房地產(chǎn)投資過熱是導(dǎo)致目前國內(nèi)投資過熱、信貸過熱及流動(dòng)性過剩的根源之一，在現(xiàn)行土地制度無法立即得到改變的情況下，此次出臺的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將有可能會改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期，并將會對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化產(chǎn)生重大影響。目前的關(guān)鍵問題是如何落實(shí)與執(zhí)行好住房信貸新政策。
為了完善對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會于9月27日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱為927文件)。由于目前中國房地產(chǎn)市場中的兩大核心問題是土地與金融問題，在現(xiàn)行土地制度無法立即得到改變的情況下，此次房貸新政的出臺，將會對中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化產(chǎn)生重大影響。
首先，與2003年出臺的121文件不同， 927文件不易為房地產(chǎn)開發(fā)商所要挾而失去政策效應(yīng)。因?yàn)�，這個(gè)文件的基本精神是建立在2006年37號文件及最近24號文件基礎(chǔ)上的，另從927文件內(nèi)容來看，它不僅基本上堅(jiān)持了121文件的全部內(nèi)容，而且對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新問題提出了有針對性的對策與規(guī)定。
其次，927文件的新意在于對國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的消費(fèi)與投資作了一個(gè)嚴(yán)格區(qū)分。因此，鼓勵(lì)個(gè)人自住性購房，在某種程度上要限制投資性購房，將是新住房消費(fèi)信貸政策的一個(gè)基本要義。也就是說，新住房信貸政策要保護(hù)及鼓勵(lì)城市居民的住房消費(fèi)，如仍采取較低的住房貸款按揭比例(如90平方米下的住房按揭比例為20%)，以及房貸利率仍實(shí)行優(yōu)惠利率。但是，這類住房消費(fèi)必須是自住性質(zhì)的，而且是第一套住房消費(fèi)貸款。
在該文件頒布之后，有一些言論認(rèn)為，新的住房信貸政策會讓更多的中低收入民眾更加買不起房子，其實(shí)這是不值得一駁的，只要大家仔細(xì)看一下927文件，就可以認(rèn)識到這一點(diǎn)。
至于對購買第二套住房或第二套以上住房的銀行信貸，新住房信貸政策不僅要求首付比例提高到40%以上，而且房貸利率也將是目前基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。也就是說，個(gè)人必須以市場利率進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并難以便利地利用銀行的金融杠桿了，這比購買第一套住房的房貸利率水平上漲了30%。試想投資者的炒房成本增加了30%以上，那么房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)判斷、價(jià)格預(yù)期仍會如以前那樣嗎？我想，這些投資者需要理解新住房信貸政策及重新判斷市場了，需要考慮其投資房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)了。
中國有句老話，“水能載舟、水也能覆舟”。中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展與繁榮，基本上是商業(yè)銀行的信貸及金融產(chǎn)品創(chuàng)新的支持結(jié)果。盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司在大量上市后，又是圈錢又是圈地，但這只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)因素，而影響房地產(chǎn)市場更為重要的因素則是看有沒有人參與房地產(chǎn)炒作。哪個(gè)城市的房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象越嚴(yán)重，其房地產(chǎn)價(jià)格就越高，房地產(chǎn)市場也就越表面繁榮。就目前來看，銀行的住房消費(fèi)信貸規(guī)模估計(jì)已上升到5萬億左右(今年二季度達(dá)4.3萬億)，加上住房公積金信貸5000億，共計(jì)約有5.5萬億貸款。也就是說，在一年多時(shí)間里，住房消費(fèi)信貸增長了一倍以上，這段時(shí)間也正是國內(nèi)各地房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快的時(shí)期。
現(xiàn)在市場流行著一種觀點(diǎn)，就是說銀行的信貸新政策對有錢人沒有用，針對的只是錢不多的人，甚至有人說，在市場經(jīng)濟(jì)下為什么不讓有錢人進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資呢？其實(shí)，這里有幾個(gè)問題需要加以澄清。
一是就目前政策來看，除了對外國人進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行購房有限制外，有錢人投資房產(chǎn)不需要借錢，所以他們也就不受信貸政策限制了。從根本上講，有錢人購房與新住房信貸政策相關(guān)性較弱。
二是凡是房地產(chǎn)市場投資者或炒作者，他們不會真的有那么多錢用來炒作房地產(chǎn)，肯定是利用了銀行的便利金融杠桿，否則他們就不會進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒作。另外，即使這些人有錢，他們也不會把自己的錢用來炒作高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)，肯定也會向銀行借錢。為什么要這樣做？他們是想把這種投資的高風(fēng)險(xiǎn)讓整個(gè)社會來承擔(dān)。基于這一原因，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。
還有，927文件并非僅是針對房地產(chǎn)市場的需求一方，通過市場化工具來遏制過度的房地產(chǎn)市場投資。同時(shí)，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有一些新的規(guī)定。比如，對項(xiàng)目自有資金的要求，對囤地或囤房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對其發(fā)放貸款的要求，只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款等。這些政策都表明，房地產(chǎn)市場的信貸可能會全面收縮。盡管現(xiàn)在有不少房地產(chǎn)企業(yè)到股市上融資，但這部分融資仍相當(dāng)有限。如果商業(yè)銀行的住房信貸一旦收緊，必然會對火爆的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。
可以說，如果央行與銀監(jiān)會能夠進(jìn)一步細(xì)化927文件，制定出更為詳細(xì)的執(zhí)行規(guī)則，那么就有可能會改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的市場預(yù)期。
由于房地產(chǎn)投資過熱是導(dǎo)致目前國內(nèi)投資過熱、信貸過熱及流動(dòng)性過剩的根源之一，如果對國內(nèi)房地產(chǎn)市場變化的預(yù)期能得到改變，那么中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢就會出現(xiàn)新的變化。目前的關(guān)鍵問題是如何落實(shí)與執(zhí)行927文件。這還有待于進(jìn)一步觀察。 (易憲容 作者系中國社科院金融研究所研究員)
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