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“明年房價現(xiàn)拐點”觀點遭質(zhì)疑 房市走勢如何?
2007年07月23日 12:53 來源:信息時報


    一直被看作調(diào)控“執(zhí)行年”的2007年匆匆過半,房地產(chǎn)調(diào)控卻正遭遇新一輪房價集體上漲帶來的嚴峻考驗。在上海,中房上海指數(shù)辦公室7月10日公布,6月中房上海住宅指數(shù)為1375點,同比增6.6%。在北京,今年新建商品住房售價1至5月份平均漲10.1%。(資料圖) 中新社發(fā) 井韋 攝


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  日前,中國社會科學院金融研究所研究員尹中立在一個論壇上表示,中國房地產(chǎn)市場的拐點可能出現(xiàn)在2008年。尹中立的依據(jù)是明年結(jié)婚人口將出現(xiàn)下降,導致需求減少。

  對此,有廣州地產(chǎn)專家質(zhì)疑其理據(jù)。不過不少業(yè)內(nèi)人士認為,如果“廣七條”得到真正落實,再加上開征物業(yè)稅等一系列因素,明年廣州樓市出現(xiàn)拐點的可能性十分大。

  “拐點”理據(jù)惹爭議

  尹中立說,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,我國的生育高峰在1965年前后,其中1978年的出生率是3.34%,但1978年之后的出生率下降到了2%以下。這意味著,到2008年之后,當1978年出生的人口年齡超過30歲時,我國的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買房、結(jié)婚的高峰期。2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然下降,這樣的人口變化,對房地產(chǎn)市場的影響可能是巨大的。

  尹中立說,影響房價的最重要原因是邊際需求因素,當邊際需求減少時,價格一般不可能大漲。從這個角度來看,2008年可能成為中國房地產(chǎn)市場的真正拐點。據(jù)了解,目前我國城市人均建筑面積已逾26平方米,超過了中等發(fā)達國家的水平。

  對這一理據(jù),華南理工大學建設(shè)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長王幼松博士并不贊同。他指出,目前結(jié)婚人口買房份額占整體市場的多少,并沒有確切的數(shù)據(jù)。而且,結(jié)婚年齡真的是30歲嗎?這也不科學。再加上,判斷2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%,也多缺乏依據(jù),僅僅靠1978年之后的出生率下降到了2%以下是不夠的。

  寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認為,尹中立是片面擴大了人口因素對樓市的影響,就算總體結(jié)婚人口在減少,但隨著城市化進程的不斷推進,城市人口的增長是不能忽略的。

  下半年樓價仍有望回落

  不過,也有專家認為,從市場供應(yīng)量來看,以廣州樓市為例,今年下半年一個“涵蓋政府保障型住房、政府調(diào)控型商品住房、其他商品住房”的全新住宅市場供應(yīng)格局將初步形成。這未嘗不能使樓市在明年迎來拐點。

  據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部前不久統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,今年下半年廣州10區(qū)商品和住宅的供應(yīng)量達到450萬平方米以上(約4.3萬套以上),同比增加15%以上,環(huán)比今年上半年大增50%左右。其中,中心六區(qū)商品住宅的批準預(yù)售面積有望達到350萬平方米以上,供應(yīng)套數(shù)接近3.5萬套(不含上半年已推的貨量)。

  另一方面,廣州的金沙洲、同德圍兩個新社區(qū)將在今年下半年正式搖珠分房,首批雙特困戶將得償所愿。此外,首批“雙限雙競”項目將有望下半年開始上市,而中小戶型、中低層次的商品住宅供應(yīng)比例也將開始增加。

  廣東工業(yè)大學建筑研究所所長朱雪梅有信心樓價出現(xiàn)回落!肮⿷(yīng)量的增加,將會使發(fā)展商明顯感覺到銷售的壓力,樓價自然就有可能出現(xiàn)拐點!

  韓世同也認為,今年3月份的“廣七條”如果在下半年能夠得到真正落實,樓價出現(xiàn)拐點還是有可能的。而王幼松則認為,如果要想樓價出現(xiàn)拐點,開征物業(yè)稅是必不可少的。因為開征物業(yè)稅是最能抑制需求的,再加上增加供應(yīng)量,“樓價不降才怪”。(蘇華俊)

 
編輯:王菲】
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