“小產(chǎn)權(quán)房”亂局待解
建設部最近專門針對“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)布購房風險提示稱：“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護。繼而，北京市國土資源局表示，北京市國土部門正聯(lián)合北京市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)開展“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況將對違規(guī)開發(fā)建設的項目予以停工停售。
如今已占全部銷售樓盤數(shù)量兩成的“小產(chǎn)權(quán)房”，命運存在著諸多懸念。
“小產(chǎn)權(quán)房”仍在銷售
“停工停售，是指那些還在開發(fā)的項目；現(xiàn)已成規(guī)模的，依然可以賣�！�6月27日，中國經(jīng)濟時報記者以購房者身份致電北京通州區(qū)某樓盤，銷售人員并不避諱，一開始就聲稱該樓盤是“小產(chǎn)權(quán)房”。
據(jù)了解，叫做“環(huán)湖小鎮(zhèn)”的上述樓盤占地面積35萬平方米，總建筑面積63萬平方米，一期開發(fā)22萬平方米，共33棟樓，去年9月開盤均價2680元/平方米，如今已上漲至3050元/平方米。銷售人員對記者表示，購買該處房產(chǎn)后還“可以轉(zhuǎn)讓，有房產(chǎn)證”。在記者一再追問下，銷售人員說，所謂“房產(chǎn)證”是當?shù)卮逦瘯l(fā)的。更令記者驚訝的是，在這里購房還可以辦理一種叫做“循環(huán)貸”的貸款。
6月27日，本報記者同樣以購房者身份致電北京另一“小產(chǎn)權(quán)”樓盤“溪湖北宅”，接聽電話的工作人員聲稱“房子已經(jīng)賣完”，提到“小產(chǎn)權(quán)”話題，對方十分敏感。據(jù)知情人士透露，該樓盤并非已經(jīng)售完，而是一直在對外銷售。
通過兩天的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，在北京，“小產(chǎn)權(quán)”項目確實不少。另據(jù)知情人士介紹，在通州、房山、昌平、懷柔等區(qū)縣都有大量的“小產(chǎn)權(quán)”項目。如通州的“太玉園”、“云景豪庭”；懷柔的“溪谷風情”、“草根香村”、“紫檀”、“馭水山居”、“寬溝8號”及“純境莊園”；房山的“濱水雅園”；密云的“文冠山莊”等，均屬“小產(chǎn)權(quán)”項目。而據(jù)“環(huán)湖小鎮(zhèn)”銷售人員透露，僅其所處的通州張家灣一帶，就有十多個類似“環(huán)湖小鎮(zhèn)”這樣的“小產(chǎn)權(quán)”項目。
“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)成本至少省50%
目前市場上的“小產(chǎn)權(quán)”叫法不一，有的叫“村產(chǎn)權(quán)”，有的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的“產(chǎn)權(quán)”，有的是區(qū)一級的“產(chǎn)權(quán)”，有的甚至連上述所謂的產(chǎn)權(quán)都沒有。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，自然是與“大產(chǎn)權(quán)房”相對而言的，后者就是我們平常所說的商品房，而“小產(chǎn)權(quán)房”是指利用農(nóng)村集體土地開發(fā)建設，然后出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的房屋。本來，對于商品房來說，根本無所謂產(chǎn)權(quán)大小之分，所謂“小產(chǎn)權(quán)”，即是無產(chǎn)權(quán)，實屬非法產(chǎn)物。
“‘小產(chǎn)權(quán)房’首先沒有經(jīng)國家正式批準建設，也就是說它沒有獲得真正權(quán)益，包括土地使用權(quán)，僅從土地成本來說，它就能省去一大塊�！�6月28日，中關(guān)村不動產(chǎn)商會會長楊建平在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時如此表示。楊建平告訴記者，在商品房開發(fā)中主要有三大費用：第一大費用是土地費用，其余分別是市政配套費用和建筑安裝費用。這三大費用約各占項目開發(fā)成本的1/3。
楊建平說，當前“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設多是假借“新農(nóng)村建設”名義，以改善農(nóng)村居住條件為名，行商品房開發(fā)之實。“因為它沒有取得合法用地手續(xù)，本身就不合法，所以所有跟辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的稅費也不存在�！睏罱ㄆ奖硎�，和普通商品房開發(fā)相比，“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)因此可能省去2/3的成本，考慮到為改善環(huán)境，適應人們居住，可能要投入一部分公共設施配套費用，但最少可以節(jié)省一半的費用(成本)。
這就為“小產(chǎn)權(quán)房”的異軍突起贏得了廣闊的市場空間。據(jù)業(yè)界人士統(tǒng)計，“小產(chǎn)權(quán)房”價格通常只有市內(nèi)商品房價格的25%-30%，也就是說，花上僅大約相當于購買普通商品房首付的價錢就可以擁有一套“小產(chǎn)權(quán)房”。所以，盡管不少購房者明知“小產(chǎn)權(quán)房”隱藏著風險，但仍舊趨之若騖。
在通州“雙旭花園”，正在出售的178平方米連體別墅總價僅80萬元，比周邊同類項目價格低很多，這種連體別墅目前也沒有產(chǎn)權(quán)。銷售人員告訴記者，該樓盤前期開發(fā)的普通住宅業(yè)主雖然已經(jīng)入住很長時間，目前也沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，究其原因，是手續(xù)不全。
據(jù)悉，北京“小產(chǎn)權(quán)房”價格一般在3000元/平米左右，如位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)樓盤“欣橋家園‘均價為3300元/平米、同樣位于通州張家灣鎮(zhèn)的“祥和樂園”均價僅為2860元/平米。價格低就是這些項目的優(yōu)勢。
“小產(chǎn)權(quán)房”何去何從？
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對“小產(chǎn)權(quán)房”已占全部銷售樓盤數(shù)量兩成的說法表示懷疑。李文杰表示，應該嚴查“小產(chǎn)權(quán)房”背后的官商勾結(jié)�！澳阆�，在政府眼皮底下，如果上面不表態(tài)，誰敢干？！”
按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)，嚴禁在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集中建設的農(nóng)民住宅樓，只能用來安置本集體成員，不得向本集體以外成員銷售。
眼下，業(yè)界對“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注度很高，人們除了對購買“小產(chǎn)權(quán)房”到底有何風險以及對事態(tài)如何發(fā)展比較關(guān)注外，也有業(yè)界人士提出應對這一現(xiàn)象進行深刻反思。
“任何事物存在就有一定的合理性�！标柟�100常務副總經(jīng)理范小沖對記者表示，“小產(chǎn)權(quán)房”的大量出現(xiàn)雖然與政府有關(guān)部門睜一只眼閉一只眼有關(guān)，但是與房價上漲過快也有關(guān)系�！斑^去基本上沒有人敢買，現(xiàn)在房價太貴了�！狈缎_覺得，商品房價格太貴是很多購房者鋌而走險、購買“小產(chǎn)權(quán)房”的一個重要原因。
與主張嚴厲清查“小產(chǎn)權(quán)房”不同，中國社會科學院研究員曹建海則代表了另外一種觀點。“我認為應該支持它，它代表的是農(nóng)民的利益�！辈芙êＵf。
“我們正在對‘小產(chǎn)權(quán)房’進行摸底調(diào)查，至于今后具體怎么處置，現(xiàn)在說不好，要等調(diào)查完了之后再進行研究�！�6月28日，北京市國土局有關(guān)部門負責人在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說。
在記者請其預測時，這位負責人表示，目前違規(guī)建設的“小產(chǎn)權(quán)房”項目可能將面臨兩種命運：一種情況，如果是占用農(nóng)田蓋房子的，肯定將會被鏟掉、推倒；還有一種情況，如項目符合規(guī)劃，同時本身是建設用地，可能還會有一定余地。后一種情況若保留，使之合法化，補辦合法手續(xù)，該罰款的還將罰款，同時還須交納土地出讓金�！斑@只是我個人的一種推測。”這位負責人說，由于情況比較復雜，他也不敢妄下定論。
“小產(chǎn)權(quán)房”究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿懸念，人們拭目以待。 (周雪松)
