嘉賓：馬冀 中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理
薛建雄 天天房展網(wǎng)研究中心分析師
不知不覺(jué)中，2006年哄動(dòng)一時(shí)的房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)六條”已與房地產(chǎn)市場(chǎng)“親密接觸”了一年。那么，在有“國(guó)六條”相伴的一年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)
究竟發(fā)生了怎樣的變化？為樓市“降火”的一系列調(diào)控政策有哪些發(fā)揮了作用？還有哪些不到位的地方？本期的上證第一演播室就請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士與大家一起交流，與網(wǎng)友進(jìn)行討論。
調(diào)控措施影響有先后
主持人：您認(rèn)為“國(guó)六條”及其后的各類(lèi)調(diào)控措施中對(duì)樓市影響比較明顯和尚不明顯的有哪些？
薛建雄：土地審查、懲治腐敗的效果，從短期來(lái)看非常明顯，但對(duì)樓市的影響可能要2年后才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期決定的。另外，這是一個(gè)需要長(zhǎng)期不斷堅(jiān)持，并保持高度警惕的行政手段。
加稅的效果非常明顯，加息的效果則是隱性的，它們都可以抑制一些邊界需求，讓那些可買(mǎi)可不買(mǎi)的人放棄購(gòu)房計(jì)劃，還有承受能力相對(duì)較弱的人買(mǎi)更小的房。然而，目前房?jī)r(jià)還處于上升通道，人們都因預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲而買(mǎi)房，對(duì)加息等的考慮甚少，但是到了房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，抑制需求的效果就會(huì)馬上浮出水面。
到目前為止，表現(xiàn)還不明顯的就是“70/90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”，但我認(rèn)為這個(gè)政策未來(lái)的威力會(huì)是最大的。在我國(guó)人多地少的情況下，減少人均使用面積、建小戶型可以起到有效緩解資源緊缺、戰(zhàn)略上取得土地資源最大化利用的作用。對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲也可以起到有效的抑制作用，但這并不意味著把房?jī)r(jià)打壓下去，只是相對(duì)于都建大戶型來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)小很多。
調(diào)控著力點(diǎn)在于執(zhí)行
主持人：您認(rèn)為“國(guó)六條”出臺(tái)前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？
馬冀：我覺(jué)得“國(guó)六條”的出臺(tái)是對(duì)之前已出的調(diào)控政策的補(bǔ)充和再次強(qiáng)調(diào)，可以看出國(guó)家把百姓房和民生房作為今后一段時(shí)間內(nèi)調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)。對(duì)于上海樓市來(lái)說(shuō)，一、二手房市場(chǎng)基本上都是在“九部委15條意見(jiàn)”出臺(tái)后出現(xiàn)成交下滑。不過(guò)從成交絕對(duì)數(shù)量上看，下滑的程度都不如2005年政策出臺(tái)后來(lái)得劇烈，市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)一片蕭條的局面。而從“國(guó)六條”實(shí)施至今的情況看，特別是今年3月以來(lái)開(kāi)始逐步觸底反彈，如今價(jià)量齊升的態(tài)勢(shì)非常明顯。
主持人：都說(shuō)5、6月份是宏觀政策的“高發(fā)期”，而從今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，宏觀面的情況依然不是最令人放心的，所以有人預(yù)期第三輪樓市調(diào)控可能也已箭在弦上，您認(rèn)為今年調(diào)控大棒會(huì)否再次揮舞？著力點(diǎn)會(huì)在哪些方面？
馬冀：至少?gòu)哪壳吧虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，我覺(jué)得完全在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控范圍之內(nèi)，當(dāng)然一些地方的房?jī)r(jià)依然漲聲依舊。我覺(jué)得未來(lái)全國(guó)范圍“一刀切”的局面將會(huì)有所改變，逐步從中央調(diào)控轉(zhuǎn)向地方調(diào)控，這樣才會(huì)更符合國(guó)家的根本精神。至于第三輪調(diào)控，我覺(jué)得在目前的情況下還沒(méi)有必要，當(dāng)然類(lèi)似于加息之類(lèi)的金融措施還有可能再次運(yùn)用，今后的調(diào)控著力點(diǎn)更多還是會(huì)放在對(duì)于既有政策的執(zhí)行層面，所以地方可能會(huì)結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀出臺(tái)一些細(xì)則進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)和干預(yù)。對(duì)上海來(lái)說(shuō)，如何釋放前期積壓的剛性需求，如何引導(dǎo)日益增長(zhǎng)的改善性需求，這才是目前保障樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵。
樓市“上火”情況各異
網(wǎng)友：今年以來(lái)，包括上海在內(nèi)的不少主要城市的樓市都有回暖或反彈跡象，所以不少人認(rèn)為樓市“虛火”仍在，您對(duì)目前的樓市表現(xiàn)如何看待？對(duì)今年的樓市走向又有何判斷？
馬冀：“國(guó)六條”對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的還是理性影響，目前樓市走勢(shì)還是穩(wěn)步上行。有人提出上海一手房市場(chǎng)是不是存在“樓荒”現(xiàn)象，我持否定觀點(diǎn)。因?yàn)檫@取決于市場(chǎng)的有效供給和實(shí)際需求，從目前的新增供應(yīng)量分布來(lái)看，一手房供應(yīng)還是很充足的，只是外環(huán)線之外占到了總體供應(yīng)的53%左右，中環(huán)線附近的樓盤(pán)則日趨減少，而基于市場(chǎng)對(duì)外環(huán)線以?xún)?nèi)房源的需求很大，所以導(dǎo)致一些人所認(rèn)為的“樓荒”現(xiàn)象。相信隨著下半年更多的“70/90”小戶型推出，可以一定程度上滿足大量積壓的剛性置業(yè)需求。
薛建雄：從目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，上海是反彈，其他很多地方則一直是在高漲。原因就是前面所提的，供應(yīng)和需求同時(shí)遭遇調(diào)控，而其中需求方面的調(diào)控力度還不夠，所以房?jī)r(jià)沒(méi)能調(diào)下來(lái)。房?jī)r(jià)不跌反漲，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人多地少、人民幣升值等情況下的無(wú)奈。分區(qū)域來(lái)看，個(gè)人認(rèn)為，北京、深圳等地的房?jī)r(jià)早前遠(yuǎn)比上海低，所以有上漲空間，但經(jīng)過(guò)近年來(lái)的大幅上漲，已經(jīng)有所透支，其他如成都、北海等二、三線城市的房?jī)r(jià)也漲得過(guò)高，如果加重調(diào)控，很可能出現(xiàn)下跌。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整 理：李和裕 唐皓)
