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2007年10月10日 星期三
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面對新政壓力 廣州黃金周樓市成交增加并不奇怪
2007年10月10日 15:52 來源:金羊網(wǎng)-新快報

  9月27日,中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號文),通知要求嚴格住房消費貸款管理,要求購買第二套住房,首付不得低于4成,利率不得低于正常利率的1.1倍。

  加上此前的多次加息的累計效應,這一抑制購房需求的房貸新政的出臺,無疑在提高房產(chǎn)投資成本的同時,將大大地打擊投資客的購房熱情。與此同時,中國工商銀行則表現(xiàn)出難得一見的配合,宣布將對第二套住房貸款收取為正常水平1.3倍的具有某種懲罰意義的利息。

  然而,廣州在“十一”黃金周期間,卻出現(xiàn)了與我們的分析相悖的現(xiàn)象,據(jù)報道,剛剛過去的這個黃金周廣州一手住宅樓市成交量和“五一”黃金周相比并沒有下降,不但一手高檔樓盤的成交沒有萎縮,而且二手房交易也非;鸨

  不少分析師對此的解釋是,由于購買力不降反升,而新出臺的按揭新政影響不大,且由于第二套住房無法準確確定,所以,買家依舊買樓。

  對此,我們不敢完全茍同。

  關(guān)于購房者的購買力問題,雖然持續(xù)興旺的股市給部分投資者增加了購買力,但由于目前股市牛市格局未改,我們認為發(fā)生大規(guī)模的資金流入樓市的可能性還不大。

  另外,房貸新政出臺的直接目標是抑制購房者特別是投資客的需求,影響的大小目前暫時還難以下結(jié)論,但我們可以肯定的是,此政策出臺一定會改變房地產(chǎn)各方利益相關(guān)者的預期。

  自2004年以來,政府雖然陸陸續(xù)續(xù)地出臺了不少針對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的政策,政策之多前所未有,但是,不管是收緊地根和銀根,還是“國八條”及“國六條”,最終執(zhí)行下來的實際效果卻不是那樣理想,房價上漲的牛頭依然如故,說明以往的政策影響是有限的。

  仔細分析,這些政策之所以沒有起到明顯的作用,很大部分原因是以往的調(diào)控方向基本上是從供給的角度進行的,而非從住房需求的角度進行。

  我們知道,銀行的低首付長期按揭制度放大了中國的住房需求,也帶來了大量的投機客,因為低首付按揭制度以小博大,具有杠桿效應,雖然說股市從1000點爬升到5700點,但房價只要翻一倍,杠桿效應下的炒房收益可以放大五倍。而各大城市的房價最近兩年平均翻了2-3倍。

  從這里可以看出,投資房地產(chǎn)的回報比投資股票的回報要高,而且本金少,價格波動的風險小,基本是一個持續(xù)的升勢。因此,才會激發(fā)那么多人參與炒樓。而通過信貸杠桿提高購房人的購買力,自然就從制度上放大了住房需求,因此,提高首付無疑將此杠桿效應降低,這樣就從需求的角度抑制了購房人的能力。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析,提高首付的政策效果相當于7次加息,應該來說,對抑制需求特別是投機性需求是有效的。

  “十一”黃金周之所以出現(xiàn)成交量不減反增的情況,我們認為,這恰恰是房貸新政在起作用了,是開發(fā)商對新政的強烈反應,開發(fā)商不怕加息,加息雖然使開發(fā)商的開發(fā)成本上升,但只要有需求存在,房價可以水漲船高,可以將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者,但一旦出臺抑制需求的政策,開發(fā)商就擔心了,因為如果失去了有效需求的支撐,等于是釜底抽薪,供給再多也只是白搭。

  因此,開發(fā)商最怕提高首付抑制需求。在這樣的政策背景下,開發(fā)商不但不敢再捂盤囤積房源,而且還將采取各種促銷手段想方設法把存貨銷售出去,加快存貨流轉(zhuǎn)速度。據(jù)報道,黃金周期間“恒大御景半島鋪天蓋地的廣告宣傳,合生、富力、保利、萬科等都加大了宣傳和推貨力度”;筆者也在這個黃金周期間破天荒地收到過數(shù)十條促銷房子的短信。

  可見,廣州在黃金周期間樓市成交量增加并不奇怪,反而這正是房貸新政開始發(fā)生作用的征兆。(馮科 作者系北京大學經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任)

編輯:王菲】
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