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2007年10月18日 星期四
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緊縮房貸該“緊”誰?第二套房不等于投資性購房
2007年10月18日 14:14 來源:解放日?qǐng)?bào)

  為了穩(wěn)定房價(jià)、平抑市場(chǎng)投機(jī),防范房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn),日前央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知,明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成,貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

  有關(guān)銀行將緊縮房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的消息早有耳聞,提高首付也在預(yù)期之中。之前,已有一些城市的商業(yè)銀行率先將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成,個(gè)別銀行甚至停止了對(duì)購買二手房的商業(yè)貸款。美國次級(jí)信貸危機(jī)的教訓(xùn)更是給日子好過的國內(nèi)商業(yè)銀行澆了一盆冷水,警醒他們居安思危,積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

  筆者以為,在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫迅速,全國各城市房價(jià)持續(xù)多月保持上漲的背景下,加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列調(diào)控措施對(duì)樓市升溫退燒作用不大,提高首付比例的措施將直接抬高購房的資金門檻,可能對(duì)抑制過旺的需求是一帖有針對(duì)性的立竿見影的藥,與之前打擊捂盤惜售的措施相配套,將有利于緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì),對(duì)平抑漲速過快的房價(jià)也有益處。

  雖然各家銀行都在央行和銀監(jiān)會(huì)通知發(fā)布后立即對(duì)外發(fā)布了放貸新政策,比如建行明確,個(gè)人房貸重點(diǎn)支持第一套自用住房,對(duì)第二套(含)以上住房貸款,逐步降低貸款成數(shù)。但收緊房貸的行動(dòng)其實(shí)早已經(jīng)啟動(dòng)。9月下旬,建行的一則報(bào)告認(rèn)為我國將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。報(bào)告還提到,要加大對(duì)住房貸款的審查力度,建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng),改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征信材料進(jìn)行判斷和決策,提高對(duì)購買第二套及以上住房貸款的首付比例等,以完善風(fēng)險(xiǎn)管理。

  但是,對(duì)購買第二套房將提高首付的措施也引來購房者的質(zhì)疑聲。如何判斷第二套房是一個(gè)老大難問題。目前,銀行的征信系統(tǒng)并未與房地產(chǎn)登記系統(tǒng)互通,各商業(yè)銀行之間也是各自為政,銀行基本上沒有辦法來準(zhǔn)確判斷一個(gè)人有多少套房子。雖然第二套房被界定為貸款購買的第二套房,如果一個(gè)人一次購買3套住房,分別在3家不同的銀行貸款,這3家銀行都有可能認(rèn)為此人是第一次購房。而且,當(dāng)?shù)谝惶追康馁J款已經(jīng)還清,購買第二套房時(shí)如果仍然得多付首付和利息,似乎也不合情理。

  通知規(guī)定第二套住房應(yīng)該是家庭第二套住房,而現(xiàn)實(shí)生活中,夫妻共同出資買房,產(chǎn)權(quán)人只寫一方名字的情況很普遍,以另一方名義買房算不算第二套房?還有一種情況在時(shí)下年輕人中也很普遍,男女方雖然結(jié)婚了,但其中一方的戶口仍在父母處,戶口簿仍然顯示未婚,這第二套房又該如何控制?

  筆者認(rèn)為,將購買第二套房等同于投資性購房也欠妥當(dāng)。在購房需求中,存在相當(dāng)一部分改善型需求,這些購房者必須在購買了第二套房并入住后,才有可能出售第一套房。隨著生活觀念的改變,還會(huì)有一部分人在兒女結(jié)婚后大房換小房,套取部分現(xiàn)金提高生活質(zhì)量,這樣的購房行為恐怕也不能劃入第二套房的范疇。如果我們不能精確地鎖定投資性需求,而“誤傷”了自住性需求,那么,出于良好愿望的資金緊縮措施很可能對(duì)資金有限的自住購房者造成“殺傷力”,而對(duì)資金相對(duì)寬裕的投資者來說,不過只是多一套少一套的差別。

  有專家分析,購房者分五類,一是第一次購房自住,二是改善性購房,三是長線投資者,四是短線投機(jī)者,五是恐慌入市,透支經(jīng)濟(jì)能力提前買房的人。筆者認(rèn)為,應(yīng)該鼓勵(lì)和保護(hù)第一和第二種需求,目前不提倡第三種需求,最后兩種需求才是調(diào)控措施應(yīng)該針對(duì)的目標(biāo)。(許國萍)


編輯:王菲】
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