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貸款違約率快速上升 銀行收緊房貸是不得已選擇
2007年08月17日 09:30 來源:上海證券報


    8月6日,據(jù)商業(yè)銀行披露:近期銀監(jiān)會已明確表示,希望提高房貸首付,不過商業(yè)銀行目前尚未有動作。自2006年6月1日商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%之后,購房首付可能再次調(diào)高。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  種種跡象表明,銀行正在收緊房貸。8月15日,有媒體報道說,建行深圳分行已暫停辦理二手房貸款。北京某銀行負責人亦表示,如果下半年北京地區(qū)房價呈現(xiàn)飛漲態(tài)勢,他們肯定也會出臺“停辦二手房貸款”等舉措。北京地區(qū)多家股份制銀行已經(jīng)抬高了個人住房抵押貸款門檻。除此之外,上海、武漢、杭州等城市的商業(yè)銀行也都不約而同地收緊了個人房貸按揭業(yè)務(wù),如提高多套房貸款的首付比例、對申請人資質(zhì)要求從嚴,以及下調(diào)二手房評估價等。

  銀行收緊房貸是不得已選擇。首先,目前,銀監(jiān)會正全力以赴控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模,相關(guān)銀行不得不配合,收緊房貸。更重要的是,銀行的貸款額度提前用完了。今年上半年,國內(nèi)銀行發(fā)放的個人住房貸款同比增長4到5成。以深圳市為例,今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元,而去年同期也才增加121.2億元。其中,不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。上海情況也大致差不多。今年6月份上海市個人住房貸款增加45.43億元,比5月份增長4.3倍。由于過分透支貸款額度,導(dǎo)致了今天銀行無額度可貸的狀況。

  其次,貸款違約率在快速上升,讓銀行開始正視風(fēng)險。從2006年下半年開始,上海個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢明顯,連續(xù)三個月以上違約的房貸客戶超過一萬多人,個人住房貸款違約金額接近2億元,房貸違約量一下子增加了五成。上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)也顯示,截至6月末,中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元,不良率為1.79%,比年初上升了0.61個百分點。上半年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元,同比多增8.62億元,其中接近90%的貸款是經(jīng)過展期到期后再形成不良貸款。

  根據(jù)美國總結(jié)出的經(jīng)驗,貸款發(fā)放后的3—5年一般是違約高發(fā)期,而多數(shù)城市的個人住房抵押貸款是最近幾年才開始大量發(fā)放的,這意味著,接下來,房貸違約量可能進一步增多。住房貸款違約率與房地產(chǎn)市場波動高度相關(guān),美國1975-1993年的數(shù)據(jù)充分證明了這一點。在目前房價仍處于上升通道的情況下,違約率就開始上升,一旦房價下跌,違約情況將更不樂觀。

  目前,銀行發(fā)放的個人住房貸款中90%以上是抵押貸款,首付比例以20%居多,一旦房價下跌超過20%,按揭買房者就可能失去還貸的動力而選擇違約,這就意味著銀行不得不收回房屋進行拍賣,像這次美國的次級抵押貸款危機,就有“150萬戶美國房貸戶的房子可能遭沒收”。銀行收回房屋拍賣有兩個難以克服的弊端:

  一,中國人自古有買漲不買跌的傳統(tǒng),在房價明顯下跌的過程中,銀行即使通過拍賣也難以將房屋變現(xiàn),銀行的資金鏈條可能斷裂。二,當銀行收回房屋拍賣時,意味著更大的供應(yīng)量投向市場,房價可能進一步下跌,而下跌必然導(dǎo)致銀行掌握的房屋資產(chǎn)縮水,給銀行造成難以估量的損失和難以預(yù)料的嚴重后果。至于那些價值被高估的住房情況可能更糟,銀行將不得不為此付出更大代價。

  美國的次級債危機為我國銀行敲響了警鐘,美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎(chǔ)上,而是建立在房價不斷上漲的假設(shè)之上。世界上沒有只漲不跌的房價,一旦房價進入下跌通道并不是一朝一夕所能挽回的,因而,其損失也可能不斷放大。以美國為例,花旗集團分析師8月13日發(fā)布的一份報告指出,美國次級抵押貸款危機造成的各類投資損失累計在550億到1000億美元水平。

  美國次級抵押貸款危機之所以造成如此嚴重后果,是由于在房價持續(xù)上漲時,各類住房信貸金融機構(gòu)往往通過降低購房者的市場準入標準、降低門檻來實現(xiàn)信貸規(guī)模的擴張。我國金融機構(gòu)又何嘗不是如此?事實上,美國次級抵押貸款方面的不少問題,也能在我國的房貸領(lǐng)域找到相似之處?膳轮幷谶@里。

  從這個角度來看,銀行現(xiàn)在收緊房貸是不得已的選擇,同時,也算得上是個明智選擇。(陳予軍)

 
編輯:王菲】
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