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90平方米小戶型成漲價(jià)急先鋒 物業(yè)稅呼之欲出?
2007年08月03日 10:29 來(lái)源:上海證券報(bào)


    90平方米小戶型成漲價(jià)急先鋒。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  薛建雄 佑威房地產(chǎn)研究中心主任

  閔益飛 荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)研究部副經(jīng)理

  在4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報(bào)告中,專家們做出了房?jī)r(jià)漲幅將得到有效控制的判斷,最核心論據(jù)來(lái)自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。根據(jù)規(guī)定,新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。如今一年過去了,首批“70-90”房源已緩緩步入市場(chǎng)。但近期不少信息卻顯示,“70-90”房源反而成了漲價(jià)“急先鋒”,并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來(lái)報(bào)價(jià)為8000元/平方米的上海奧林匹克花園,已經(jīng)算是區(qū)域最貴樓盤之一,但其7月推出的按“70-90”規(guī)劃建設(shè)的三期房源,報(bào)價(jià)又攀高至9000元/平方米,且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。結(jié)構(gòu)調(diào)控政策為何見效難,本期的上證第一演播室就請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士與大家一起討論。

  市場(chǎng)現(xiàn)狀引發(fā)小戶型熱

  主持人:首批“70-90”小戶型入市后,反而成了漲價(jià)“領(lǐng)頭羊”,甚至被不少投資客利用。事實(shí)上,此前就有不少市場(chǎng)人士指出,“小戶型并不代表中低價(jià)房”,“小戶型的選擇者雖然總體付款數(shù)額降低,但單位面積的支付并沒有減少,單價(jià)甚至有可能在總價(jià)降低的掩蓋下反而提升”。您認(rèn)為“70-90”房源領(lǐng)漲的原因有哪些?

  閔益飛:這個(gè)現(xiàn)象主要是由當(dāng)前的樓市供求結(jié)構(gòu)所致。消費(fèi)者需求旺盛,市場(chǎng)供應(yīng)緊張,中小戶型總價(jià)低,就算開發(fā)商把單價(jià)抬高,也不會(huì)對(duì)需求造成太大的阻礙。具體來(lái)看,我認(rèn)為“70-90”房源銷售熱的原因有三,一是大勢(shì)所趨,宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)好,房?jī)r(jià)不斷上升,小戶型的價(jià)格自然也上揚(yáng);二是股市熱后,部分投資者資金轉(zhuǎn)移,引發(fā)買樓風(fēng)潮;三是購(gòu)房者的偏好和需求正好與小戶型契合,開發(fā)商借機(jī)抬高價(jià)格賺取更高利益也是意料之中。

  薛建雄:結(jié)構(gòu)調(diào)控是個(gè)宏觀層面的政策,國(guó)家通過限制戶型面積來(lái)增加供應(yīng)套數(shù),長(zhǎng)期可以起到解決我國(guó)人多地少、土地資源緊缺的問題。這個(gè)政策有先見之明,但同時(shí)也讓房?jī)r(jià)有“先見之明”地上漲。去年這一政策出臺(tái)時(shí)造成了開發(fā)商的一定觀望,導(dǎo)致了目前新房供應(yīng)不足,新入市的小戶型少,房?jī)r(jià)自然上漲。

  小戶型“輻射”影響各異

  主持人:小戶型的大量建設(shè)是否會(huì)對(duì)大戶型產(chǎn)生影響,造成開發(fā)商對(duì)大戶型的捂盤惜售及進(jìn)一步抬升大戶型的價(jià)格?

  閔益飛:我覺得影響較小。大戶型的房?jī)r(jià)主要還是受整個(gè)樓市的變化而動(dòng),需求量也是比較平穩(wěn)的。開發(fā)商不應(yīng)對(duì)大戶型捂盤惜售,無(wú)論是大戶型還是小戶型,都有利潤(rùn)點(diǎn),增加資金流轉(zhuǎn)才有意義。

  薛建雄:前面提到,由國(guó)土資源緊缺帶來(lái)的高房?jī)r(jià),將會(huì)讓高品質(zhì)的小戶型成為未來(lái)住房主流。屆時(shí)的房?jī)r(jià)和稅費(fèi),也會(huì)讓大多數(shù)人買不起也不愿意使用大戶型。但這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì),目前大戶型還會(huì)受歡迎,所以開發(fā)商會(huì)因考慮到大戶型今后稀缺而惜售。

  主持人:新入市的小戶型的價(jià)格領(lǐng)漲是否還會(huì)拉動(dòng)周邊二手小戶型的價(jià)格?

  閔益飛:不會(huì)。二手房市場(chǎng)體系還是比較獨(dú)立的,這兩者之間的必然聯(lián)系不大。二手房源一般入市時(shí)間較長(zhǎng),房東最多也就是把二手房?jī)r(jià)與一手房?jī)r(jià)之間的差距逐漸減少。

  薛建雄:肯定會(huì)。新房?jī)r(jià)漲會(huì)拉動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲,其中包括小戶型。但是這些二手房小戶型的價(jià)格漲幅應(yīng)該會(huì)小于新的“70-90”項(xiàng)目,理由是目前的自住購(gòu)房者都希望有較好的居住品質(zhì),以往的小戶型不一定能滿足現(xiàn)在的需求。

  住房合理配置很重要

  主持人:從市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看,結(jié)構(gòu)調(diào)控似乎“事與愿違”,您認(rèn)為今后這種市場(chǎng)局面能否得到緩解?政府是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策共同調(diào)控房?jī)r(jià)?

  閔益飛:是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策不好說,但我認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì),因?yàn)檎叱雠_(tái)后,是否有效果,總要進(jìn)行評(píng)估,這是需要一段時(shí)間的,而從“國(guó)六條”出臺(tái)至今1年的時(shí)間,對(duì)于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。

  薛建雄:由于看到長(zhǎng)期房?jī)r(jià)會(huì)因資源緊缺而上漲,投資者加大了對(duì)房地產(chǎn)的投資力度,導(dǎo)致了房?jī)r(jià)加速上漲,也使得調(diào)控沒怎么起效,這就需要政府出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,如物業(yè)稅等,應(yīng)該盡早出臺(tái)——讓投資者得不到高回報(bào),這才能進(jìn)一步起到調(diào)控房?jī)r(jià)過快上漲的作用。

  主持人:專家能否預(yù)計(jì)一下政府除了“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控以及諸如“兩限房”政策等,未來(lái)小戶型的發(fā)展還將呈現(xiàn)出怎樣的態(tài)勢(shì)?

  閔益飛:分析未來(lái)的態(tài)勢(shì),先要看到,現(xiàn)在是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)較熱,任何經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都是與大環(huán)境聯(lián)系的,不能單獨(dú)看待,所以當(dāng)前的整體熱決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)至少不會(huì)走低。同時(shí),開發(fā)商也發(fā)現(xiàn)了小戶型熱銷,所以加緊設(shè)計(jì)開發(fā),但是真正關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于開發(fā)商怎樣去供應(yīng)。

  薛建雄:要實(shí)現(xiàn)土地資源的合理使用,住房就必須實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi),還需要解決二手房的流通問題,幫助實(shí)現(xiàn)住宅資源的合理配置。另外,住宅節(jié)能也是發(fā)展趨勢(shì),全裝修將得到推廣。以上這些最終都會(huì)增加建筑成本,從而影響房?jī)r(jià),所以通過降低面積來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅的高品質(zhì)、低總價(jià)勢(shì)必成為主流。(活動(dòng)策劃:柯鵬 李和裕 主持人:李和裕 整理:李和裕 唐皓 倪珊珊)

 
編輯:王菲】
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