今年以來(lái)，全國(guó)的樓市一片火爆。6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅創(chuàng)出23個(gè)月來(lái)的新高。表明2005年以來(lái)的三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不彰。
當(dāng)前，政策調(diào)控方向正在出現(xiàn)一些積極的變化：調(diào)控思路從“最嚴(yán)格的土地供應(yīng)制度”轉(zhuǎn)為“擴(kuò)大住房有效供給”，從打壓供給與需求，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)加大房產(chǎn)市場(chǎng)供給。
找到問(wèn)題的主因并非意味著問(wèn)題可以迎刃而解，政府以增加有效供給為目的政策卻在現(xiàn)實(shí)中遭遇了軟釘子。據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，很多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地，北辰實(shí)業(yè)、金地、保利地產(chǎn)上市公司等都有幾百上千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。更為嚴(yán)重的是，一些開發(fā)商在拿到土地后會(huì)故意延遲開發(fā)，人為囤積土地。2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米。
表面看來(lái)，阻礙這一政策鏈條顯效的原因在于房產(chǎn)開發(fā)商，由于其惡意囤積土地的行為讓鏈條從中斷裂，但實(shí)質(zhì)卻未必如此。事實(shí)上，為了防止開發(fā)商囤積土地，有關(guān)部門早就做出了規(guī)定：1999年4月26日國(guó)土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)。但是，從執(zhí)行情況來(lái)看，這一打擊囤地行為最直接的《辦法》卻在現(xiàn)實(shí)中執(zhí)行不到位，真正被收回的土地少之又少，《辦法》喪失了威懾力。
《辦法》的失效暴露出的是一個(gè)深層的問(wèn)題，即我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在隱形的利益鏈條。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是真正意義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是地方政府主導(dǎo)的運(yùn)作體制，具體體現(xiàn)就是房地產(chǎn)業(yè)的命脈———土地資源掌握在地方政府手里。這導(dǎo)致土地供應(yīng)不能及時(shí)與市場(chǎng)需求相適應(yīng)。在2003年之前，我國(guó)土地出讓面積增速一直維持在40%左右，原因就是當(dāng)時(shí)我國(guó)國(guó)有土地掌握在各類企業(yè)、各級(jí)政府機(jī)關(guān)手中，他們都可以向房地產(chǎn)商出讓土地。但是從2003年開始，土地供應(yīng)制度發(fā)生了根本性變化，土地由多渠道供應(yīng)轉(zhuǎn)向地方政府供應(yīng)，土地供給增速隨之出現(xiàn)了大幅下降，至2005年甚至增速幾乎為零。
地方政府壟斷土地供給，就會(huì)形成一個(gè)新的利益鏈條，即房產(chǎn)價(jià)格越高、開發(fā)利潤(rùn)越大，開發(fā)商競(jìng)拍土地的熱情就越高，地方政府獲得的直接經(jīng)濟(jì)利益就越大。在利益鏈條作用之下，讓開發(fā)商和地方政府利益一體化：開發(fā)商通過(guò)囤積土地謀求推高房?jī)r(jià)的舉措，最終也會(huì)體現(xiàn)在地方政府的經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)上，由此作為執(zhí)行處罰囤積土地主體的地方政府，怠于執(zhí)法自然不足為奇了。
因此，盡管增加從土地到房產(chǎn)的有效市場(chǎng)供給，的確是有效政策選擇，但是在落實(shí)政策的細(xì)節(jié)上，如何讓執(zhí)行政策主體能夠超脫于利益鏈條之外，打破土地供給的壟斷機(jī)制，才是決定未來(lái)房?jī)r(jià)能否實(shí)現(xiàn)見頂回落的關(guān)鍵。(馬紅漫 上海媒體從業(yè)者)
