對住房征收物業(yè)稅，似乎已成了房地產(chǎn)調(diào)控的撒手锏。日前，由國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院撰寫的有關(guān)繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的報告中，針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題，建議選擇部分城市做試點，盡快征收物業(yè)稅。開征物業(yè)稅，是試圖通過提高住房保有成本，擠壓投資行為，進(jìn)而抑制住房總體需求，起到抑制房價作用。這一調(diào)控邏輯，與征收交易營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅和土地增值稅、提高交易成本以抑制住房投資需求的思路有些類似。
實踐表明，交易環(huán)節(jié)的稅收，由于容易通過交易去轉(zhuǎn)嫁，調(diào)控作用大打折扣，反而抬升了房價。物業(yè)稅是住房保有狀態(tài)的稅收，雖不存在轉(zhuǎn)嫁機制，但與現(xiàn)行70年使用權(quán)的城鎮(zhèn)住宅土地出讓金制度存在根本沖突，還存在如何區(qū)分自住和非自住住房的技術(shù)困難，也并非十全十美。最為關(guān)鍵的是，若因調(diào)控而開征物業(yè)稅，在本質(zhì)上將歪曲物業(yè)稅這一稅種的本意。物業(yè)稅在根本意義上，是政府公共財政透明化運作的產(chǎn)物，而這一基礎(chǔ)在我國尚不存在。
物業(yè)稅在美國、加拿大、英國、新西蘭等國家，屬于地方稅種之一，征稅對象是地方行政區(qū)域內(nèi)的地上所有建筑物，一般一年征收一次。物業(yè)稅計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，物業(yè)估價一般由地方政府下設(shè)的物業(yè)價值評估機構(gòu)，按照市場行情每年予以周期性評估確定，稅率則每年調(diào)整公布，由地方稅務(wù)部門將年度物業(yè)稅總收入除以當(dāng)?shù)厮薪ㄖ锕纼r總和，倒推計算得出物業(yè)平均征稅率。在這里，年度物業(yè)稅總收入是關(guān)鍵，簡單地說，年度物業(yè)稅總收入一般就是地方當(dāng)年公共財政收支預(yù)算的差額，也就是說，由物業(yè)稅收入來填充地方財政入不敷出的不足部分。
那么為什么要把向地方所有不動產(chǎn)征收“物業(yè)稅”，作為地方稅收的最后來源呢？這是因為地方公共財政的作用是要提供地方性的公共產(chǎn)品和服務(wù)，比如道路維護(hù)、交通秩序、公共安全、社會秩序等。在一定意義上，作為不動產(chǎn)所有人，在這個地方擁有的物業(yè)價值，與政府提供的這些公共服務(wù)具有密切關(guān)系，物業(yè)價值越大就應(yīng)該分?jǐn)偢嗟墓卜⻊?wù)成本。
從國外物業(yè)稅運作實踐來看，物業(yè)稅征收與否和稅率大小，主要取決于除去物業(yè)稅以外的地方稅收與公共支出狀況，物業(yè)稅在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。正因如此，國外的絕大部分城市在公布當(dāng)年物業(yè)稅率的同時，總是把地方公共財政的收支詳細(xì)財務(wù)狀況予以同時公開，接受廣大納稅者的查詢和監(jiān)督。當(dāng)然，在北歐一些國家，比如瑞典，物業(yè)稅是作為財產(chǎn)稅的一種，被賦予了調(diào)節(jié)社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用，但這些國家的土地制度與住房模式，與我國目前實行的七十年住宅土地出讓金一次性征收制度以及由開發(fā)商建房銷售為主導(dǎo)的商業(yè)化住房模式存在天壤之別。
我國地方稅政運作距離公開透明的要求還有差距，從與國際接軌的意義上來說，開征物業(yè)稅將會直接挑戰(zhàn)地方稅政的公開透明度。即使出于房地產(chǎn)調(diào)控考慮，在我國開征物業(yè)稅，其對房價影響也僅為一次性的。因為一旦當(dāng)物業(yè)稅征收成為住房制度和房地產(chǎn)市場架構(gòu)內(nèi)的常態(tài)，市場房價的上升或是下跌，一定會由比物業(yè)稅更為重要的因素比如土地供應(yīng)制度、市場供求關(guān)系和國民經(jīng)濟景氣因素來綜合決定。(叢誠)
