據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示：今年5月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個(gè)月來的新高。新建商品房?jī)r(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出了6個(gè)月來的新高，達(dá)到6.6%，其中深圳、北京等城市的新房?jī)r(jià)格漲幅均超過了10%。
不斷突破老百姓心理防線的房?jī)r(jià)，讓人們對(duì)炒房、囤房等現(xiàn)象更加深惡痛絕，而據(jù)說將使囤房人“買得起住不起”的物業(yè)稅，也似乎更讓人期待。但是，不少學(xué)者卻認(rèn)為，開征物業(yè)稅切不可倉促行事，它首先是嚴(yán)肅謹(jǐn)慎的法律問題。
“買得起住不起”并非物業(yè)稅本意
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，作為一種財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅是基于一定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值或租值而征收的稅種。媒體上經(jīng)常可見的“買得起住不起”，并非這一稅種的本意，而是對(duì)普通消費(fèi)者的誤導(dǎo)。
他介紹說，從國際房地產(chǎn)稅收研究來看，稅率高低并不能決定一切，還要看物業(yè)稅的稅基，也就是針對(duì)什么征稅，二者相乘的結(jié)果才是物業(yè)稅的稅負(fù)。稅負(fù)顯然能夠影響房?jī)r(jià)，但普遍的國際經(jīng)驗(yàn)是，這種影響要以不影響擁有房產(chǎn)的愿望為標(biāo)準(zhǔn)。
“也就是說，國家不能以過高的物業(yè)稅稅負(fù)使人們不愿持有房屋。這樣會(huì)違反經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的規(guī)律�！眲⒑橛癖硎�。
中國政法大學(xué)民法研究所所長(zhǎng)李林軍也認(rèn)為，物業(yè)稅開征與房?jī)r(jià)下降之間沒有必然聯(lián)系。日本和香港開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)相應(yīng)有一些結(jié)構(gòu)性的變化，但房?jī)r(jià)并沒有隨之回落。
產(chǎn)權(quán)不明仍是開征最大障礙
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)溫來成正在主持一項(xiàng)“物業(yè)稅對(duì)城鎮(zhèn)公共管理模式影響分析”的課題。他認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是明晰的產(chǎn)權(quán)制度。無論從物業(yè)稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。
“比如我們是否要像個(gè)人所得稅那樣，按照一定的房屋面積設(shè)定一個(gè)基本的物業(yè)稅扣除額，但定這個(gè)面積的前提就是房屋產(chǎn)權(quán)明晰；比如經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)如何處理，是否和商品房執(zhí)行同樣的物業(yè)稅政策等，這些都還是難題�！睖貋沓烧f。
中國政法大學(xué)校長(zhǎng)助理、民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)王衛(wèi)國教授建議說，物權(quán)法出臺(tái)后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規(guī)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，開征物業(yè)稅就會(huì)成空中樓閣。
他還提醒說，物權(quán)法第149條第1款已明確規(guī)定，70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后將自動(dòng)續(xù)期。他認(rèn)為，土地出讓金本是個(gè)合同概念，如果70年期滿自動(dòng)續(xù)期則不再存在合同程序，這是否意味著土地出讓金就將無法繼續(xù)收取，不僅國家損失土地收入，而且會(huì)進(jìn)一步加劇人們對(duì)囤房的預(yù)期。從這個(gè)角度說，盡快健全產(chǎn)權(quán)制度、出臺(tái)物業(yè)稅十分緊迫。
不宜為物業(yè)稅設(shè)定太多目的
劉洪玉介紹說，除了房?jī)r(jià)上漲太快外，地方財(cái)政過分依賴賣地收入和房地產(chǎn)對(duì)稅收貢獻(xiàn)不足兩個(gè)觀點(diǎn)，也是人們熱切期待物業(yè)稅的主要原因。對(duì)此中國人民大學(xué)財(cái)稅法專家朱大旗教授認(rèn)為，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域積累的問題比較多，人們?nèi)菀装盐飿I(yè)稅當(dāng)成包治百病的秘方，但這不可能成為現(xiàn)實(shí)。
他分析說，“本屆市長(zhǎng)吃土地、下屆市長(zhǎng)吃空氣”的現(xiàn)象的確在一些地方存在，但這個(gè)遭人痛恨的問題并不是物業(yè)稅要解決的問題，而是急需盡快完善預(yù)算法，要盡快把這些收入納入到中央和地方的預(yù)算中，由各級(jí)人大監(jiān)督預(yù)算使用；至于目前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)，如果單看現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅這一稅種的確收入不高，但從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)要繳納土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種，購房者也要繳納契稅、印花稅等多個(gè)稅種，總體貢獻(xiàn)并不低。
“開征物業(yè)稅是一項(xiàng)立法工作，要和整個(gè)國家的稅制相協(xié)調(diào)，不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳�！敝齑笃煺J(rèn)為。
法律問題切不可倉促行事
多久才到物業(yè)稅開征的時(shí)機(jī)？不少學(xué)者主張還是等三四年后制度基礎(chǔ)更健全些再推行。中國政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所副所長(zhǎng)施正文則認(rèn)為應(yīng)借物權(quán)法實(shí)施和國家房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)機(jī)，先開征“破題”再說，可以選擇逐步擴(kuò)大征稅范圍的方式慢慢推進(jìn)。
盡管觀點(diǎn)不同，學(xué)者們?nèi)砸恢轮鲝垼飿I(yè)稅的開征首先是個(gè)法律問題，而不僅是經(jīng)濟(jì)問題，它的關(guān)鍵不在于如何組織收入，而是如何制度轉(zhuǎn)軌，并以規(guī)范的制度為基礎(chǔ)。
“有時(shí)候我們會(huì)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)條件出臺(tái)一些規(guī)定，但更應(yīng)該考慮的是社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)律�！敝袊嗣翊髮W(xué)財(cái)金學(xué)院教授岳樹民說，“尤其對(duì)于一個(gè)新稅種的開征而言，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧⒎ǔ绦虮夭豢缮��！?陳晶晶）
