10月10日,有媒體報(bào)道稱,國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令),建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。但當(dāng)天,國土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人即表示,這種理解不確切,如果不違反合同約定,開發(fā)商拿地還可以“分期付款”,但不可以分期拿證。有開發(fā)商表示,這一政策不僅規(guī)范了拿地程序,還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。
開發(fā)商囤積土地是造成房價(jià)持續(xù)暴漲的根源之一。那么,不準(zhǔn)分期拿證能否有效抑制開發(fā)商蓄意囤積土地的行為,并對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響呢?
筆者認(rèn)為,相關(guān)措施可能會(huì)有效果,但不可以過分樂觀。道理很簡單,開發(fā)商之所以敢冒著法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)囤地,地價(jià)之所以飛漲,是由兩個(gè)方面的因素決定著的,一是地方政府,二是房地產(chǎn)開發(fā)商。作為土地價(jià)格上漲的最大受益者,地方政府出于自身利益的考慮,常常為開發(fā)商囤積居奇大開綠燈,它們會(huì)不會(huì)像過去那樣,用“變通”措施將不準(zhǔn)分期拿證的限制給化解掉?
我們知道,我國于1994年實(shí)行“分稅制”后,土地出讓金一直是地方政府的一項(xiàng)重要收入。土地出讓金收入約占地方政府預(yù)算外收入的60%以上,這部分資金大都沒有納入政府預(yù)算管理,地方政府自由支配空間很大。這本身就決定著,地方政府抬高土地價(jià)格以獲取更高收益的動(dòng)力非常強(qiáng)烈。
地方政府和開發(fā)商在利益方面存在著一定的重疊性。地方政府為了得到更多的土地出讓金,會(huì)主動(dòng)給開發(fā)商提供一些“方便”,違規(guī)支持分期拿證即是一個(gè)明顯的例子。國土資源部此前發(fā)布的11號(hào)令第二十三條就曾明確規(guī)定:受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后,依法申請(qǐng)辦理土地登記,領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,取得土地使用權(quán)。
但是在實(shí)際操作過程中,一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況,不準(zhǔn)分期拿證的限制形同虛設(shè)。這種“寬容”使得開發(fā)商敢于頂著法律、政策帶來的壓力,投入更多的資金從政府手中高價(jià)拿地,這樣,地方政府與開發(fā)商之間就形成了一種互利互惠的利益鏈。
能否取得建設(shè)用地使用權(quán)證書,主要還是取決于開發(fā)商的資金狀況,對(duì)于那些資金充足的開發(fā)商,資金不成問題,不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的限制就難以發(fā)揮威力。今年出現(xiàn)的“地王”幾乎全被上市公司包攬,至今鮮有非上市公司的身影出現(xiàn)。而上市公司通過股市得到的廉價(jià)資本,足以支持其化解掉資金壓力,不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的限制對(duì)這些財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)公司而言,根本不足以構(gòu)成阻礙。
實(shí)際上,即使對(duì)于那些自有資金不足的開發(fā)商,不準(zhǔn)分期拿證也未必有大的影響。盡管我國對(duì)開發(fā)商拿地貸款有重重限制,但是,一些神通廣大的開發(fā)商總能找到突破口,獲得銀行的資金支持。最近幾年,地價(jià)比房價(jià)升值速度更快,這使得地價(jià)的估值結(jié)果更讓銀行樂觀,由于銀行自己也有著強(qiáng)烈的逐利沖動(dòng),很容易與開發(fā)商一拍即合,為開發(fā)商提供資金,以分享土地升值的收益。倘若這個(gè)漏洞不堵住,不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的限制也很難對(duì)開發(fā)商囤地產(chǎn)生抑制作用。
而且,招拍掛制度為地方政府獲取更高土地出讓金提供了條件,而此次國土資源部正式發(fā)布的39號(hào)令,明確規(guī)定國有建設(shè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓,也就是說,開發(fā)商通過激烈競爭拿地的局面并未有根本改善,在僧多粥少競爭激烈的情況下,地價(jià)是很難真正降下去的,而地價(jià)下降是房價(jià)下降的一個(gè)重要前提。
因此,單純依靠不準(zhǔn)分期拿證的限制,很難有效打擊土地囤積現(xiàn)象,也很難對(duì)地價(jià)和房價(jià)產(chǎn)生大的影響,還需要其他調(diào)控措施的配合。(馮玉國)