業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金，小區(qū)業(yè)委會(huì)可通知房管局禁止其賣(mài)出房屋。——這是廣州市國(guó)土房管局正在公開(kāi)征求意見(jiàn)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本(草案)》中的最新規(guī)定。(據(jù)《新快報(bào)》)
部分業(yè)主因?yàn)椴粷M物管公司的粗劣服務(wù)等原因拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)以及專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這在現(xiàn)實(shí)生活早已司空見(jiàn)慣。在此情形下，如果任由業(yè)主將房產(chǎn)出售，則勢(shì)必會(huì)損害到其他按時(shí)交納物管費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金業(yè)主的利益。因此，以業(yè)主委員會(huì)的名義禁止不交物管費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主賣(mài)房，就成為一種貌似合理的維權(quán)方式，但在本質(zhì)上，這卻是一種多數(shù)人暴力——多數(shù)人以強(qiáng)制的方式要求少數(shù)人無(wú)條件做出符合多數(shù)人利益的讓步。
《物權(quán)法》規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主的賣(mài)房行為屬于正常行使自己對(duì)房產(chǎn)的處分權(quán)，這種權(quán)利不受包括業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)的任何人粗暴干涉。當(dāng)然，出于管理和服務(wù)的需要，要求業(yè)主在賣(mài)房和出租房屋后將賣(mài)房或出租房屋的情況告知業(yè)委會(huì)和物管公司，還是比較合理的。關(guān)鍵是，決不能將這種“事后告知”義務(wù)上升為一種“事前許可”特權(quán)。無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主委員會(huì)，都沒(méi)有這種“許可權(quán)”。
站在業(yè)主委員會(huì)的角度，作為“不交物業(yè)費(fèi)禁止賣(mài)房”邏輯成立的前提條件，實(shí)質(zhì)上意味著業(yè)主委員會(huì)對(duì)一種觀點(diǎn)的贊同：不交物業(yè)費(fèi)總是錯(cuò)誤的。因?yàn)橹灰姓J(rèn)不交物業(yè)費(fèi)在某些情況下可能是合理的，那么以此為由禁止業(yè)主賣(mài)房就肯定是不合理的。可事實(shí)上，不交或遲交物業(yè)費(fèi)往往正是業(yè)主乃至業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)表達(dá)不滿和進(jìn)行抗?fàn)幍闹饕S權(quán)方式。業(yè)主委員會(huì)理當(dāng)代表業(yè)主的利益，否定不交或遲交物業(yè)費(fèi)的合理性，很大程度上是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益的維護(hù)，對(duì)業(yè)主利益的背叛。
站在房管局的角度，某種意義上，“不交物業(yè)費(fèi)禁止賣(mài)房”類(lèi)似于法律意義上的“凍結(jié)財(cái)產(chǎn)”，但卻是由業(yè)主委員會(huì)代替法院做出的決定，這顯然不具有任何的法律效力。如果房產(chǎn)局據(jù)此拒絕辦理房地產(chǎn)契約變更手續(xù)，會(huì)有濫設(shè)行政許可之虞。
一個(gè)簡(jiǎn)單的道理是：賣(mài)房行為和交費(fèi)糾紛是完全不同的兩回事，賣(mài)房行為無(wú)須任何人許可，而交費(fèi)糾紛只能通過(guò)仲裁或者法律途徑解決。“不交物業(yè)費(fèi)禁止賣(mài)房”等于是在未經(jīng)法庭審判的情況下，就私自宣判不交費(fèi)的業(yè)主“有罪”。這顯然是不合理的。循此視角觀之，我們不難發(fā)現(xiàn)，“不交物業(yè)費(fèi)禁止賣(mài)房”本質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)的力量來(lái)解決自己與業(yè)主之間的交費(fèi)糾紛——利用多數(shù)人對(duì)自身利益的關(guān)切，成功實(shí)施對(duì)少數(shù)人正當(dāng)應(yīng)訴權(quán)利和未來(lái)勝訴可能的剝奪。在多數(shù)人暴力模式下，既沒(méi)有法庭，也沒(méi)有審判，只有對(duì)少數(shù)人不利的判決。(舒圣祥）
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