《東方早報(bào)》報(bào)道:有消息稱(chēng),銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策,要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前最低30%提高到40%-50%。盡管各大城市商業(yè)銀行均表示尚未接到總行相關(guān)通知,首付比例仍維持最低30%的政策,但暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等等暗自收緊個(gè)人房貸的做法,其政策傾向仍然被突然曝光于公眾聚焦之下。
從一種基本的“民生”情感出發(fā),個(gè)人房貸收緊很容易被看成是對(duì)普通百姓尤其是低收入者的壞消息。例如,房?jī)r(jià)暴漲很大程度上是炒房者給鬧的,他們未必依靠銀行貸款,而真正亟待購(gòu)房的普通百姓卻反而被提高的門(mén)檻擋在了外邊。上海、深圳等地首先擬提高的是購(gòu)多套房的首付,順應(yīng)的也許正是這一思路。不過(guò)筆者認(rèn)為,鑒于多種因素,收緊個(gè)人房貸應(yīng)該是整體性的。提高自住房房貸首付比例甚或采取其它限制措施,非但不違反“關(guān)注民生”的原則,從一定意義上說(shuō)甚至是對(duì)廣大普通市民真正的愛(ài)護(hù)。
個(gè)人房貸以及其它各種消費(fèi)性貸款,其作用是讓人們提前擁有或享受,實(shí)質(zhì)則是“寅吃卯糧”,是對(duì)本人以及家庭未來(lái)可支付能力的預(yù)支。假如未來(lái)可支付能力并非想象得那么美好,則是一種“透支”。基尼系數(shù)、CPI等等反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、社會(huì)現(xiàn)狀的各種指標(biāo),一般都有一個(gè)國(guó)際公認(rèn)的合理范圍和安全范圍。個(gè)人房貸首付比例,百姓用于支付購(gòu)買(mǎi)自住房占整個(gè)消費(fèi)支出的比例,人們?cè)谙M(fèi)、享受中預(yù)支未來(lái)的比例等等,與基尼系數(shù)、CPI等具有同等重要的意義,照理也應(yīng)被控制在一個(gè)合理和安全的范圍內(nèi)。一旦超過(guò)了范圍,不僅意味著銀行風(fēng)險(xiǎn)增大、社會(huì)不安定因素增加,同時(shí)也會(huì)對(duì)個(gè)人現(xiàn)實(shí)和未來(lái)生活產(chǎn)生一系列復(fù)雜的負(fù)面影響。
從一般規(guī)律看,普通人的支付能力總是跟不上消費(fèi)需求,而人們的“購(gòu)買(mǎi)理性”以及“借貸理性”畢竟是有限的。例如貸款買(mǎi)房,究竟貸多少款、買(mǎi)多大的房才最劃算,這筆賬幾乎沒(méi)人能真正算清楚。一方面,住大房、好房或買(mǎi)晚了更吃虧早已形成一種共識(shí),欲望和誘惑會(huì)在不知不覺(jué)中戰(zhàn)勝理性;另一方面,這筆聯(lián)結(jié)現(xiàn)在與未來(lái)、當(dāng)代人與后代人的大賬,涉及的未來(lái)因素、不確定因素實(shí)在太多。沈陽(yáng)今報(bào)的一篇報(bào)道可印證人們建立其真正的借貸理性究竟有多難:部分年輕人刷卡透支無(wú)度,已變成“變相啃老族”。大學(xué)剛畢業(yè)的小程對(duì)媒體說(shuō):“有了信用卡之后,平時(shí)的消費(fèi)增加了不少,以前一個(gè)月花不了1000塊錢(qián),現(xiàn)在幾乎每個(gè)月都透支。我的信用卡現(xiàn)在大概欠了3000元。每月工資才1000多元,實(shí)在沒(méi)錢(qián)還的時(shí)候,就由著銀行去扣利息了。雖然要給銀行每天萬(wàn)分之五的利息,但我還是忍不住要刷,因?yàn)樗梢詭臀医鉀Q生活中急需解決的難題!迸c小程一樣有透支消費(fèi)習(xí)慣的年輕人不在少數(shù),透支部分基本都是由他們的父母買(mǎi)單。年輕人既是刷卡的主力,同時(shí)也是買(mǎi)房的主力,誰(shuí)都無(wú)法保證他們不把刷卡心態(tài)和習(xí)慣用在貸款買(mǎi)房上。
在一種看似很人道、很體恤窮人、很關(guān)注民生的“居者有其屋”理念的支配下,很容易認(rèn)為銀行房貸的門(mén)檻越低越好。殊不知,房貸也是一把雙刃劍。正面之刃當(dāng)然功不可沒(méi),而作為負(fù)面之刃,起碼會(huì)掩蓋兩個(gè)問(wèn)題及矛盾:其一,既然有了個(gè)人房貸這個(gè)主要的購(gòu)房資金來(lái)源,人們?cè)跊Q定購(gòu)買(mǎi)多大面積、什么檔次的住房時(shí)就不可能是完全理性的。大量的現(xiàn)實(shí)是,或從“面子”出發(fā),或從“增值”的潛在意圖出發(fā),或受中國(guó)人傳統(tǒng)的“置業(yè)”情結(jié)的左右,人們的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)常常會(huì)于自覺(jué)不自覺(jué)中超出自身實(shí)際能力和實(shí)際需要。其二,由于土地的特殊性,住房不應(yīng)被視為一般商品,“居者有其屋”體現(xiàn)的是對(duì)所有人安居權(quán)的尊重。就像醫(yī)療一樣,無(wú)論再窮的人,基本醫(yī)療都應(yīng)得到滿(mǎn)足,因?yàn)檫@不僅是對(duì)公民健康權(quán)、生命權(quán)的尊重,也是一個(gè)現(xiàn)代文明社會(huì)制度優(yōu)越性的重要體現(xiàn)。至于富人、準(zhǔn)富人存在的更高級(jí)的醫(yī)療服務(wù)需求,則可以通過(guò)支付更多的錢(qián)來(lái)?yè)Q取。所有人“居者有其屋”本來(lái)就是政府的責(zé)任,而不能完全憑個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)解決。正是因?yàn)榈胤秸谔峁┝夥、?jīng)濟(jì)適用房上普遍缺乏興趣,普通百姓才只好把獲得居住權(quán)的希望寄托于銀行貸款之上。這實(shí)際上等于銀行在緩解基本居住的矛盾,在掩蓋、彌補(bǔ)地方政府責(zé)任的缺失。問(wèn)題是,銀行畢竟不是政府也不是慈善機(jī)構(gòu),即使再窮的人,歸還貸款本息一分也不能少。銀行僅僅是政府的一個(gè)臨時(shí)“替身”,無(wú)論是滿(mǎn)足基本居住需要還是追求虛榮,這筆沉重的成本負(fù)擔(dān)最終都只能由個(gè)人扛著。
個(gè)人房貸收緊能抑止購(gòu)房需求從而遏制房?jī)r(jià)漲幅,是一個(gè)人所共知的簡(jiǎn)單道理。更需要探究的是道理背后的道理:其一,假如普通百姓被抑止的是那部分非理性的需求,從而避免了過(guò)重的月供負(fù)擔(dān)以及對(duì)未來(lái)生活的負(fù)面影響,未必不是一件好事;其二,假如部分市民本來(lái)只能靠銀行貸款解決基本居住,而房貸收緊后致使其基本居住無(wú)法解決從而矛盾凸現(xiàn),勢(shì)必逼著地方政府加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和供給的步伐。(劉以賓)