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樓市觀察:高房價呼喚保障類住房“放量”調(diào)控
2007年07月12日 14:06 來源:新華網(wǎng)

  自5月份以來,全國70個大中城市房價呈重新走熱態(tài)勢,北京、深圳、上海、溫州等地房價大幅飆升,漲幅超過10%,一些城市甚至超過20%。自國家6月上旬批準重慶為綜合配套改革試驗區(qū)以來,重慶房價9天之內(nèi)竟上漲7.6%!

  中國消費者協(xié)會近日發(fā)布12個城市消費者滿意度調(diào)查稱,目前房價水平遠高于消費者期望。消費者呼吁政府有關(guān)部門加快完善樓市調(diào)控,強化政府責任,加強住房保障,建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式。

  有關(guān)專家說,未來政府調(diào)控重點應轉(zhuǎn)向完善住房保障制度,通過提升保障類住房供應比例,圓中低收入家庭“安居夢”。

  從“產(chǎn)業(yè)政策”向“公共政策”回歸?

  最近,河北省政府要求各設(shè)區(qū)城市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一更名為“住房保障和房產(chǎn)管理局”。有關(guān)部門負責人表示,此舉旨在提升租賃住房和經(jīng)濟適用住房管理職能。

  中國社會科學院金融研究所尹中立說,我國“房改”始于1998年,最初是推行住房分類供應制度,即大部分中低收入者對應經(jīng)濟適用房,最低收入者對應廉租房,只有高收入者才對應市場商品房。這是適合國情的選擇,但后來出于擴大內(nèi)需等考慮,用市場方法解決住房問題的政策,取代了偏重住房保障的意見,結(jié)果2003年后房價大增,購房難成為百姓關(guān)注焦點。

  國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲說,商品房價格快速上漲,除市場需求增長外,與經(jīng)濟適用房、廉租房比例下降有關(guān)系。

  建設(shè)部有關(guān)調(diào)查顯示,我國從1998年就提出建立廉租房制度,但到去年底全國仍有約20個地級以上城市沒有建立廉租房制度。

  目前地方政府提供的保障類住房遠不能滿足需要。來自民政部的數(shù)據(jù)顯示,城鎮(zhèn)低保人數(shù)每年穩(wěn)定在2200萬左右。而目前被納入廉租房保障范圍的只有30多萬戶。

  尹中立說,如果把從市場角度發(fā)展房地產(chǎn)的政策叫產(chǎn)業(yè)政策,而強調(diào)百姓住房保障的政策叫公共政策;那么“房改”十年后,我國的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略應當從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策“回歸”。

  任興洲認為,最近一年的樓市調(diào)控政策,事實上正轉(zhuǎn)向“強調(diào)住房保障功能”,如“兩個70%”的限量政策。但一些專家表示,從房價持續(xù)上漲來看,相關(guān)調(diào)控政策落實不到位;同時,通過調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)來調(diào)節(jié)房價的調(diào)控策略,仍需填充新的內(nèi)容。

  三大難題困擾保障類住房“放量”

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),以經(jīng)濟適用房、廉租房為主體的保障類住房建設(shè),除了進入和退出機制需完善外,目前主要遇到三大問題:一是量小、配套差,二是資金來源不穩(wěn)定,三是問責約束不力。

  長沙市政府曾投巨資為農(nóng)民工興建618套廉租房,竣工18個月后卻只租出26套。究其原因,除政府規(guī)定的申購門檻過高外,主要就是交通、費用等問題影響了申購積極性。

  為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,上海市也曾提出一年內(nèi)開工建設(shè)1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價商品房的宏大計劃。但時隔一年,該工程已悄然不提。一些知情人士稱,主要原因是大量保障類房源位置偏遠,配套、交通、居住習慣等問題讓一些拆遷戶不愿購買。

  有關(guān)專家指出,一些城市的住房保障變成了“讓低收入者到郊區(qū)、讓高收入者進市區(qū)”,這影響了住房保障制度的形象。

  其次是“錢從哪里來”?新一輪樓市調(diào)控政策對保障類住房資金來源作出規(guī)定。比如廉租房建設(shè)主要有兩塊資金來源,一是各地政府需拿出土地出讓凈收益的5%,二是拿出40%的公積金增值收益設(shè)立專戶。但是相關(guān)人士說,這些資金不足以支持龐大的保障類住房開支,還需要在政府財政補貼、銀行貸款、稅費優(yōu)惠等方面拓寬思路。

  中國社會學研究會會長陸學藝認為,原有財政分配體系中,關(guān)于社會保障一塊重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老,沒有把住房保障納入財政預算科目中,現(xiàn)在看需要改革和完善。

  解決問題的關(guān)鍵還在政府及有關(guān)部門。一些專家說,建設(shè)部曾公布未建立廉租房制度的城市名單,一些發(fā)達地區(qū)的城市也名列其中,這恐怕非“財力有限”之過,而完全是“發(fā)展觀”有問題了!凹热欢恳蟾鞯亟ㄔO(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房,那么對一些至今拒建的地方政府為何不追究失職責任呢?”

  單位集資建房能搭“住房保障”便車嗎?

  近年來,因為房價上漲勢頭難抑,單位集資建房的呼聲再起。盡管有關(guān)部門一再警示,但各地以“委托代建”“定向開發(fā)”等變相方式集資建房的現(xiàn)象仍然存在。

  記者了解到,當前一些城市借行政新區(qū)搬遷之機,大規(guī)模配建黨政機關(guān)人員住房,名義上借用了經(jīng)濟適用房政策。而事實上,不少黨政機關(guān)人員已享受過“房改”優(yōu)惠政策。沿海有個地級市在新區(qū)配建機關(guān)事業(yè)單位個人住房時,每人預先集資10萬元,并承諾每平方米房價不高于2000元,戶型面積多為150平方米左右。

  這個城市的相關(guān)負責人向記者道出了“玄機”:一方面,單位集資建房可充當經(jīng)濟適用房,能提高當?shù)亟?jīng)濟適用房比例,“改善住房供應結(jié)構(gòu)”,這既符合地方政府加快新城開發(fā)的政績需要,也迎合了地方應對國家樓市調(diào)控的需求。另一方面,集資建房者多為壟斷型、權(quán)力型單位,因為變相延續(xù)福利分房,相關(guān)單位積極性很高。

  調(diào)查顯示,目前單位集資房的內(nèi)部銷售價往往比市場價低三分之一。近年來,機關(guān)單位集資建房占經(jīng)濟適用房的比例越來越高,有的城市甚至達50%以上。

  關(guān)于單位集資建房,目前意見有兩種:一種認為應有條件許可。一些專家說,鑒于房價過高,從多元化供應住房的角度看,可允許工礦區(qū)欠賬較多的單位有條件集資建房,以解決困難職工的住房保障。但更多的專家認為應明令禁止。

  任興洲說,一些地方黨政機關(guān)借經(jīng)濟適用房之名,違規(guī)或超標集資建房具有隱蔽性和欺騙性,這實際上是變相的“福利性腐敗”,同時使當?shù)匕傩召徺I經(jīng)濟適用房的概率越來越低!耙粋官員貪污10萬元可判重刑,而堂而皇之地多買一套大面積的政策性住房,所賺何止10萬元。從某種程度上說,公務員住房腐敗是最大的腐敗。”

  “居者有其屋”不等于“居者買其屋”

  對于我國的住房制度,經(jīng)濟學家吳敬璉等人有個形象說法:政府的責任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”。但必須明確的是,與養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、低保等社會保障制度相比,我國住房保障制度建設(shè)明顯滯后。

  而且,在住房保障的制度設(shè)計上,至今進入和退出機制不完善。如“高收入者混購”如何監(jiān)控和“富了的窮人”如何退出,均缺乏相應的政策依據(jù),導致一些城市經(jīng)濟適用房“對象失控,面積失控,價格失控”。

  山東萊蕪市委書記于建成說,在住房保障問題上,萊蕪市提出“市場建、政府補、百姓選”的思路,把住房補貼直接發(fā)放到低收入家庭,由其自主選擇租房或購房。但有關(guān)專家提出,政府如果停建保障類住房,單純“補人頭”,開發(fā)商主導的市場房價必然“水漲船高”,最終被補貼的低收入家庭可能無低價房可租,更談不上購。因此,“補人頭”必須和“補磚頭”并行,才能真正收到保障效果。

  尹中立等專家認為,從實行住房保障制度的國家來看,保證準入資格不出偏差的基礎(chǔ),是建立健全社會化的個人信用體系和住房檔案。而我國目前還沒有一個權(quán)威部門來判定家庭的收入標準和財產(chǎn)標準,這應是亟待解決的問題。

  退出機制同樣需制度創(chuàng)新。前不久,北京市曾就“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃發(fā)布征求意見稿,其中明確提出“政府將回購經(jīng)濟適用房”,但一個月后的定稿中,“回購”字句被刪去,變成“探索建立包括‘內(nèi)循環(huán)’在內(nèi)的相關(guān)制度”,態(tài)度轉(zhuǎn)向模糊。

  有關(guān)專家說,回顧“房改”十年路,僅靠市場機制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題。今后政府應按《價格法》要求,擴大“雙限”(限套型、限房價)“雙競”(競房價、競地價)項目規(guī)模,增加政府指導價的住房供應。前不久,天津采取“帶戶型標準、銷售價格、銷售對象和竣工入住時間”方式,招標選擇經(jīng)濟適用房建設(shè)單位,引人注目。

  “像取消農(nóng)業(yè)稅、實行農(nóng)村低保一樣,起初認為政府包不了,但實際上我們做到了”。陸學藝說,“在住房保障問題上,有關(guān)部門和地方政府應有能力做得更多”。(宋振遠、王茜、孫玉波)


 
編輯:王菲】
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