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專家號脈中國房地產(chǎn)業(yè):個(gè)別城市房價(jià)已“失控”
2007年08月06日 09:36 來源:上海證券報(bào)


     在政策高壓和輿論旋渦里,持續(xù)瘋漲了10個(gè)多月的深圳樓價(jià),終于出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象。8月1日,新版二手房合同正式實(shí)施,為能趕上少繳過戶稅費(fèi)的“末班車”,此前幾天,深圳國土房產(chǎn)局及各分局門前從凌晨就有人排隊(duì)。更讓炒房者擔(dān)心的是,8月1日之后,可能隨時(shí)推出以評估價(jià)為參考價(jià)格向賣方征收售房差價(jià)的20%所得稅,這將徹底結(jié)束深圳市持續(xù)了超過20年的用陰陽合同規(guī)避所得稅的歷史。(資料圖) 中新社發(fā) 蔡芒 攝


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  8月4日,中國地交會房地產(chǎn)金融投資論壇和房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇在京舉辦,多位專家齊集一堂,共同號脈中國房地產(chǎn)業(yè)。從宏觀經(jīng)濟(jì)、投融資、政策體制、城市規(guī)劃、企業(yè)管理等多個(gè)角度對房地產(chǎn)行業(yè)的諸多問題進(jìn)行了剖析。

  王小廣:郊區(qū)化的應(yīng)該是富人

  國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣表示,每年住房供應(yīng)量增長為27%,而城市人口增長的速度為3%,住房供應(yīng)是沒有問題的,之所以房價(jià)如此之高關(guān)鍵在于富人大量囤積住宅用房,把購買住宅用房當(dāng)作投資。要解決這個(gè)問題,利用稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié),迫使富人囤積的房子進(jìn)行流轉(zhuǎn),是行之有效的方式。

  王小廣說,中國目前住房供應(yīng)不足不是土地不足引起的,土地就是零增長房子也可以增長,必須盤活存量城市土地,發(fā)展集約節(jié)約土地利用模式。他提出,城市需要密度,要改變“攤大餅”的城市建設(shè)模式,在規(guī)劃上要建設(shè)緊湊型城市,加密城市中心,城市中心特別是住宅用房完全應(yīng)該高樓化。

  王小廣說,我們目前的郊區(qū)化是窮人的郊區(qū)化,而真正的郊區(qū)化應(yīng)該是富人的郊區(qū)化,低收入階層應(yīng)該住在市中心周圍。這樣做還有另外一個(gè)重大的好處就是可以節(jié)約交通流。

  韓復(fù)齡:鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市

  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融與證券研究所所長韓復(fù)齡表示,房價(jià)持續(xù)的上漲使某些學(xué)者泡沫破滅的預(yù)言落空,原因主要在于我國城市化進(jìn)程如火如荼,大量涌入城市的居民,帶來了持續(xù)而強(qiáng)勁的購房需求。

  他同時(shí)表示,我國目前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)相當(dāng)不合理。要改變目前的不合理現(xiàn)狀,需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化。他建議房地產(chǎn)融資要向上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等方向大力發(fā)展。

  對于上市融資,目前我國上市的房地產(chǎn)公司不足60家,只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%,其中,通過借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。而對于許多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,通過股權(quán)融資和信托計(jì)劃等直接融資方式,具有流動性強(qiáng)、交易費(fèi)用低、管理成本低等優(yōu)勢,應(yīng)該大力發(fā)展。

  張曙光:廉租房投入占比太小

  天則經(jīng)濟(jì)研究所學(xué)術(shù)委員會主席張曙光說,我國2006年512個(gè)建立廉租房制度的城市廉租房投入只有70.8億,只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的0.36%,政府并沒有承擔(dān)起社會住房保障的責(zé)任。

  他認(rèn)為,政府的住房調(diào)控政策并不在于控制戶型、控制房價(jià)等,關(guān)鍵在于切實(shí)承擔(dān)起社會住房保障和銀行信貸這兩項(xiàng)措施,一方面,擴(kuò)大在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房上財(cái)政投入,我國目前財(cái)政收入增長可觀,完全有這個(gè)能力承擔(dān)起這個(gè)責(zé)任。另一方面,只要控制住銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸,就完全控制了房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn),就完全控制了房地產(chǎn)市場。

  在土地問題上,他認(rèn)為中央和地方存在土地問題上的博弈,而最后取得勝利的總是地方,這也導(dǎo)致了中央管制土地的政策屢屢失效。

  孫飛:要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房

  美國格林證券有限公司董事、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛則表示,在上海、深圳、溫州等個(gè)別熱點(diǎn)城市,房價(jià)“已經(jīng)失控”。

  對于居民的住房難問題,他認(rèn)為,政府必須調(diào)控房價(jià),這是政府不可推卸的公共責(zé)任。當(dāng)前可行的方法就是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。

  他還重點(diǎn)談到了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。他認(rèn)為,信托計(jì)劃應(yīng)該成為我國房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式,大力發(fā)展類似REITs的房地產(chǎn)信托計(jì)劃,使房地產(chǎn)融資由被動融資向主動理財(cái)?shù)姆较虬l(fā)展。(葉勇)

 
編輯:王菲】
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