前物業(yè)稅全面征收條件不成熟。征收物業(yè)稅牽一發(fā)而動全身,關系到我國城市化發(fā)展大局,影響程度遠不限于一個行業(yè),所以征收的具體內(nèi)容和實施將會很謹慎,短期內(nèi)全面征收的可能性不大。

  有行業(yè)研究人士預計,先試點后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實施比較符合現(xiàn)實。明年開始試點和對高檔商品房先征收的概率較大,兩年內(nèi)在全國推廣到所有物業(yè)的可能性較大。

  為鼓勵自住、抑制投資和投機需求,預計物業(yè)稅稅率將實行差別化制定。對普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實行不同的稅率,通過稅率高低,實現(xiàn)對住宅消費結(jié)構的調(diào)控,壓縮投資投機房地產(chǎn)的獲利空間,限制投機性住房需求。

  對于具體的稅基,有關投行研究報告指出,物業(yè)稅比較符合邏輯的稅率應在0.5%-1.5%區(qū)間內(nèi),而高端物業(yè)1%或1.2%的可能性較大,普通住宅稅率要低一些。一旦房價上漲過快,以房地產(chǎn)評估價值為計稅基礎的物業(yè)稅,能起到內(nèi)在穩(wěn)定器的作用,有效抑制房價的過快上漲。

  征收物業(yè)稅有利于抑制房價,但不等于房價將會因此而下跌。在城鎮(zhèn)化不斷深入、居民收入不斷提高、消費升級等綜合因素作用下,我國居民在很長時間內(nèi),對房地產(chǎn)的自住性需求仍非常旺盛,供需關系決定了房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期將延續(xù)很長一段時間。

  長期看,普通商品住宅呈現(xiàn)一定的剛性需求特征,即使物業(yè)稅開征,也不能抑制這部分市場需求,所以普通商品房價格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機需求推動下泡沫較大,所以征收物業(yè)稅對這部分的抑制將較為明顯,從而對高檔商品房房價階段性打壓,但價格是否會下跌,則取決于物業(yè)稅稅基及政府政策執(zhí)行的力度。(黃俊峰)


編輯:王菲】
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