隨著我國(guó)各大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上揚(yáng)，許多開(kāi)發(fā)商將目光集中到城市郊區(qū)，通過(guò)參與集體土地開(kāi)發(fā)、政府城中村項(xiàng)目改造，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接參與農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)面臨制度障礙。我國(guó)土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有制土地改變用途，必須辦理征地手續(xù)，由政府將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出讓土地使用權(quán)。現(xiàn)在一些地方為了規(guī)避?chē)?guó)家現(xiàn)行法律，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，或者參與政府城中村改造，直接將集體所有的耕地轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。
當(dāng)前主要做法有兩種：一是將城市郊區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造成為股份公司，然后鼓勵(lì)外來(lái)投資者參資入股，并且將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園改造成為房地產(chǎn)項(xiàng)目，除少部分土地用于觀賞植物的種植和農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)之外，絕大部分土地變成商品房用地，并通過(guò)對(duì)外招商引資，直接或者變相出售商品房；二是打著城中村改造的幌子，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商直接投資參與城中村改造項(xiàng)目，政府將改造城中村獲得的土地直接轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由他們建設(shè)高檔別墅或者通過(guò)提高土地容積率，獲得房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)。譬如在廣州，政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將農(nóng)民的宅基地直接轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)商在與農(nóng)民達(dá)成安置協(xié)議之后，政府允許開(kāi)發(fā)商辦理土地使用證，將安置農(nóng)民之后的剩余商品房公開(kāi)出售。
這些做法在一定程度上改變了農(nóng)村的面貌，也大大改善了城市的景觀。但是，這種規(guī)避?chē)?guó)家現(xiàn)行法律的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在一定程度上損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展的利益。當(dāng)開(kāi)發(fā)商參與現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，將土地“種上”房子之后，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民從中獲得的收益寥寥無(wú)幾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，雖然在一定程度上解決了政府城市發(fā)展資金不足的問(wèn)題，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在改造過(guò)程中付出了成本，地方政府不得不將那些本來(lái)按照法律應(yīng)該收取的土地出讓金，補(bǔ)貼給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而當(dāng)?shù)鼐用癫](méi)有從中獲得益處。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這是城市包圍農(nóng)村的“房吃人”現(xiàn)象。
農(nóng)村集體所有制土地，是建立社會(huì)保障體系的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是農(nóng)民重要的生產(chǎn)資料。如果農(nóng)村集體所有制土地被蠶食殆盡，那么，在中國(guó)現(xiàn)代化發(fā)展過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)大批無(wú)業(yè)游民。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要有所節(jié)制，不能無(wú)限擴(kuò)張，更不能變相侵占農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。
從北京通州郊區(qū)出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，到廣州實(shí)施的城中村改造，再到東北沈陽(yáng)等地建設(shè)的現(xiàn)代化農(nóng)村示范區(qū)，種種跡象表明，在一些地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)正在逐步異化為鄉(xiāng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。中央決定在重慶市和四川成都設(shè)立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之后，一些學(xué)者迫不及待地建議，加快農(nóng)村土地集約化經(jīng)營(yíng)步伐，將農(nóng)村集體所有制土地變成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地。如果這種局面持續(xù)下去，那么，中國(guó)的土地制度將面臨嚴(yán)重沖擊。
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)流行一種十分荒謬的觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)的土地供應(yīng)量不足，才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，所以要想降低商品房?jī)r(jià)格，必須增加土地供應(yīng)，在城市土地出讓完畢之后，政府必須允許開(kāi)發(fā)商占用集體所有制土地。在筆者看來(lái)，政府如果不對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃，在農(nóng)村進(jìn)行國(guó)土整理，仍然把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，那么，中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)重的“圈地運(yùn)動(dòng)”，到那個(gè)時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而由于人為的炒作不斷上升。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的地域市場(chǎng)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占用的土地將會(huì)越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商會(huì)不斷從壟斷土地中獲得暴利。
土地是一種不可再生資源，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是一種長(zhǎng)期的、持續(xù)地占用土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。如果城市將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，或者試圖通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，那么必然會(huì)導(dǎo)致城市的居住成本大大增加，城市居民的福利相對(duì)減少。所以，地方政府部門(mén)不能為了追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而大規(guī)模地侵占農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，而應(yīng)當(dāng)采取妥善措施，引導(dǎo)城市郊區(qū)居民利用土地走上可持續(xù)發(fā)展之路。政府在集體所有制土地上收益越多，集體經(jīng)濟(jì)組織的損失就越大。政府可以邀請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，也可以鼓勵(lì)投資者參與現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是必須處理好新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系，千萬(wàn)不能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)。(喬新生)
