在房?jī)r(jià)日益高漲的背景下，北京的“小產(chǎn)權(quán)房”越來越火。不用做廣告，購(gòu)房者也趨之若鶩。統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬元的商品房?jī)r(jià)格的25%%至30%。
但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，“小產(chǎn)權(quán)房”存在多重風(fēng)險(xiǎn)，最大的問題是實(shí)際上沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)。因此，政府有關(guān)部門提示購(gòu)房者，注意購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)。
價(jià)格低卻沒有法律保障
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作，或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)。因用地性質(zhì)，它不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易。其“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，賣房者是村委會(huì)。由于不存在土地出讓金，也不用繳納各種稅費(fèi)，所以成本很低，價(jià)格也很低，這也正是它大受歡迎的主要原因。
近日，一家網(wǎng)站開展“你會(huì)否購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)查，在2.5萬多名參與網(wǎng)友中，有近75%%的人表示“如果價(jià)格合適，也可以接受”。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)法律社會(huì)學(xué)研究所所長(zhǎng)周孝正認(rèn)為，在對(duì)房子的強(qiáng)烈訴求下，在面臨如此高的房?jī)r(jià)時(shí)，人們只能主動(dòng)積極地選擇其他途徑來解決。這種價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)應(yīng)該大力提倡，并不斷完善法制，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
而“我愛我家”副總經(jīng)理胡景輝則表示，以往曾出現(xiàn)過被勒令強(qiáng)制拆除的先例，再加上市場(chǎng)交易還有不規(guī)范的地方，建議購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。
市場(chǎng)的有益補(bǔ)充
其實(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”的好處是顯而易見的。近年來，由于地根緊縮等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷攀升，而肩負(fù)房屋供應(yīng)穩(wěn)定作用的住房保障體系，卻尚未建立。而“小產(chǎn)權(quán)房”就像是“正規(guī)軍”之外的一支“地方武裝”，為城市的正統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的血液。盡管它是沒有“名分”的商品房，但在客觀上擴(kuò)大商品房的市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求的緊張局面。“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用。
能否納入住房保障體系
商品房?jī)r(jià)格之高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓的承受能力。因此，有業(yè)內(nèi)人士建議，有關(guān)部門不妨考慮給“小產(chǎn)權(quán)房”一個(gè)合適的法律身份，讓其成為住房保障體系的一部分，充分發(fā)揮其“鲇魚效應(yīng)”，促使商品房降價(jià)。
對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”目前在法律上的不合法身份，也有法律人士認(rèn)為，當(dāng)越來越多的消費(fèi)者成為“小產(chǎn)權(quán)房主”，當(dāng)“非法商品”成為他們必然的消費(fèi)品，這本身也就凸顯法律在相關(guān)權(quán)利保障以及市場(chǎng)規(guī)范上存在問題。
但是，北京市建委城建研究中心的專家卻認(rèn)為，現(xiàn)在大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房都因城區(qū)房?jī)r(jià)較高而轉(zhuǎn)向郊區(qū)的城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，由于這種交易本身不合法規(guī)，購(gòu)房人沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，雖然《物權(quán)法》的頒布，將極大地保障人們對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)，特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，但是不會(huì)保護(hù)不合法的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，如果在法律層面給予承認(rèn)，將動(dòng)搖我國(guó)現(xiàn)有的土地政策。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓的對(duì)象。(王志新)
