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2007年10月19日 星期五
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“二套房”爭論可休矣 銀行應(yīng)靈活執(zhí)行房貸新政
2007年10月19日 08:42 來源:上海證券報(bào)

    圖為北京新建商品房住宅樓盤。2007年10月12日,根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)國慶節(jié)前發(fā)布的相關(guān)通知,貸款購買第二套(含)以上的住房首付款將提高至40%,利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高!渡虾WC券報(bào)·地產(chǎn)投資》與知名房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行相關(guān)調(diào)查顯示,基于房貸新政,過半受訪者個(gè)人購房計(jì)劃受到房貸新政影響。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  九月底,央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的房貸新規(guī)出臺(tái)后社會(huì)反響熱烈,大部分公眾對(duì)監(jiān)管層提高多套房的貸款門檻拍手稱快。受政策調(diào)控的影響,上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)減緩。近日,商業(yè)銀行紛紛確定了房貸新規(guī)的執(zhí)行細(xì)則,其中對(duì)于多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在差異,引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。

  筆者從商業(yè)銀行處了解到,在房貸新規(guī)出臺(tái)前的征求意見過程中,各商業(yè)銀行對(duì)于多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有過爭論,但是監(jiān)管部門考慮到各行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不同,各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段不同,房貸需求構(gòu)成差異較大,因而確定了因地制宜、各行自定、風(fēng)險(xiǎn)自控的原則,意圖給商業(yè)銀行制定實(shí)施細(xì)則保留一定的靈活性。但是,在商業(yè)銀行紛紛確定了二套房貸實(shí)施細(xì)則后,一些媒體和社會(huì)公眾開始質(zhì)疑多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在差異,筆者認(rèn)為這是因?yàn)槊襟w和社會(huì)公眾對(duì)于房貸新政的解讀存在誤區(qū)。

  從國際慣例來看,西方發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行的房貸政策差異極大,不僅對(duì)多套房的認(rèn)定政策千差萬別,而且收入標(biāo)準(zhǔn)和利率水平都大不相同。一般而言,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的銀行制定的房貸標(biāo)準(zhǔn)較寬松,而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控能力弱的銀行制定的房貸標(biāo)準(zhǔn)較嚴(yán)格;宏觀經(jīng)濟(jì)存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的地區(qū)房貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán),經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)健的地區(qū)房貸標(biāo)準(zhǔn)寬。因此,商業(yè)銀行房貸政策存在差異在國際信貸市場(chǎng)上是自然合理的現(xiàn)象。

  過去中國的商業(yè)銀行制定房貸政策時(shí),基本上千篇一律。為了爭奪客戶,信貸標(biāo)準(zhǔn)大都確定為政策允許的最低線,這種現(xiàn)象本不合理,蘊(yùn)含著極大的信貸風(fēng)險(xiǎn),卻很少有人質(zhì)疑。目前,各家商業(yè)銀行根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平,和對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的判斷,出臺(tái)了一些具有差異性的房貸政策,正說明了監(jiān)管層和商業(yè)銀行的監(jiān)管和經(jīng)營意識(shí)有了長足的進(jìn)步。作為獨(dú)立運(yùn)營的金融機(jī)構(gòu),各家商業(yè)銀行應(yīng)該有自主決策貸款的權(quán)力,更應(yīng)該有自主抵御風(fēng)險(xiǎn)的措施。

  有人擔(dān)心房貸標(biāo)準(zhǔn)不同,會(huì)引起商業(yè)銀行之間不合理競(jìng)爭,筆者認(rèn)為大可不必?fù)?dān)心。銀行制定相對(duì)嚴(yán)格的房貸標(biāo)準(zhǔn),雖然會(huì)失掉部分客戶,但經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)降低;而制定標(biāo)準(zhǔn)寬松的銀行,短時(shí)期內(nèi)可能會(huì)爭取到更多的房貸業(yè)務(wù),但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制能力的要求也會(huì)更高。這里本不存在誰得利、誰吃虧的問題,而反映了商業(yè)銀行對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立判斷。目前,部分人呼吁監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)一個(gè)全國統(tǒng)一、放之四海而皆準(zhǔn)的細(xì)則,等于要求商業(yè)銀行再回到信貸政策全國一刀切的老路。

  筆者認(rèn)為,關(guān)于多套房認(rèn)定時(shí)貸款是否還清、按“戶”還是按“個(gè)人”的爭議都不重要,關(guān)鍵是商業(yè)銀行應(yīng)該理解監(jiān)管層的良苦用心,在監(jiān)管環(huán)境越來越寬松、獨(dú)立性越來越大的情況下,大力提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力,確定適合自身特點(diǎn)的市場(chǎng)和客戶定位戰(zhàn)略,才是商業(yè)銀行改革發(fā)展的“正途”,目前關(guān)于多套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的爭論一葉障目,實(shí)可休矣。(記者 苗燕)


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