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2007年09月19日 星期三
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高處不寒? “地王”的生存之道:區(qū)域價(jià)值重估
2007年09月19日 09:10 來(lái)源:上海證券報(bào)

  越來(lái)越多的“地王”震撼樓市,越來(lái)越多的地產(chǎn)大鱷勇于“爭(zhēng)高”,人們不禁要問(wèn),“地王”為什么那么紅?

  以最新步入全國(guó)級(jí)“地王”行列的上海市黃浦區(qū)163#街坊地塊為例,該地塊在今年6月底上海發(fā)布的第4號(hào)土地公告中露面后,就以南京路步行街黃金地段的優(yōu)勢(shì)成為熾手可熱的明星地塊,受到大批外資開(kāi)發(fā)商的追捧。而競(jìng)拍結(jié)果是讓人大跌眼鏡的。一是名不見(jiàn)經(jīng)傳的南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)勝出,二是按44.04億元的總成交價(jià)計(jì)算,該地塊的樓板價(jià)高達(dá)66927元/平方米。

  結(jié)果出來(lái)后,許多市場(chǎng)人士的第一反應(yīng)就是“瘋了”,接著就是一陣陣的議論。一些開(kāi)發(fā)商態(tài)度樂(lè)觀!拔矣袀(gè)‘價(jià)值守恒’定律,你在土地上投入多少,那么它一定會(huì)漲出這個(gè)價(jià)值。”同樣參與黃浦區(qū)163#街坊地塊爭(zhēng)奪的華潤(rùn)置地上海有限公司總經(jīng)理陳凱坦言,“‘地王’其實(shí)是個(gè)符號(hào)性象征,它被賦予更多的想象是——區(qū)域價(jià)值會(huì)被重估。我們雖然沒(méi)有拿到這幅地,但在黃浦區(qū)已有開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目,‘163效應(yīng)’同樣能使我們受惠!

  另一些則是冷眼旁觀。有市場(chǎng)人士指出,南京蘇寧房地產(chǎn)摘得的黃浦區(qū)163#街坊地塊的樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到66927元/平方米,加上開(kāi)發(fā)成本及設(shè)定30%的毛利率,那么未來(lái)所建樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格將近100000元/平方米,可稱(chēng)得上是商業(yè)項(xiàng)目里的“湯臣一品”了,但只怕遭遇也會(huì)如“湯臣一品”般尷尬。

  而如果選擇出租,需要租金達(dá)到3美元/平方米/日以上才可能實(shí)現(xiàn)8%的投資回報(bào)率,可仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民介紹,目前同地段的寫(xiě)字樓租金僅處于1-1.2美元/平方米/日的水平。依據(jù)現(xiàn)在的區(qū)域租金水平,該項(xiàng)目的投資回報(bào)率恐怕難超5%,也低于同期的銀行利率水平。

  南京蘇寧房地產(chǎn)真的瘋了嗎?那些不惜代價(jià)、不計(jì)成本爭(zhēng)搶“地王”的開(kāi)發(fā)商都是瘋子嗎?答案值得深究。

  事后,有業(yè)內(nèi)人士就分析,南京蘇寧房地產(chǎn)此次行事如此大膽,其實(shí)是為整個(gè)集團(tuán)的“變身”鋪路。南京蘇寧房地產(chǎn)所屬的江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)想躋身國(guó)內(nèi)一線大開(kāi)發(fā)商行列也已不是什么秘密,此前蘇寧環(huán)球就曾表示,5年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)年開(kāi)發(fā)建筑面積250萬(wàn)-300萬(wàn)平方米,年銷(xiāo)售收入達(dá)到120億-150億元,成為國(guó)內(nèi)綜合大型地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。雖然在江蘇,蘇寧環(huán)球的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)得到市場(chǎng)驗(yàn)證,從建材、開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理,房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈其也已完整搭建,但偏安一隅的區(qū)域性發(fā)展顯然是無(wú)法幫助蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)夢(mèng)想的。

  “土地儲(chǔ)備已成為衡量開(kāi)發(fā)商身價(jià)的重要指標(biāo),拿地?cái)U(kuò)張也就成為蘇寧環(huán)球的重要任務(wù)!鄙鲜鋈耸恐赋觥

  有人甚至表示,爭(zhēng)奪“地王”可以看作開(kāi)發(fā)商的“事件營(yíng)銷(xiāo)”。如無(wú)論是長(zhǎng)沙的“全國(guó)地王”還是上海的“單價(jià)地王”,都被首次進(jìn)入當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商高價(jià)奪得,從而“一拍成名天下知”,已經(jīng)在當(dāng)?shù)貥?shù)立起地標(biāo)形象,實(shí)現(xiàn)了品牌的提升和溢價(jià)。(李和裕 于兵兵)

編輯:王菲】
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