在廣東省、廣州市兩級律師協(xié)會舉辦的“9·25律師宣傳日暨義務(wù)法律咨詢活動”上，將于10月1日起正式施行的《物權(quán)法》成為關(guān)注熱點，業(yè)主尤其擔(dān)心在車位共有之后將可能產(chǎn)生一系列的糾紛。受理咨詢的律師也表示有不少問題亟待解決，這些問題或?qū)⒋龠M(jìn)物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范化。(見昨日本報)
在筆者看來，籠統(tǒng)地談“車位糾紛”確實會發(fā)現(xiàn)很多問題，但若針對具體的個案則大多糾紛在《物權(quán)法》上還是能找到解決之道的，不能一有糾紛就把責(zé)任推到立法的“不健全”上去。
比如《物權(quán)法》第74條明確規(guī)定了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。有市民則提出，“以后我使用小區(qū)的地面車位是不是就不用給錢啦？”應(yīng)當(dāng)說，這純屬對法律條文的誤讀。小區(qū)本應(yīng)專辟場地建設(shè)車位，而不能占用業(yè)主共有的道路停車。之所以《物權(quán)法》第74條要作此規(guī)定，是由于現(xiàn)實中有不少樓盤在建設(shè)時沒有固定的專用車位，但業(yè)主又有停車的需要，不得已才使用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車。由于這類車位占有的場地本身就屬于業(yè)主共有，因此不能出售，但這并不表示使用該車位的業(yè)主不用“給錢”。車位和電梯、樓梯、綠地不同，某個車位一般都是由某個業(yè)主專用的。而一個小區(qū)內(nèi)，并非所有的業(yè)主都恰好有一輛車，有車的業(yè)主或有多輛車的業(yè)主事實上分享了無車業(yè)主的共有權(quán)。如何在有車業(yè)主和無車業(yè)主之間實現(xiàn)共有設(shè)施使用上的公平，應(yīng)在業(yè)主自治之下尋求解決之道，而不能過分追求法律的細(xì)化。
在筆者看來，《物權(quán)法》實施之后可以預(yù)料的車位糾紛，在更大程度上考驗的是業(yè)主的自治能力。車位糾紛無非發(fā)生在業(yè)主與開發(fā)商之間，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間以及業(yè)主與業(yè)主之間。業(yè)主與開發(fā)商之間主要是車位的權(quán)屬糾紛，應(yīng)該說這一問題在物權(quán)法上已經(jīng)沒有爭議。開發(fā)商對業(yè)主共有道路或其他共有場地上的車位既無所有權(quán)，也無收益權(quán)，不能插手業(yè)主對這些車位的自治管理。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛主要是這些車位的收益之爭。如收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收益的分配等。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能基于其提供的對車位和車輛的保管、維護(hù)等服務(wù)，收取適當(dāng)?shù)姆⻊?wù)費(fèi)。而費(fèi)用的確定應(yīng)由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商。如協(xié)商不成，或發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主利益，業(yè)主完全可以依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定維護(hù)權(quán)益，還可通過召開業(yè)主大會的方式解聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并另行聘請。
業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛主要在于車位的劃定與收益的分配上。有的無車業(yè)主可能并不同意車位占用公用道路或其他場地。而在這些車位的收益分配上也存在著按戶平均分配和按各戶型的使用面積分配等不同的方式。這都需要由業(yè)主基于民主程序，以業(yè)主大會等方式經(jīng)討論、投票來共同約定，并予以遵守。法律，包括可能正在制定中的一些城市關(guān)于執(zhí)行物權(quán)法的各類地方性法規(guī)或規(guī)章，都不能也不宜對屬于業(yè)主自治領(lǐng)域的事物作出太細(xì)致的規(guī)定。法律應(yīng)為自治權(quán)留足空間，而業(yè)主也應(yīng)在法律的原則之下，充分行使自治的權(quán)利，維護(hù)自身的合法權(quán)益。(王琳)
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