提高第二套住房貸款首付比例，由建設(shè)銀行肇始，并逐漸波及到了整個(gè)金融業(yè)。當(dāng)央行和銀監(jiān)會(huì)表達(dá)有信心鑒別第二套住房的時(shí)候，也可能預(yù)示著自上世紀(jì)90年代以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融支持，經(jīng)歷了2003年的反復(fù)后，開始正式收縮。
房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀如何評(píng)估？削減曾視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房貸款，銀行資金應(yīng)流向何處？
近日，中國(guó)人民銀行研究局副研究員鄒平座就這些問題以著書《科學(xué)發(fā)展觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋》的方式，向中央高層做了進(jìn)言。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》就此對(duì)鄒平座博士進(jìn)行了專訪。
吸取美國(guó)次級(jí)債危機(jī)教訓(xùn)
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：央行和銀監(jiān)會(huì)正式出臺(tái)通知，提高第二套住房貸款首付比例，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有需求中，投資和投機(jī)所占比例有多大，或者說房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度如何？對(duì)此銀行業(yè)有所評(píng)估嗎？
鄒平座：這次提高第二套住房首付比例，很及時(shí)而正確，將在一定程度上減少投機(jī)、投資行為。
美國(guó)次級(jí)債危機(jī)是此次提高首付的一個(gè)很大因素，它引起了銀行界一些高級(jí)管理人員的重視。建行專門為此開了個(gè)大會(huì)，要求中層干部和信貸管理人員對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行研究，而研究結(jié)果是房地產(chǎn)長(zhǎng)此以往，信貸非出問題不可。
目前，房地產(chǎn)需求中投資和投機(jī)占了相當(dāng)大比例，過多的沉積就易形成泡沫。首付比例越低，銀行對(duì)投資和投機(jī)需求的支持就越大，這將刺激房?jī)r(jià)的預(yù)期。現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期比重過大，初步估計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)35%～40%的需求是由預(yù)期形成的不合理需求。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，造成資產(chǎn)賺錢效應(yīng)，逐步演變?yōu)樯鐣?huì)不合理的預(yù)期。
第二套住房如何認(rèn)定
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：監(jiān)管部門最近表示有信心能認(rèn)定第二套住房，據(jù)報(bào)道，監(jiān)管部門還可能出臺(tái)細(xì)則制定鑒別標(biāo)準(zhǔn)。你覺得可行性如何？
鄒平座：不管制定什么標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的界定都是有困難的。從銀行個(gè)人征信系統(tǒng)來說，對(duì)沒有進(jìn)入登記系統(tǒng)的老人和小孩子買房子就不好鑒別，但能夠識(shí)別大部分，政策的執(zhí)行能起大部分作用就可以了。
在標(biāo)準(zhǔn)把握上實(shí)際上牽涉到各個(gè)銀行，有些銀行想放貸的話，即使知道屬于第二套購(gòu)房，也不會(huì)去管。央行說有信心有道理，在于央行的個(gè)人征信系統(tǒng)，要求貸款時(shí)夫妻需共同簽字，而夫妻是家庭中掌握財(cái)富的主要人員。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：對(duì)第二套、三套住房貸款采取嚴(yán)格限制，其政策效果如何，有什么測(cè)量工具？
鄒平座：有很多指標(biāo)可以衡量。在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)上，一個(gè)是國(guó)際上銀行間橫向比較，看我們有沒有超出其他國(guó)家很多；第二是歷史的縱向比較；第三是現(xiàn)在我們的一個(gè)惡性循環(huán)：貸款越多越要支持，越支持越多。因此在信貸結(jié)構(gòu)上要優(yōu)化，在資產(chǎn)價(jià)值研究上，要看到未來收益和風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的，受心理影響比較多。當(dāng)價(jià)格偏離價(jià)值過多時(shí)就上升為金融風(fēng)險(xiǎn)，不過現(xiàn)在還沒形成風(fēng)險(xiǎn)。
寬松金融環(huán)境應(yīng)該改變
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：在2003年央行121號(hào)文件中，就已明確提出要適當(dāng)提高第二套住房首付比例，但隨后的國(guó)務(wù)院文件對(duì)此做了緩和處理，認(rèn)為仍要發(fā)展信貸業(yè)務(wù)。你如何看待此次壓縮信貸與2003年的關(guān)系？
鄒平座：金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，是國(guó)家大局中的大局。最近中共中央政治局兩次集體學(xué)習(xí)談的都是金融問題，一次是國(guó)際金融，一次國(guó)內(nèi)金融。
不過，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)小康社會(huì)的建設(shè)功不可沒，要客觀歷史地看待這個(gè)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和調(diào)控中的作用。實(shí)際上很多中國(guó)人在“吃住行”中是把“住”放在第一位的。
1989年我國(guó)貨幣供給過多，很多人預(yù)言中國(guó)金融危機(jī)不可避免。后來國(guó)家考慮兩個(gè)途徑可以吸收過多的貨幣：一個(gè)是住房改革，吸納過多的購(gòu)買力，最早的住房改革就是公房私有化，老百姓用大量的錢買了房子。再后來是為開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)提供了滾動(dòng)開發(fā)、住房按揭、資產(chǎn)抵押、預(yù)售制等寬松的金融環(huán)境，進(jìn)一步吸收大量的購(gòu)買力進(jìn)入房地產(chǎn)；中國(guó)另外一個(gè)吸收購(gòu)買力的途徑就是股權(quán)投資和股份制改革，拿錢投入企業(yè)。這兩個(gè)途徑實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)近20年的低通脹增長(zhǎng)。
但是現(xiàn)在，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過于寬松的金融環(huán)境到了應(yīng)改變的時(shí)候。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：控制住房?jī)r(jià)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為社會(huì)的普遍呼聲，而對(duì)采取什么措施，意見很多，你如何來看？
鄒平座：房?jī)r(jià)持續(xù)上升既有客觀因素又有主觀因素。調(diào)控房?jī)r(jià)要消除客觀因素是不可能、不現(xiàn)實(shí)的，這塊沒有必要采取任何手段去改變。不管社會(huì)怎么反對(duì)，一定要遵循市場(chǎng)規(guī)律來調(diào)節(jié)。
采取的政策應(yīng)聚集于主觀因素上。主觀因素一是非理性預(yù)期上升；二是信貸資金在原有長(zhǎng)期預(yù)期下放大支持，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。我們現(xiàn)在能控制的就是這兩塊。目前新建商品房60%～70%的購(gòu)買資金是由信貸支持的，壓縮了這塊，也就壓縮了非理性需求，從而對(duì)房?jī)r(jià)控制作用增大。
但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住房領(lǐng)域還是要從供給管理入手給予調(diào)控，不能單靠需求的管理(信貸、利率)。要使各種需求各有歸屬，不能讓房子普漲，而要分出層次來。(孫榮飛)
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