房地產調控政策總體取向已十分明朗，將突出商品房的自住消費功能，投資功能將受到抑制；商品房投資炒作最終要受市場實際需求制約，租金和房價的嚴重背離已是投資買房的最基本市場風險；高價位的商品房面臨變現(xiàn)的困難。
據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的調查結果，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比均上漲。同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%；環(huán)比上漲1.5%。經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.1%、9.3%和10.0%。8月份二手住房銷售價格同比上漲7.9%，環(huán)比上漲2%。近來國內商品房價格普遍上漲，原因雖然多樣，但重要原因之一是今年以來股市財富效應和近期部分資金從股市撤出進入房地產市場，抬高了房地產市場預期，并推高商品房價格上漲。而鑒于目前商品房市場已與幾年前不同，大部分商品房價值潛力已經充分挖掘，整個政策環(huán)境、市場環(huán)境、市場結構、住房心理、投資理念等都在發(fā)生變化，僅靠商品房的區(qū)域性、稀缺性并不能支持其價格過猛上漲，對于已經充分挖掘價值潛力的商品房，未來價格還會出現(xiàn)調整和階段性下跌，這在2005年末和2006年已經出現(xiàn)。所以目前商品房投資或炒房風險較大，主要有三大風險：
一、政策性風險。房地產是政策面和宏觀調控重點關注的領域。調控政策總體取向已經十分明朗，將突出商品房的自住消費功能，投資功能將受到抑制。由于房地產涉及廣大群眾的根本利益，對構建和諧社會具有重要影響，所以，房地產必將成為宏觀調控目標之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會受到鼓勵，而只能是適度的，投機更要受到打擊。從以往調控政策變化看，有關部門對房地產市場規(guī)律的認識不斷提高，調控政策逐步完善，調控手段多樣。從調控趨勢看，我國房地產資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場化兩種配置形式并存的局面，以滿足多層次需求。政策性住房主要針對低收入群體，商業(yè)化和市場化的配置主要滿足中高收入群體。目前，對于商品房投資需求的控制和打擊投機需求，增加投資成本，壓縮投資收益率(包括租金收益)是主要思路之一。為使房地產調控制度長效化，對房地產市場的規(guī)范和調控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產市場管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費群體需求的供給，也會根據市場需求，增加高品質商品房數(shù)量，市場結構將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費和梯度式改善型消費。這些措施都將不斷改善市場結構，對價格起到平抑作用。就當前看，投資買賣和炒房者的政策性風險主要體現(xiàn)在三方面：一是信貸政策的變化。在貫徹落實科學發(fā)展觀和宏觀調控政策的大背景下，加上美國次級債務危機的經驗教訓，銀行對個人住房信貸政策在近期和未來一段時期會不斷趨緊，尤其對多套住房投資者的信貸控制會更加嚴格。運用信貸杠桿進行商品房買賣投資的難度會愈來愈大。第二是“增控逼存”政策進一步增強。如嚴控新增土地、盤活存量用地、打擊“捂盤惜售”等政策，上海近期規(guī)定3萬平方米以下新樓盤須一次預售，業(yè)內人士表示，這是防止開發(fā)商捂盤最具實質性的一招，由此市場供給將快速增加。所以，隨著2006年“國六條”《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》、國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》等有關政策的深入落實，市場結構和預期都會發(fā)生積極變化。三是交易轉讓環(huán)節(jié)限制政策逐步增強。如稅收政策對持房者和交易成本的影響，對第二套房購買對象限制等，如有的地區(qū)限制外籍人士購買第二套和多套商品房等政策，這些政策對市場需求和交易具有一定的抑制作用。
二、市場風險。商品房投資炒作最終要受市場實際需求制約，租金和房價的嚴重背離已是投資買房的最基本市場風險。投資和炒作商品房的獲利前提是市場良好預期，普遍看好市場價格上漲，市場租金價格合理，具有投資回報的機會。在數(shù)年前市場價格尚未充分挖掘情況下，市場的確給投資和炒房者帶來了較大的獲利機會。但目前市場需求已發(fā)生顯著變化，需求受到多種因素影響：一是租金收益和投資價格嚴重背離，已不具備投資的吸引力。有機構測算，按照上海市7、8月份二手房的價格水平，中高檔商品房租金收益僅為年5%左右，而且據業(yè)內分析已經相當不容易。二是利率風險。目前央行進入加息期，未來會增加住房需求成本，尤其是高價房和貸款數(shù)量較大的商品房，利率上升會增加不小的成本。三是其他投資的替代效應。金融投資渠道不斷拓寬，投資產品不斷豐富，良好的收益率和穩(wěn)健性將產生較大的替代效應。相比之下，商品房投資受市場實際購買力、租金市場，房屋的維護成本、交易轉讓成本和政策性風險等制約，收益性、流動性都較幾年前有明顯下降。
三、流動性風險。高價位的商品房面臨變現(xiàn)的困難，多套購房者容易遭受資金鏈斷裂而被迫平價和低價出售的風險。商品房變現(xiàn)比較順利需要一些基本條件，如市場預期普遍看好、銀行信貸轉讓和申請貸款相對寬松、交易環(huán)節(jié)政策限制較少且成本較低等。目前情況下，高價房變現(xiàn)并非容易。一是股市效應對短期商品房價格上漲的刺激作用是有限的，未來商品房價格走勢受政策、租金、購買者承受能力等影響存在許多不確定性，投資商品房存在被套的可能性；二是隨著銀行貸款成本的增加和租金收益率的限制，投資的商品房債務壓力和負擔會不斷增加，投資者面臨收支缺口無法平衡的可能性增加。尤其是購買多套商品房的投資客，一旦收支缺口難以平衡，銀行貸款難以及時償還，資金鏈斷裂的潛在風險會立刻顯現(xiàn)，屆時將使投資者被迫以不合理的價格出售商品房遭受損失。有關統(tǒng)計數(shù)據顯示，上海中心城區(qū)二手房8月份房價漲幅已經高達15%，但由于提價幅度過高，整個市場成交速度放緩，這是市場不接受目前價格過快上漲的結果。事實上，脫離實際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力房價是難以持久支撐的。(張望 作者為上海銀監(jiān)局副研究員、博士）
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