“不少人認(rèn)為隨著物權(quán)法出臺,公民的財產(chǎn)權(quán)利被全面肯定,‘小產(chǎn)權(quán)’房也會被法律所認(rèn)可,最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。其實這是對物權(quán)法的誤解,目前下定論還為時過早!贬槍δ壳皹O為惹眼的“小產(chǎn)權(quán)”房問題,中國政法大學(xué)房地產(chǎn)法教授趙紅梅,今天向記者表明了自己的觀點。
記者了解到,隨著建設(shè)部不久前叫!靶‘a(chǎn)權(quán)”房建設(shè),由此產(chǎn)生的一系列法律問題,正困擾著那些已經(jīng)和準(zhǔn)備購買“小產(chǎn)權(quán)”房的人們,他們期望此次整頓最終能讓“小產(chǎn)權(quán)”房順勢合法化。
而針對高風(fēng)險換低房價帶來的重重法律疑問,相當(dāng)一部分學(xué)者基于我國的社會現(xiàn)實,認(rèn)為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調(diào)節(jié)問題,應(yīng)謹(jǐn)慎從事。
“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷背后法律疑問重重
北京的“小產(chǎn)權(quán)”房最近似乎特別惹眼。先是一些房地產(chǎn)研究機構(gòu)驚呼,北京四百多個在售樓盤中,“小產(chǎn)權(quán)”項目面積已約占可售總面積的三分之一,供銷兩旺;6月18日,作為國家房地產(chǎn)主管行政部門,建設(shè)部正式發(fā)布風(fēng)險提示:“小產(chǎn)權(quán)”房屋無法辦理權(quán)屬證明,不受法律保護(hù);6月25日,北京市國土資源局局長安家盛又公開表示,北京已開始全面調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”房屋,違規(guī)項目要停工停售。
就像誰都知道股市有風(fēng)險,炒股依然充滿誘惑一樣,在各大門戶網(wǎng)站房產(chǎn)頻道不斷閃爍的那句“分清小產(chǎn)權(quán),購房需謹(jǐn)慎”的標(biāo)語下,各式各樣的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤廣告仍光鮮耀人,樓盤展示、交通介紹、戶型推薦、業(yè)主論壇一應(yīng)俱全,大批的留言記錄著市民們對“小產(chǎn)權(quán)”房的熱情關(guān)注。
一邊是熱銷,一邊是停售警告,北京“小產(chǎn)權(quán)”房以非法之身熱賣,遮掩不了背后重重法律疑問。
風(fēng)險意料之中?
高風(fēng)險換來低房價的選擇
明年就要退休的老張,正琢磨著買個新房。眼見房價一路飆升,現(xiàn)在居住的兩居室又要留給兒子結(jié)婚,老兩口想來想去決定到近郊買個“小產(chǎn)權(quán)”房,反正退休了養(yǎng)老,郊區(qū)空氣也比城里好。最關(guān)鍵的是,手頭攢的三四十萬塊錢,五環(huán)之內(nèi)連個客廳也買不下,而“小產(chǎn)權(quán)”房則可以買到上百平米。
“購買理由就是兩個字:便宜!北本┲康禺a(chǎn)律師秦兵在接受記者采訪時說,“居住是公民的基本需求,當(dāng)一部分人無法承擔(dān)過高房價時,就只能選擇雖然風(fēng)險高但價格低的‘小產(chǎn)權(quán)’房來‘自救’了!
建設(shè)部辦公廳一位工作人員告訴記者,雖然建設(shè)部正式發(fā)布了風(fēng)險提示,但這并不意味著建設(shè)部承認(rèn)了“小產(chǎn)權(quán)”房的法律地位,“小產(chǎn)權(quán)”只是民間的一種約定俗成的說法。
據(jù)了解,目前社會上對“小產(chǎn)權(quán)”房有不同的解釋,最通常的說法是按房屋權(quán)屬證明的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分。即由國家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”房;由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽村民證書”的,則被稱作“小產(chǎn)權(quán)”房,也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“村產(chǎn)權(quán)”。
中國政法大學(xué)房地產(chǎn)法教授趙紅梅介紹說,按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定,農(nóng)村土地一般歸村集體所有,其中,村民經(jīng)依法審批可獲取宅基地修建房屋居住,但僅限農(nóng)民自住,或者轉(zhuǎn)讓給本村符合建房申請宅基地條件的其他村民。如果要在農(nóng)村集體土地上興建商品房并出售,則必須先經(jīng)由國家征收,將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地,再由國家出讓給開發(fā)商,開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費,最后建房后出售給購房人。
但是,現(xiàn)在相當(dāng)一部分村集體以舊村改造的名義立項,獲得規(guī)劃審批,以超過村民實際家庭數(shù)多得多的數(shù)量申請宅基地用地指標(biāo),然后將多建造出的村民住宅拿到市場上公開出售。還有些開發(fā)商直接從村集體手中買取宅基地用地指標(biāo),建造住宅后,以商品房的名義在市場上公開出售。
“‘小產(chǎn)權(quán)’房就這樣形成了。這些住宅因沒有依法向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設(shè)施配套費(俗稱大市政費)和其他稅費,因而價格相比真正的商品房便宜很多。”趙紅梅說。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示,今年5月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,創(chuàng)下18個月來的新高。北京的新房價格漲幅連續(xù)數(shù)月超過10%。北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司分析認(rèn)為,一年前北京周邊郊區(qū)的商品房價格也不過每平方米兩三千元,比“小產(chǎn)權(quán)”房高不了多少;而一年后的今天,商品房價格急劇攀升、二手房交易稅費逐漸完善,“小產(chǎn)權(quán)”房的價格優(yōu)勢一下子就凸顯了出來。
“對大部分購買‘小產(chǎn)權(quán)’房的人來說,風(fēng)險根本就是意料之中的。”秦兵認(rèn)為,“如果同地段產(chǎn)權(quán)完整的商品房同樣價格,‘小產(chǎn)權(quán)’房自然會銷聲匿跡!
法不責(zé)眾?
尚無一起沒收違法所得信息
買薈萃園的決定一直讓王芳(化名)很懊悔,這個北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)大馬莊村開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤,不僅項目資金被挪用導(dǎo)致工程停工,業(yè)主們遲遲不能入住,而且“小產(chǎn)權(quán)”的性質(zhì)讓他們的維權(quán)也處處碰壁。當(dāng)時她還不知道,“小產(chǎn)權(quán)”房不是商品房,不能買賣,所謂的“產(chǎn)權(quán)證”也不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力,出售者并不具有進(jìn)行合法交易的主體資格。
按照城市房地產(chǎn)管理法第三十八條和第四十四條的規(guī)定,“小產(chǎn)權(quán)”房的銷售沒有法律依據(jù)。同時,土地管理法第六十三條明確規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。這就為認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)”房銷售違法提供了法律依據(jù)。
不僅如此,我國現(xiàn)有法律對出售“小產(chǎn)權(quán)”房的處罰也有明確規(guī)定,至少要沒收違法所得。但時至今日,尚未有一起因出售“小產(chǎn)權(quán)”房而遭沒收違法所得的公開報道見諸媒體。趙紅梅認(rèn)為,對于目前已蔚然成風(fēng)的“小產(chǎn)權(quán)”房買賣,確實存在著因所謂的“法不責(zé)眾”而不了了之的現(xiàn)象。
她認(rèn)為,解決“小產(chǎn)權(quán)”房的問題,單靠政府監(jiān)管還不行,需要很多方面的配套工作。當(dāng)然,嚴(yán)格依法行政、嚴(yán)格司法,將規(guī)制土地違法行為視為公權(quán)機構(gòu)的一項必須履行的職權(quán)與職責(zé),而不是可自由行使的權(quán)利,是遏制違法行為的主要手段。
然而,對于北京市國土資源局將對“小產(chǎn)權(quán)”房停工停售的嚴(yán)厲表態(tài),業(yè)內(nèi)也有爭議。秦兵表示,“小產(chǎn)權(quán)”房的根源還在于市場需求,加劇商品房價格高漲的違法違規(guī)問題更值得人們深思,政府單純要求“小產(chǎn)權(quán)”房停工停售,并不能解決根本問題。
甚至有觀點認(rèn)為,目前大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)”房的購房者只是自住的中低收入者而非炒家,他們寧愿以低價、產(chǎn)權(quán)殘缺的方式,換回一套合適的住房!靶‘a(chǎn)權(quán)”房的公開交易已有相當(dāng)規(guī)模,一旦合法渠道遭禁,很可能會被地下市場取而代之,以買賣雙方認(rèn)可的潛規(guī)則繼續(xù)交易。
買了活該?
已購房者權(quán)益難以得到保障
趙紅梅建議,應(yīng)當(dāng)從不正當(dāng)競爭的角度來認(rèn)識“小產(chǎn)權(quán)”房的危害性。國家應(yīng)盡快修改反不正當(dāng)競爭法,使交了稅費、取得正當(dāng)合法手續(xù)的開發(fā)商,能夠基于維護(hù)其團(tuán)體共同利益、進(jìn)而維護(hù)社會公共利益,對“小產(chǎn)權(quán)”房的銷售者提起公益訴訟。
不過,相對合法開發(fā)商而言,人們現(xiàn)在更為關(guān)心的是那些已經(jīng)購買了“小產(chǎn)權(quán)”房的消費者權(quán)益如何保障。
網(wǎng)友“賣房客”就遇到了這樣的問題,為了孩子上學(xué)方便,他決定把房子賣掉去學(xué)校附近買個二手房,可是和買主都談妥了他才發(fā)現(xiàn),自己的房子因為是“小產(chǎn)權(quán)”不能更名。
秦兵告訴記者,購買“小產(chǎn)權(quán)”房的法律風(fēng)險主要包括拿不到國家房產(chǎn)部門發(fā)放的、能夠得到法律保護(hù)的房屋所有權(quán)證;房屋不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)、交易;沒有房屋質(zhì)量等的售后保證;開發(fā)商資金可能因無銀行等機構(gòu)監(jiān)管而流失,從而造成房屋交付延遲4個方面。
事實上,“賣房客”的遭遇并非特例,有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)”樓盤延遲交房、難以轉(zhuǎn)讓、質(zhì)量缺乏保證等糾紛的報道時?梢姟N覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一位工作人員告訴記者,“小產(chǎn)權(quán)”房的情況非常復(fù)雜,一般正規(guī)的房地產(chǎn)中介都不會接受“小產(chǎn)權(quán)”的房源,也不會為“小產(chǎn)權(quán)”二手房提供中介服務(wù)。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效!
而一旦認(rèn)定合同無效,按照我國合同法第五十八條的規(guī)定,出售者因無效合同取得的房款,應(yīng)當(dāng)返還給購房者;出售者一方對于締結(jié)合同有過錯的,應(yīng)當(dāng)賠償購房者因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
“因此,一旦‘小產(chǎn)權(quán)’房購房者與出售方產(chǎn)生糾紛,起訴至法院或提起仲裁,要注意把握好時機!壁w紅梅建議,在起訴或提起仲裁時,出售者未取得商品房預(yù)售許可證明的,雙方締結(jié)的買賣合同都將被認(rèn)定為無效合同。
如果購房者買房時被隱瞞了“小產(chǎn)權(quán)”的事實,最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條則規(guī)定,出售者故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下,雙方簽訂了無效合同的,購房者可以請求雙倍返還購房款。
終將合法化?
專家稱只是一種愿望而已
買了“小產(chǎn)權(quán)”房,將來會怎么樣?秦兵認(rèn)為,即將實施的物權(quán)法給土地承包經(jīng)營權(quán)人設(shè)定了相當(dāng)大的權(quán)限,“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)為真正擁有產(chǎn)權(quán)的房屋將是大勢所趨。
這種觀點得到相當(dāng)一部分“小產(chǎn)權(quán)”房購房者的認(rèn)同,不少人在采訪中表示,政府不會坐視這么多沒產(chǎn)權(quán)的房子不管,大家都是花了血汗錢買的,總有一天政府會給產(chǎn)權(quán)。還有的觀點認(rèn)為,中國可以吸取美國二戰(zhàn)后建造萊維特小鎮(zhèn)的經(jīng)驗,順勢讓這些近郊的“小產(chǎn)權(quán)”房盡快合法化。
即將實施的物權(quán)法第四十二條是關(guān)于國家征收集體土地的規(guī)定。趙紅梅說,相比于現(xiàn)有法律,第四十二條并未對國家征收集體土地設(shè)定哪些新的門檻,對土地征收“公共利益”的表述,也和現(xiàn)有法律一樣仍比較抽象和籠統(tǒng)。因此,“集體土地入市很可能是下一步將被考慮的問題”的結(jié)論,并不能從物權(quán)法中得出,而只是一些人的愿望而已。
據(jù)介紹,目前一些學(xué)者主張推動中國城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)村土地市場化進(jìn)程,效仿西方,修訂有關(guān)法律,采取嚴(yán)格的、狹義的“公共利益”概念,控制政府行使土地征收權(quán)的范圍。同時主張非公共利益的用地配置,由市場機制加以解決,讓用地者自己跟農(nóng)民通過談判達(dá)成交易。
但也有相當(dāng)一部分學(xué)者基于我國的社會現(xiàn)實,認(rèn)為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調(diào)節(jié)問題,比如集體土地所有權(quán)的地位、性質(zhì),集體土地溢價緣由與歸屬(本村農(nóng)民還是全社會),不同地區(qū)、不同用途農(nóng)民土地利益差別,農(nóng)民權(quán)利保護(hù)與社會公平、整體效率的沖突等等,應(yīng)謹(jǐn)慎從事。
“不少人認(rèn)為隨著物權(quán)法出臺,公民的財產(chǎn)權(quán)利被全面肯定,‘小產(chǎn)權(quán)’房也會被法律所認(rèn)可,最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。其實這是對物權(quán)法的誤解,目前下定論還為時過早!壁w紅梅表示。
編后
一個不爭的事實是,“小產(chǎn)權(quán)”房在高房價的大環(huán)境下,冒著極大的風(fēng)險,在法律夾縫中滋生起來了。購房者住上了便宜、寬敞的房子;鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)民的腰包鼓了;合作開發(fā)商可以按比例分成;增加了物業(yè)管理方面的就業(yè)機會……
然而,“小產(chǎn)權(quán)”房“多贏”的背后卻存在著隱患:購房者如果購買了此類住宅,將面臨兩大風(fēng)險,一是土地征收。未來如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更,國家要對該片土地進(jìn)行征收,只能對土地的實際所有人——當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)做出補償,而不對購房者進(jìn)行補償;二是此類購房合同或協(xié)議不受目前的法律保護(hù),村委會若要收回房子,購房者得不到法律的支持。
叫!靶‘a(chǎn)權(quán)”房只是個暫時辦法,問題的根源還在于如何引導(dǎo)消費者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如加大經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房等具有保障性用房地塊的供應(yīng)。
“小產(chǎn)權(quán)”房問題不僅考驗了政府調(diào)控房價的能力,同時,也將進(jìn)一步督促土地制度的改革。(陳晶晶)