9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定。盡管房地產(chǎn)開發(fā)商都在說影響不大，又會成為“空調(diào)”，但是仔細(xì)研讀就會發(fā)現(xiàn)，“927新政”與2003年的“121文件”有本質(zhì)不同。
它有一個基本點(diǎn)就是對住房消費(fèi)與住房投資的區(qū)分。作為消費(fèi)，政府不僅希望通過保障性住房來保護(hù)低收入民眾的居住權(quán)，也希望通過各種優(yōu)惠政策讓更多民眾有能力進(jìn)入商品房市場。作為投資，則提高貸款利率和首付比例，不能享受優(yōu)惠�？梢哉f，如果在信貸政策上能夠?qū)ψ》肯M(fèi)與投資做出清楚的界定，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也就邁出了第一步。
更為重要的是，“水能載舟、水也能覆舟”。國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新支持的結(jié)果。一方面，開發(fā)商大肆“圈錢”、“圈地”，另一方面則是有不少投資者利用信貸資金或金融杠桿進(jìn)行投機(jī)炒作。目前，銀行住房消費(fèi)信貸估計已接近5萬億(二季度末達(dá)4.3萬億)，加上住房公積信貸5000億，共計有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆已并非什么剛性需求，而是投機(jī)炒作的結(jié)果。
有人說，“927新政”對有錢人沒有用，針對的只是錢不多的人。其實(shí)，凡是房地產(chǎn)投機(jī)炒作者，都肯定是在利用銀行的便利金融杠桿。即使是有錢人，他們也不會完全用自己的錢來炒高風(fēng)險的房地產(chǎn)，之所以要借銀行的錢，根本上就是要把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去。如果房價上漲，他們就能夠輕易的賺錢；否則，大部分風(fēng)險就可以讓社會來承擔(dān)。
還有人說，民眾手上的錢多，在通貨膨脹過高的情況下，進(jìn)入房地產(chǎn)投資有什么罪？央行為什么要阻止？其實(shí)這種言論完全是不負(fù)責(zé)的。因?yàn)椤?27新政”打擊的是利用銀行金融杠桿的炒房者。如果個人真的錢多，也不需要向銀行貸款投資，那么“新政”對他們也就沒有任何影響。
值得注意的是，購買第二套以上住房的信貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，即投資性住房比購買第一套住房的利率上漲了近30%(由目前的優(yōu)惠利率6.66%上漲到8.61%)。那么，投資者就得考慮其面對的風(fēng)險了�，F(xiàn)在最為重要的就是：購買第二套住房的時點(diǎn)如何來確定。希望央行與銀監(jiān)會進(jìn)一步出臺其細(xì)則，即規(guī)定凡是在某一個時點(diǎn)(比如說2008年1月1日)以后還款的銀行第二套住房貸款(請注意這里是“還款”而不是從什么開始“借”)都得采取新的信貸政策。那樣，房地產(chǎn)投資者面臨的風(fēng)險可就大了。
現(xiàn)在很多人都在根據(jù)自己的需要、以對自己有利的方式來解釋“927新政”，但這些解釋很可能與實(shí)際的政策“信號”是不相符的。我想，要落實(shí)“927新政”首先就要把它當(dāng)做一項(xiàng)公共性政策來嚴(yán)格執(zhí)行，而不僅是一種商業(yè)銀行行為，各商業(yè)銀行不得以“利潤最大化”為準(zhǔn)則來討價還價。對于那些不嚴(yán)格執(zhí)行的，央行及銀監(jiān)會要制定嚴(yán)格的懲罰規(guī)則。比如，就像對“河北邯鄲農(nóng)行事件”的處理一樣，采取嚴(yán)格的“行長負(fù)責(zé)制”。
與以往不同的是，“927新政”是用市場化的工具對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。以往調(diào)控的效果之所以不好，最根本的原因就在于采取行政性調(diào)控的方式，必然要通過行政性方式來落實(shí)。地方政府就可以用各種方式來消融中央政府的宏觀調(diào)控，從而使調(diào)控?zé)o效。而市場化的方式是通過價格機(jī)制來調(diào)整，地方政府的影響就有限了。比如說，銀行利率、信貸政策，地方政府還有能力來改變嗎？因此，只要走上市場化調(diào)控之路，那么我們相信央行及銀監(jiān)會是有能力對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)控的，也就不會像有些人說的那樣又是“空調(diào)”了。
“927新政”針對的是“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含)以上住房的”，首付不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。而對于購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，則應(yīng)重點(diǎn)支持，無論按揭成數(shù)上還是利率都采取優(yōu)惠的方式。目前市場上有人說，“新政”之后，對那些購買自住房的民眾來說更為不利�？梢哉f，這完全是一種謊言。
對于“第二套（含)以上住房”的界定問題，文件規(guī)定還不太清楚，不同的人有不同的理解。比如，第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位？是以全國為范圍還是以一個城市為范圍？是以現(xiàn)“新政”出臺為時點(diǎn)還是以購買者貸款、還款時間為時點(diǎn)？等等。這些模糊之處也很容易減弱政策的執(zhí)行力度與效果。
不過，文件中也有一些制度安排來確保第二套住房的認(rèn)定，比如要求商業(yè)銀行應(yīng)提請借款人按誠實(shí)守信原則；借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%；銀行的征信系統(tǒng)管理與建設(shè)。這些規(guī)則都能夠?qū)Φ诙鬃》康慕缍ㄆ鸬讲恍〉淖饔�。就目前的技術(shù)條件及銀行管理要求來看，只要央行及銀監(jiān)會做出強(qiáng)制性的要求，查詢購買第二套住房的征信體系也容易落實(shí)。當(dāng)然，就如前面所指出懲罰條例一樣，央行與銀監(jiān)會不僅還得就第二套住房的界定作一個更清楚的解釋，同時也得讓各商業(yè)銀行住房信貸信息強(qiáng)制性進(jìn)入央行的征信體系，以免各商業(yè)銀行各行其是。
同時，“927新政”也并非僅是針對需求的一方，對開發(fā)商也有一系列規(guī)定。比如對項(xiàng)目自有資金的要求；對具有囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，不得接受其作為貸款抵押物的要求；嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款……這些政策都表明管理層對房地產(chǎn)市場信貸的全面收縮。
當(dāng)然，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸管理，最為重要的還是應(yīng)該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預(yù)售制度。這既是開發(fā)商“捂盤”、“捂地”的根源，也是房地產(chǎn)市場價格推高的重要制度根源。一個完全變化了的市場環(huán)境，一個成了全國第一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，難道還要在這樣一個計劃經(jīng)濟(jì)下制定的制度來庇護(hù)嗎？
其實(shí)，“927新政”相關(guān)的內(nèi)容還有很多，比房地產(chǎn)信貸監(jiān)測及房地產(chǎn)信貸征信體系的確立，這些都能夠?yàn)樯鲜鲆?guī)則執(zhí)行創(chuàng)造條件與基礎(chǔ)。也就是說，市場決不可低估央行及銀監(jiān)會對“927新政”執(zhí)行與落實(shí)的決心。我想，只要管理層能夠在一些細(xì)則上作進(jìn)一步的制定安排，“927新政”就能夠真正落實(shí)，房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為就會得到有效遏制。“新政”不僅要對房地產(chǎn)市場今后的進(jìn)入者嚴(yán)格限制，而且對已經(jīng)進(jìn)入者也要進(jìn)行全面清查和嚴(yán)格限制。這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸理性的日子也就不遠(yuǎn)了。(易憲容)
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