如今，在許多城市,正在冒出一個(gè)又一個(gè)新的“地王”。8月底，上海黃浦區(qū)163地段掛牌出讓競(jìng)拍,包括香港九龍倉(cāng)、新鴻基地產(chǎn)等境內(nèi)外共10家競(jìng)買企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，最后該地塊以44.04億元的創(chuàng)紀(jì)錄天價(jià)被南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿走，成交價(jià)是起拍價(jià)的156%。杭州37號(hào)地塊被金都房地產(chǎn)公司以11億元拿下，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米9688元，創(chuàng)下杭州市的新高。
房?jī)r(jià)一路高漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委公布最新調(diào)查顯示，今年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅創(chuàng)兩年來(lái)新高,比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲1.4%。
隨著房?jī)r(jià)的上漲,土地價(jià)格也在不斷攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年下半年，北京土地出讓的平均樓面地價(jià)是每平方米8800元—8900元。今年上半年，杭州土地出讓的平均樓面地價(jià)為每平方米6400元，上海市為5300元。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士傅保華說(shuō)，目前北京二環(huán)以內(nèi)平均樓面地價(jià)接近1萬(wàn)元一平方米，三環(huán)以內(nèi)為8000元一平方米，四環(huán)以內(nèi)為6000元。
重慶工商大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授易忠認(rèn)為，高房?jī)r(jià)顯然對(duì)土地價(jià)格上漲起到了拉伸的作用。中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授劉昕說(shuō):“地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)成本的核心要素，地價(jià)高，自然房?jī)r(jià)就會(huì)高，開發(fā)商當(dāng)然不能干賠本賺吆喝的事。”河南省南陽(yáng)市萬(wàn)家園房地產(chǎn)開發(fā)公司的邢清鑫長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)核算，他說(shuō)，土地成本+建筑成本+毛利潤(rùn)三項(xiàng)核心要素構(gòu)成房?jī)r(jià)，三項(xiàng)成本大概各占房?jī)r(jià)的1/3。傅保華認(rèn)為，僅就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部看，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)互相推動(dòng)，造成了二者不斷攀升的態(tài)勢(shì)。當(dāng)然分析房屋價(jià)格和土地價(jià)格上升的原因，還要考慮其它因素。
地價(jià)為何攀升
“從內(nèi)部因素看，地價(jià)高企，是房屋價(jià)格與土地價(jià)格相互推動(dòng)的結(jié)果。而從外部因素分析，地價(jià)高企，核心因素在于土地供求關(guān)系趨緊，并與流動(dòng)性過(guò)剩緊密關(guān)聯(lián)。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授錢逢勝分析。
從宏觀來(lái)看，土地供求關(guān)系趨緊是必然的，土地越來(lái)越成為稀缺資源，過(guò)多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價(jià)格上漲。而流動(dòng)性過(guò)剩使房地產(chǎn)企業(yè)資金寬裕，特別是不少銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司信貸的寬松，地產(chǎn)股還可以輕松從股市上獲得直接融資，就使土地高價(jià)從可能變成了可支付。
土地供應(yīng)量影響土地價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)被各方所認(rèn)可，但對(duì)土地出讓制度是否影響土地價(jià)格走勢(shì)還存在著爭(zhēng)議。錢教授說(shuō)，土地出讓制度對(duì)于地價(jià)的影響是不容小視的。過(guò)去土地出讓是劃撥、協(xié)議出讓或者招標(biāo)出讓，現(xiàn)在主要推行的是招拍掛制度。這個(gè)制度促進(jìn)了土地交易市場(chǎng)的公平、公正、公開和規(guī)范，是過(guò)去土地協(xié)議等出讓制度的一個(gè)完善，是土地流轉(zhuǎn)使用制度的一個(gè)巨大進(jìn)步。避免了過(guò)去土地出讓方式容易滋生的交易腐敗，避免了國(guó)有資產(chǎn)的流失。但進(jìn)入招拍掛程序之后，過(guò)多的房地產(chǎn)公司追逐、競(jìng)拍地塊，土地價(jià)格上漲就是必然。而記者接觸的一些官員則認(rèn)為，土地價(jià)格與招拍掛制度無(wú)關(guān)，只是與土地供求關(guān)系有關(guān)。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，競(jìng)拍過(guò)程中，由于競(jìng)拍人的競(jìng)爭(zhēng)性心理因素，成交價(jià)往往就可能是起拍價(jià)的1—3倍。他說(shuō)，在北京摩根中心土地招拍掛中，怎么算土地價(jià)格也就是12億元，由于志在必得，老潘開口報(bào)價(jià)就是14億元，沒(méi)想到任志強(qiáng)報(bào)價(jià)17億元，老潘只好望洋興嘆。北京海淀區(qū)清河地段是實(shí)行招拍掛制度之后該市出讓的最大地塊，規(guī)劃建筑面積約70萬(wàn)平方米，最終華潤(rùn)置地以25.65億元的天價(jià)獲得，高于起拍價(jià)8.65億元近3倍。
高地價(jià)能否可持續(xù)
“地價(jià)高企,無(wú)疑,抬高的是包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的用地企業(yè)成本,波及并傳導(dǎo)到相關(guān)生產(chǎn)資料價(jià)格,因此,任由地價(jià)不斷攀高,會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。過(guò)高的地價(jià)，并非可持續(xù)�！辟F州財(cái)經(jīng)學(xué)院梁宏志博士這樣分析。
梁宏志認(rèn)為，判斷當(dāng)前地價(jià)水平是否合理，首先要看土地真實(shí)價(jià)格如何。離真實(shí)價(jià)格越遠(yuǎn)，就越不合理。即便級(jí)差地租理論說(shuō)明不同城市、不同地塊的價(jià)格不一樣，但到底也應(yīng)該有一個(gè)真實(shí)價(jià)格。問(wèn)題在于，現(xiàn)在判定這種真實(shí)價(jià)格大多只有定性依據(jù)，缺少定量依據(jù)，因此土地價(jià)格真實(shí)性存在諸多不確定性。在北京王府井地段，你說(shuō)每平方米樓面的真實(shí)地價(jià)是多少都不過(guò)分，因?yàn)橘Y源太稀缺了。這種地價(jià)水平的模糊性為地價(jià)的大幅升值提供了足夠的空間。
其次要看攤?cè)氲貎r(jià)成本后的房?jī)r(jià)水平，以及大多數(shù)城市購(gòu)房者的可支付能力。房?jī)r(jià)上漲水平一旦超過(guò)GDP增長(zhǎng)速度和居民收入增長(zhǎng)速度，就存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。若大多數(shù)居民的實(shí)際收入水平不能償付銀行按揭貸款，因房地產(chǎn)價(jià)格水平過(guò)高而引起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)就出現(xiàn)了。我們的房?jī)r(jià)水平和居民收入比是個(gè)什么關(guān)系呢？北京、上海這樣的城市大概是1∶15，即房?jī)r(jià)水平是居民年收入水平的15倍，而在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，甚至達(dá)到了1∶20。美國(guó)、日本、英國(guó)、韓國(guó)的水平大概就是1∶4到1∶7之間。
最后要看地價(jià)的泡沫程度。北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林說(shuō)，由他們負(fù)責(zé)的北京西三旗兩限房項(xiàng)目竣工后,平均房?jī)r(jià)每平方米不超過(guò)6350元。傅保華說(shuō)，這個(gè)信息表明，土地價(jià)格有一定泡沫。劉昕說(shuō)，上海松江客運(yùn)中心的一塊土地,在2002年土地協(xié)議出讓價(jià)格是每畝38萬(wàn)元，到2003年改招拍掛后是126萬(wàn)元，而2004年漲到139萬(wàn)元，因此沒(méi)法斷言泡沫是多少�！�
專家建議，在地價(jià)高企的形勢(shì)下，讓普通城市居民買得起房，降低地價(jià)是一個(gè)有效手段。應(yīng)采用有區(qū)別的土地供應(yīng)政策。住房是大眾基本生活必需品，我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地是公有的，應(yīng)盡量保證大眾需要的普通商品房建設(shè)的土地供應(yīng)，其土地價(jià)格也不能任由市場(chǎng)決定。低收入、困難群眾住房已經(jīng)有了廉租房等政策保障，高收入者可以從市場(chǎng)上選購(gòu)高檔商品房，而對(duì)于占居民大多數(shù)的中等收入者的住房供應(yīng)，應(yīng)有一定的政策支持。(高云才）
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