專家認(rèn)為，目前，就全國(guó)而言，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不減，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將持續(xù)。因此，控制房?jī)r(jià)上漲有充足的理由成為住房市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)。
多重原因致地產(chǎn)價(jià)格上漲
近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一股猛漲的勢(shì)頭。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京普通住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)比5月上漲了20.4%，包括普通住宅、公寓和別墅在內(nèi)的住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)同比上漲33.2%。重慶甚至創(chuàng)造了9天之內(nèi)上漲7.6%的奇跡。今年以來(lái)，全國(guó)7個(gè)城市的同比增長(zhǎng)率每個(gè)月都在5%—6%的水平上，而北京、深圳、北海等城市的增長(zhǎng)率都在10%以上。
從2003年下半年開(kāi)始，直到近日的“加息減稅”措施，在四年的時(shí)間里，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)且調(diào)且漲。專家分析認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)上升主要受經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求下的投機(jī)炒作行為等因素的影響。部分專家甚至認(rèn)為，是GDP增長(zhǎng)速度和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程造成了房屋價(jià)格的剛性上漲，因此僅靠政策和宏觀調(diào)控很難抑制。
土地、投資是抑價(jià)關(guān)鍵
從民生出發(fā)，高房?jī)r(jià)和高漲幅使得很多人苦不堪言，成為一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。政府要實(shí)現(xiàn)遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱這一任務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體調(diào)控措施將更加堅(jiān)決、更為嚴(yán)格。專家提出，如果直接采取壓縮投資和信貸的措施，勢(shì)必?cái)U(kuò)大控制房?jī)r(jià)上漲已有的矛盾。投資減少必然壓縮供應(yīng)，導(dǎo)致供需緊張的矛盾繼續(xù)加大，房?jī)r(jià)也將繼續(xù)上漲。只有在“投資”和“土地”兩方面做好文章，控制房?jī)r(jià)上漲才有希望。
甚至有專家直接提出了政策建議。首先，是對(duì)房地產(chǎn)投資要做到分類對(duì)待、有壓有保，壓公建保住宅。其次，是對(duì)住宅用地要網(wǎng)開(kāi)一面，快速有效提高供應(yīng)。再次，是嚴(yán)控新增土地出讓的價(jià)格，以遏制地價(jià)飛漲。最后，應(yīng)當(dāng)提高住宅用地容積率，以期剛性提高有限土地的住房供應(yīng)。這樣可以節(jié)省地面，增加樓面，剛性增加住房供應(yīng)量，緩解住房需求，平抑住房?jī)r(jià)格。
專家認(rèn)為，遏制整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于過(guò)熱勢(shì)在必行，但是要求下一步房地產(chǎn)調(diào)控必須給住房建設(shè)以區(qū)別對(duì)待，切實(shí)有效增加住房土地、保證住房投資的要求。只有這樣，萬(wàn)眾期待的控制房?jī)r(jià)要求方有實(shí)現(xiàn)的希望。
地產(chǎn)泡沫成焦點(diǎn)問(wèn)題
有人認(rèn)為，對(duì)照日本和我國(guó)香港的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫”。對(duì)此，也有業(yè)界人士有不同看法。
一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，價(jià)值和價(jià)格的背離就是泡沫。從這種意義上來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)體系中存在泡沫是一種常態(tài)。泡沫是時(shí)時(shí)刻刻都存在的，需要弄明白的是如何測(cè)量泡沫并判斷嚴(yán)重程度，以及泡沫是處在積累還是處在吸收過(guò)程。以廣州一些樓盤(pán)為例，基本上是自住者購(gòu)買，外來(lái)的投資者不超過(guò)10%，因此泡沫含量不會(huì)太多。
也有專家認(rèn)為，從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了地產(chǎn)存在泡沫的特征。第一，開(kāi)發(fā)商不知道自己到底能夠賺到多少錢，只能不斷漲價(jià)；第二，價(jià)格越高、越出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，完全背離了供求關(guān)系和價(jià)格規(guī)律；第三，房屋價(jià)格在短期內(nèi)猛漲，人們已經(jīng)開(kāi)始為上漲的房?jī)r(jià)擔(dān)心；第四，房?jī)r(jià)與房屋品質(zhì)關(guān)系不大，不管什么房子都在漲價(jià)。這些特征表明國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存在巨大的泡沫。
無(wú)論國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，許多專家都認(rèn)同房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲的觀點(diǎn)。專家分析認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)強(qiáng)勁需求的推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間里還會(huì)上漲。因此，宏觀調(diào)控是否能夠真正抑制上漲或使上漲趨于平穩(wěn)，目前尚難預(yù)料。(田俊杰)
