近幾年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策越是密集出臺，房價就上漲越快，房地產(chǎn)投資增長也越快。對此，多數(shù)人認(rèn)為是市場供求決定的，要想解決問題就得增加土地、住房供給。但是實際上，這些觀察或是只看到問題表面，或是背后隱藏著既得利益集團(tuán)的利益動機(jī)。
正如我一直強調(diào)的那樣，中國的房地產(chǎn)市場問題完全是政府政策失誤的結(jié)果。如果國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式、信貸、稅收政策不調(diào)整，且不向絕大多數(shù)民眾利益調(diào)整，那么房價惡性上漲就難以得到根本遏制。
就中國房地產(chǎn)市場的情況來看，不僅發(fā)展模式問題重重、信貸政策不合理，而且也沒有通過好的稅收政策來調(diào)整市場行為，調(diào)整居民的住房福利水平。比如，對不動產(chǎn)稅的征收，更注重不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場的個人收入分配問題，反而通過稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，嚴(yán)重增加住房自住者的購買成本，降低其住房福利水平。
為了遏制上漲過快的房價，連續(xù)幾年都有人大代表提出議案，建議開征不動產(chǎn)稅。從2005年起，國務(wù)院發(fā)展研究中心也完成了《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告。但是，幾年過去了，房地產(chǎn)不動產(chǎn)稅開征制度卻遲遲無法出臺。
在此，我們有必要先厘清幾個問題。
一般來說，不動產(chǎn)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅，是一種選擇性的財產(chǎn)稅。它同其他財產(chǎn)稅一樣，是一個國家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱之一(還有消費稅、所得稅)。作為以土地及建筑物等不動產(chǎn)為課稅對象的稅收，不動產(chǎn)稅可課稅依據(jù)為三類：不動產(chǎn)保有稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、不動產(chǎn)所得稅。通常的不動產(chǎn)稅是指不動產(chǎn)保有稅。
不動產(chǎn)保有稅在計算稅基的時候，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中不動產(chǎn)稅就占20%以上。依照各國現(xiàn)行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以征定。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費復(fù)雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多，而且，不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。
更為嚴(yán)重的是，由于國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費偏低及凌亂無序，房地產(chǎn)市場炒作嚴(yán)重，從而使得通過房地產(chǎn)市場讓社會財富在短期時間內(nèi)向少數(shù)人集中，社會財富兩極分化越來越嚴(yán)重。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴(kuò)張，比如目前國內(nèi)購房者主要是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少有自己購房的，基本上是租房��；還使得國內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，每個人都恨不得能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購買住房一步到位。
房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作嚴(yán)重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴(yán)重的社會問題，而且導(dǎo)致國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國內(nèi)金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。因此，開征不動產(chǎn)保有稅不僅勢在必行，而且對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個全面多贏的事情。特別是對炒作較為嚴(yán)重的地方，通過開征不動產(chǎn)保有稅，讓房地產(chǎn)炒作者損手而出，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實的市場水平上來，房地產(chǎn)市場的泡沫也會自然消退，從而保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
為什么征收不動產(chǎn)稅的好處這樣多，這項稅收政策卻遲遲無法出臺？最為根本的就在于目前中國有沒有征收不動產(chǎn)稅的條件。依照各國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段就對所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價，此工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進(jìn)行下一次查定價格之前，沒有重大事故發(fā)生，不得變更。
同時，如同個人所得稅的征收一樣，不動產(chǎn)保有稅的征收同樣對某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。從這個意義上說，對住房過度消費收取不動產(chǎn)保有稅費，既要對房地產(chǎn)過度消費征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定人稅收優(yōu)惠。
也就是說，開征不動產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實的不動產(chǎn)登記資料，即能夠全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實際情況；二是用科學(xué)方法或市場方式對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價；三是政府有稅收征管能力；四是要有嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象界定等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，不動產(chǎn)稅的開征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開征不動產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。所以開征不動產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則，然后試點，并在這個基礎(chǔ)上全面展開。
就目前的情況來看，由于中國住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個人建房等，如果不對當(dāng)?shù)氐恼麄�住房存量有一個全面清楚的了解，不僅不動產(chǎn)稅的稅基無法確立，而且也不能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)稅的稅收減免做一個清楚的規(guī)定。同時，由于中國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展幾年，二手房市場相當(dāng)不發(fā)達(dá)。在此情況下，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒有，開征不動產(chǎn)稅就會面對許多困難。
但是，如果能讓不動產(chǎn)稅制簡化，也可以創(chuàng)造條件開征不動產(chǎn)稅。比如，首先規(guī)定，每個家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無論其條件如何，家庭情況如何都不征不動產(chǎn)稅)，不動產(chǎn)稅從第二套住房開始征收。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來決定，但稅收分配，則采取越是發(fā)達(dá)地方或房價高的地方，其地方所占的比重越低的原則。這樣，一則使得地方政府沒有動力來推高當(dāng)?shù)胤績r，二則可用中央所收取的不動產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。然后，在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國的不動產(chǎn)稅征收制度。當(dāng)然，要做到這一點，首先就要對全國住房進(jìn)行普查，嚴(yán)格采取住房購買實名制(在這一點上，政府可以采取嚴(yán)格的規(guī)則，對不采取實名購買的住房限制轉(zhuǎn)讓與交易等)。
可以說，目前不動產(chǎn)稅之所以遲遲沒有啟動，市場的困難與問題、體制的問題是自然的，更為重要的是，不動產(chǎn)稅制度規(guī)則的制定與推動者往往是最大既得利益者，如果在這一點不能有所突破，中國的不動產(chǎn)稅的出臺將是遙遠(yuǎn)的事情。
總之，開征不動產(chǎn)稅不僅能夠增加政府財政收入來源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的收益公平分配，也是減少房地產(chǎn)過度投機(jī)與過度消費、遏制房價瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步，但愿政府能夠盡快開始為此創(chuàng)造條件。(易憲容)
