針對小產(chǎn)權(quán)房問題，有關(guān)部門應(yīng)力求在維護(hù)既有法律尊嚴(yán)的同時，盡可能多地保障社會弱勢群體的現(xiàn)實需求，遵循如下兩個具體原則：一，保證相關(guān)農(nóng)民的權(quán)益；二，充分考慮既有購房者的合理利益。
針對“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛日前表示，北京已開展對“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)的調(diào)研部署，違規(guī)的開發(fā)建設(shè)要停工停售。
“小產(chǎn)權(quán)”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房有兩個特點：其一，在商品房價格居高不下，甚至明顯超出普通居民購房承受能力的情況下，所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房以其低于市場一半的優(yōu)惠價格，吸引了大量的購房者；其二，“小產(chǎn)權(quán)”房的物權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，城鎮(zhèn)購房者無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
從法律意義上講，“小產(chǎn)權(quán)”房大量售賣給城鎮(zhèn)居民，確實違反了既有法律規(guī)定，同時也給購房者維護(hù)自身權(quán)利埋下了隱患。但另一方面，作為一項重要的消費，購房者不可能對于“小產(chǎn)權(quán)”房的法律風(fēng)險一無所知，他們更多地是為此類房產(chǎn)的低價格所吸引。
這也從一個側(cè)面暴露出在目前商品房價格畸高的環(huán)境下，社會保障性住房供給嚴(yán)重不足的問題。從這個意義上講，“小產(chǎn)權(quán)”房其實是低收入城鎮(zhèn)居民的無奈選擇，于法雖不容，于理卻情有可原。
正是由于“法與理”之間的矛盾交錯，使得各項針對“小產(chǎn)權(quán)”房問題的處理措施，都要力求實現(xiàn)兩者之間的平衡。北京市國土局目前給出“停工停售”的處理方案，針對的是增量房市場，由于“小產(chǎn)權(quán)”房涉嫌違法違規(guī)，因此果斷地采取措施避免問題進(jìn)一步擴(kuò)大，當(dāng)屬執(zhí)法者的必然之舉。但是，在限制了增量市場供給之后，更為棘手的問題在于如何處理既有已經(jīng)買賣到戶、甚至已入住了的存量“小產(chǎn)權(quán)”房問題。
筆者認(rèn)為，針對存量房問題，有關(guān)部門需要秉承法律規(guī)范與現(xiàn)實和理性相結(jié)合的思路，力求在維護(hù)既有法律尊嚴(yán)的同時，盡可能多地保障社會弱勢群體的現(xiàn)實需求，實現(xiàn)社會公共利益與價值和諧的最大化。以此為基點，應(yīng)遵循如下兩個具體原則：首先，政府出臺的任何辦法都要保證相關(guān)農(nóng)民的權(quán)益。
“小產(chǎn)權(quán)”房的最終來源是農(nóng)村集體土地的使用權(quán)，但是伴隨著“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)，這一權(quán)利實現(xiàn)了準(zhǔn)市場化和城鎮(zhèn)化。在這一變化過程中，很容易滋生新的利益分配問題。
諸如，為了滿足城鎮(zhèn)居民的購房需求而侵害失地農(nóng)民權(quán)益問題已經(jīng)有所暴露。因此，在處理存量“小產(chǎn)權(quán)”房時，政府部門要以保障農(nóng)民權(quán)益為前提，嚴(yán)防任何借機(jī)損害農(nóng)民權(quán)益的事件發(fā)生。
其次，政府應(yīng)充分考慮既有購房者的合理利益。從購房人群的構(gòu)成來看，“小產(chǎn)權(quán)”房的買者大多數(shù)是城鎮(zhèn)低收入人群。他們之所以會選擇權(quán)利不完備、且距離市中心較遠(yuǎn)的“小產(chǎn)權(quán)”房，主要原因在于無能力在市區(qū)實現(xiàn)“居者有其屋”的理想�？梢�，從政策保障劃分來看，既有“小產(chǎn)權(quán)”房的購房者大多屬于相對弱勢的群體，應(yīng)該歸于政府提供保障性住房的范疇。因此，針對既有的“小產(chǎn)權(quán)房”購房者，不宜采取極端性的強(qiáng)制處理方案，而應(yīng)遵循社會和諧的基本要求，實施更加柔性的處理方式。
對于法律規(guī)定的落實固然不容絲毫含糊，但同時不能忘記的是，制定法律的最終目的，是實現(xiàn)社會各方利益在既定規(guī)則下的共贏與和諧。本末之間如何取舍，“小產(chǎn)權(quán)”房是個考驗。(馬紅漫 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
