2007年宏觀經(jīng)濟年中分析
國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部研究報告之四
◆總體策劃
范劍平 國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部主任
程培松 上海證券報副總編輯
◆本文執(zhí)筆
董月鮮
自2000年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。從2007年上半年情況來看，房價增勢未改。從長期來看，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進程中，房價下跌的可能性不大，住房價格的上漲將可能是一個常態(tài)。
導(dǎo)致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的。第一、良好的經(jīng)濟基本面推動了房價的上漲；第二，城市拆遷和投機炒作導(dǎo)致房屋需求過度旺盛；第三，成本是推動房價上漲的內(nèi)在因素；第四，結(jié)構(gòu)性矛盾未得到根本解決；第五，影響房價上漲還有其他深層次因素。
房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。第一，房價上漲過快導(dǎo)致居民購房負(fù)擔(dān)過重，抑制了居民的其他消費；第二，房價上漲過快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距；第三，房價持續(xù)過快上漲最終將導(dǎo)致房價下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進而給國民經(jīng)濟帶來劇烈震蕩；第四，高房價推動下的房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營，是導(dǎo)致我國能源、資源高消耗的重要原因之一；第五，房價的過快增長會影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；第六，房價的過快上漲將帶動城市商務(wù)成本的提高，降低城市的綜合競爭力。
自2000年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。在2004-2006年期間，房屋銷售價格指數(shù)分別為109.7、107.6和105.5，其中住宅銷售價格的漲幅高于非住宅銷售價格的漲幅，已經(jīng)連續(xù)4年超過5%。
從2007年上半年的情況來看，面對不斷加強的宏觀調(diào)控，房價增勢未改。今年1-6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。其中，近幾年房價膨脹較快的地區(qū)主要有北京、天津、大連、沈陽、廈門、青島、深圳、成都等城市，其房價漲幅在很多時候都超過全國平均水平，而2004、2005年間房價上漲過猛的部分城市(如上海)，自2006年以來房價漲幅有所回落。
五大因素相互作用共同推升房價上漲
導(dǎo)致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，既有經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化進程加快的合理因素，也有國內(nèi)外資本投機炒作的影響，既有居民住房消費觀念的影響，也有監(jiān)管不力和制度缺失的制約。
第一、良好的經(jīng)濟基本面推動了房價的上漲。國外的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)價格的走勢與一國的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化進程密切相關(guān)。以美國為例，1964-2003年間，美國新建住宅中位數(shù)售價增長了9.3倍，其中東北部增長幅度高達12倍；全國范圍內(nèi)存量住宅中位數(shù)售價的漲幅達到7.5倍，其中西部地區(qū)增長9.2倍。按平均數(shù)計算，新建住宅價格增長了近11倍，存量住宅價格增長8倍多。
從我國的情況來看，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也得益于國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程的加快和人民生活水平的提高。
1998年到2006年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值由84402.3億元增長到209406.8億元，扣除物價因素，年均增長9.2%；同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年約增加1.3個百分點。從居民購買力來看，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價計算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬億元，客觀上具備了較強的住房消費能力。隨著收入增長和儲蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過按揭、負(fù)債的方式購房。特別是住房制度改革以后，房產(chǎn)歸屬關(guān)系發(fā)生了變化，住房成為家庭財產(chǎn)的重要組成部分，計劃經(jīng)濟體制下被壓抑的住房需求得到釋放。
第二，城市拆遷和投機炒作導(dǎo)致房屋需求過度旺盛。過度的市場需求是房價上漲的重要推動力量。住房需求可分為自住性需求、強制性需求(政策性需求)和投機性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要保證，由于自住需求增加帶來的房價上漲具有合理性。而被動性需求和投機性需求的大量存在導(dǎo)致房地產(chǎn)需求過度，是推動房地產(chǎn)價格不健康上漲的重要因素。
被動性需求是指由于舊城區(qū)改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動下，居民“不得不”買房或租房的需求。近幾年，各地政府出于城市建設(shè)和舊城改造等政績需要大規(guī)模拆遷，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國性數(shù)據(jù)，但是，我國各大城市的拆遷確實非常普遍�？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，拆遷因素對我國各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其它各國根本無法比擬的。
投機和投資性住房需求主要是為了出售或出租而形成的需求。房價的過快上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別是在一些大城市、特大城市，國內(nèi)的民間資金以及國際游資紛紛進入房地產(chǎn)市場。而投機的大量存在又反過來推動了房價的繼續(xù)上揚，形成了投機與房價上漲相互推動的惡性循環(huán)。目前，關(guān)于房地產(chǎn)投資的定位和統(tǒng)計沒有明確規(guī)定，具體測度也很困難。但通過已售而未住的比例可以在一定程度上反映這一問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海、北京、南京、杭州、寧波等房價上漲較快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。
第三，成本是推動房價上漲的內(nèi)在因素。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等，土地價格和建材價格的上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房價上漲形成了推動力。
首先，土地交易價格不斷上漲。土地是一切經(jīng)濟活動的載體，隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，土地交易價格不斷上漲。另外，土地價格的不斷攀升，也受到了地方政府的利益驅(qū)動。
目前，土地的收入是地方政府財政的支柱。據(jù)統(tǒng)計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大，在這一過程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮，地方政府缺乏抑制房價上漲的動力。在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格更是大幅上漲。土地交易價格上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，推動了房屋銷售價格的上漲。
其次，建材價格上漲較快。從建材成本來看，由于我國目前正處在重化工業(yè)化和消費結(jié)構(gòu)升級階段，投資需求旺盛，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化，對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產(chǎn)品也處于價格上漲階段，這就導(dǎo)致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年，建材價格指數(shù)曾達到105.1，生產(chǎn)成本增大，必然導(dǎo)致房價提高。
從1998年以來土地、建材價格指數(shù)與房屋銷售價格指數(shù)的變化情況來看，土地和建材價格與房價之間存在很強的相關(guān)性。這表明：土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，建筑材料作為商品房屋生產(chǎn)的基本要素，其價格的上漲不可避免地會傳導(dǎo)到商品房價格上。
第四，結(jié)構(gòu)性矛盾未得到根本解決。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理也是房價上升的主要因素。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益比較優(yōu)勢的驅(qū)動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價商品住房供應(yīng)量明顯不足。
2006年，國家提出了建筑面積90平方米以下住宅不得低于70%的要求，部分地區(qū)也在增加“限面積、限價格”住宅的開發(fā)，但經(jīng)濟適用房投資比重偏低的矛盾仍很突出。
經(jīng)濟適用房供給不足是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成我國住房價格居高不下的重要原因。
我國從1998年7月1日開始推行經(jīng)濟適用住房，國務(wù)院住房改革的綱領(lǐng)性文件(即1998年國務(wù)院23號文件)明確提出要以“建設(shè)經(jīng)濟適用住房為主”，但是，由于我國住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府無法獲得土地出讓收入、而開發(fā)商利潤較低，各方均缺乏投資建設(shè)的積極性，因此，自2000年以來，經(jīng)濟適用房占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重呈直線下滑的態(tài)勢。2005年，經(jīng)濟適用房投資額下降6.8%，其占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重下降至3.3%的歷史最低水平，較2000年下降7.6個百分點。2006年，在國家的干預(yù)下，經(jīng)濟適用房投資扭轉(zhuǎn)了前幾年增速持續(xù)下降的局面，而轉(zhuǎn)入增長軌道，比重較2005年略有提高，但也僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的3.6%，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度沒有得到根本改變。
經(jīng)濟適用房比重偏低不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)。更讓人擔(dān)憂的是，由于供給不足，經(jīng)濟適用房成為稀缺資源，甚至成為尋租的對象，相當(dāng)一部分本應(yīng)以中低收入群體為需求對象的經(jīng)濟適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴(yán)重偏離了政策初衷。
第五，影響房價上漲的其他深層次因素。從房地產(chǎn)市場運行的主體看，地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)企業(yè)乃至購房者在房價運行機制中相互影響，共同推動了房地產(chǎn)價格走高。一些城市的政府通過房地產(chǎn)開發(fā)大搞城市建設(shè)和政績工程，過分利用土地資源來經(jīng)營城市；部分商業(yè)銀行認(rèn)為個人住房按揭是低風(fēng)險、高利潤貸款而大量放貸，由于銀行之間協(xié)調(diào)不夠，投機性購房者有機可乘；開發(fā)商為追求開發(fā)利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價短期內(nèi)的非正常上漲；而持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價格，使得消費者對房價上漲的預(yù)期增強，一些持幣待購者因擔(dān)心房價繼續(xù)上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動了房價的持續(xù)上漲。
從住房消費觀念上來看，大多數(shù)人認(rèn)為租房不如買房，因此，許多參加工作不久、尚無購房能力的年輕人也在父母的支持下加入購房大軍的行列。與世界發(fā)達國家相比，我國的買方需求明顯偏大，而租房需求的比例則偏低。另外，由于在大多數(shù)城市，住房和戶口、子女入學(xué)緊密聯(lián)系，也迫使許多人由租房轉(zhuǎn)為買房。
房價上漲過快對我國經(jīng)濟健康發(fā)展負(fù)面影響顯著
房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素。
第一，房價上漲過快導(dǎo)致居民購房負(fù)擔(dān)過重，抑制了居民的其他消費。房價上漲過快，不僅加大了物價上漲的壓力，而且也導(dǎo)致了居民購房負(fù)擔(dān)的日益加重。1998年至2006年，以現(xiàn)價計算的中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現(xiàn)價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。
由于預(yù)期房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)大幅上升，許多家庭會抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。過高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數(shù)購房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費。這嚴(yán)重削弱了我國刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙之一。
第二，房價上漲過快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前，我國收入分配的不平等狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，而房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟發(fā)達、居住環(huán)境較好的地區(qū)在集聚，在向少數(shù)高收入者，特別是投機購房者和房地產(chǎn)商手中集聚。相對而言，大部分居民和經(jīng)營者的收入和財富則變相縮水，導(dǎo)致收入差距進一步拉大。低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場之外。由中國人民銀行的2007年1季度問卷調(diào)查顯示，與家庭月收入在2000元以上的家庭購房意愿不斷攀升的現(xiàn)狀相比，月收入2000以下的居民購房意愿卻在逐年下降。
第三，房價持續(xù)過快上漲最終將導(dǎo)致房價下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進而給國民經(jīng)濟帶來劇烈震蕩。
第四，高房價推動下的房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營，是導(dǎo)致我國能源、資源高消耗的重要原因之一。國家統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示，目前，在我國由價格等因素拉動的住宅建設(shè)中，耗用的鋼材占全國鋼材用量的20%，鋼材消耗比發(fā)達國家高10%-20%；水泥用量占全國總量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比發(fā)達國家多消耗水泥80公斤。住宅建設(shè)過程中耗能占總耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我國既有城鄉(xiāng)住宅建筑總量中節(jié)能住宅不足2%。
第五，房價的過快增長會影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。城市化進程加快是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容之一。房價增長過快，增加了農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的成本，抑制了城市化發(fā)展的進程，也削弱了城市化對解決“三農(nóng)”問題的重要作用。
第六，房價的過快上漲將帶動城市商務(wù)成本的提高，降低城市的綜合競爭力。在一定程度上影響外資投入和出口的競爭力。同時，由于高昂的房價加大了居住成本，也阻礙了優(yōu)秀人才向大城市的聚集，對城市經(jīng)濟的長期發(fā)展不利。
未來房價上漲趨勢仍將難以改變
從長期來看，在我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進程中，房價下跌的可能性不大，住房價格的上漲將可能是一個常態(tài)。對此，我們應(yīng)予以高度注意。
首先，從市場需求來看，居民源源不斷的住房需求是房價上行的源動力。住房制度改革已實施10年時間，買房成為消費者的唯一選擇。
雖然我國實行計劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。自1998年以來，我國每年以超過2個百分點的速度推進城市化，據(jù)估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進城居住和就業(yè)，將形成巨大的住房需求。
從消費結(jié)構(gòu)升級的趨勢來看，居民消費的重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。
其次，從住房建設(shè)成本來看，由于我國目前正處在重化工業(yè)化、城市化和消費結(jié)構(gòu)升級階段，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化，對鋼鐵、水泥、建材等等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產(chǎn)品也處于價格上漲階段，這樣就導(dǎo)致了能源、原材料價格漲勢較猛。
房地產(chǎn)業(yè)是耗費能源、原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門，生產(chǎn)成本增大，必然導(dǎo)致價格的提高。
從土地價格來看，土地的有限性以及因為城市化、工業(yè)化的加速對建設(shè)用地的增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價增長的因素將長期存在。
據(jù)對全國32個主要城市的統(tǒng)計調(diào)查，地價因素占商品房成本的23%，有些城市低一些，有些城市則高于這一水平。
這就是說房價的將近1/3是由土地價格決定的。隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，住房價格上行不可避免。
另外，從國際經(jīng)驗來看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系。
當(dāng)一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進入4000-8000美元時，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定快速增長期。
2006年，我國人均GDP約為1878美元，這就意味著今后相當(dāng)長時間內(nèi)我國的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。
要解決房價上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾，政府必須堅定宏觀調(diào)控和制度改革的決心，確保已經(jīng)出臺的政策措施能夠不折不扣地得到執(zhí)行。
只有保證房價和居民收入同步增長，才能保證大多數(shù)居民安居樂業(yè)，才能保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。
