歷史進(jìn)入公元2007年5月17日，在“國(guó)六條”出臺(tái)整一年之后，房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊、經(jīng)濟(jì)適用房排隊(duì)景象依然壯觀、廉租房也還是居者的期待。
在對(duì)“國(guó)六條”調(diào)控效果的不一評(píng)價(jià)下，各界開始重新思考調(diào)控的是與否，而學(xué)者們?cè)俅螞_在了新一輪思考的前線。
調(diào)控方向
“有其屋”還是“有屋住”
“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房�！比A遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一直在堅(jiān)持開發(fā)商只為富人建房的理論，招來無數(shù)罵聲。從“新舊國(guó)八條”再到“國(guó)六條”，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，都是政府的目標(biāo)和老百姓的期望。至今還有很多人抱著“安居夢(mèng)”等房?jī)r(jià)下降。
“這就像孫悟空借了假芭蕉扇一樣，房?jī)r(jià)反而越來越高�！痹趪�(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣看來，任志強(qiáng)說了句真話。劉福垣認(rèn)為，在“居者有其屋”空想口號(hào)的誤導(dǎo)下，銀行給不應(yīng)該買住宅的人貸款，擴(kuò)大了不該擴(kuò)大的購(gòu)買需求，這是目前我國(guó)住宅價(jià)格不正常的首要原因。而住宅的售價(jià)越高，租價(jià)也就越高；而租價(jià)越高，逼迫更多不該買住宅的人貸款買住宅，使住宅價(jià)格更高。
目前，我國(guó)城市居民住房自有比例超過80%，而即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民住房自有率也僅為50%左右。例如，美國(guó)的住房自有率為65.5%，瑞典為42%。
在劉福垣看來，租房是消費(fèi)行為、謀生行為；買房是投資行為、樂生行為。正常的勞動(dòng)力在生產(chǎn)狀態(tài)下，只獲得勞動(dòng)力價(jià)格的工資勞動(dòng)者，是沒有錢買房子的。只有收入中包含了一定剩余價(jià)值的、靠腦袋賺錢的勞動(dòng)者才有可能買房子。
“‘居者有其屋’不是我們的口號(hào)。”劉福垣建議倡導(dǎo)宜租則租、宜購(gòu)則購(gòu)、實(shí)事求是、量力而行的住宅消費(fèi)模式，讓“居者有屋住”。
最低保障
政府應(yīng)充當(dāng)最大“房東”
每逢新的經(jīng)濟(jì)適用房放號(hào)之日，放號(hào)現(xiàn)場(chǎng)的排隊(duì)大軍都甚為壯觀。而早在放號(hào)前的數(shù)天甚至數(shù)月，放號(hào)現(xiàn)場(chǎng)就開始排起了長(zhǎng)龍。住帳篷死守、雇人排隊(duì)……購(gòu)房者可謂費(fèi)盡心思。
1998年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》，以期建立一個(gè)以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。截至2006年底，北京市經(jīng)濟(jì)適用房已建成2900萬平方米，為19萬戶家庭解決了住房問題。
隨著時(shí)間的推移，“經(jīng)濟(jì)適用房竟達(dá)二三百平方米”、“開著名車住經(jīng)濟(jì)適用房”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房給誰住”的質(zhì)疑聲不斷高漲。早在2006年8月就曾有消息稱，建設(shè)部的一位官員表示經(jīng)濟(jì)適用房以租代售是未來的發(fā)展方向。而于2006年9月30日公示的“北京住房建設(shè)規(guī)劃”(2006年-2010年)表示，經(jīng)濟(jì)適用房將探索建立取消直接上市，而是由政府回購(gòu)，避免一些人用其牟利。
“經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該取消！”電話的那端，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾的聲音格外堅(jiān)定。此前，他已曾多次在公共場(chǎng)合提出類似的觀點(diǎn)�！敖�(jīng)濟(jì)適用房是照顧中低收入人購(gòu)買的，但實(shí)際上低收入人買不起房，因此所謂的經(jīng)濟(jì)適用房照顧了中高收入者�！�
茅于軾反問，如果買不起房就先租房住，為什么要買房呢？政府有什么義務(wù)、拿什么東西來幫他們置業(yè)呢？“說白了，經(jīng)濟(jì)適用房就是政府拿大家繳的稅收來幫助中高收入人置業(yè)！”
劉福垣也支持發(fā)展廉租房，他希望“政府充當(dāng)中國(guó)最大的房東”。
擴(kuò)大供給
二手房稅收過重影響流通
房?jī)r(jià)上漲過快和空置率過高，這看似互相矛盾的兩種現(xiàn)象在我們的一些城市中卻共同存在著。央行5月10日發(fā)布的貨幣政策報(bào)告，截至3月底，全國(guó)商品住宅空置面積為6900萬平方米。
“市場(chǎng)中出現(xiàn)的問題最好用市場(chǎng)的辦法解決，讓房子這個(gè)商品以最大的可能性流通起來。一旦二手房市場(chǎng)建立起來，大量的二手房、舊房就可以上市交易，從而增加市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量，上漲過快的房?jī)r(jià)會(huì)得到一定程度的抑制。”SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在博客上如是說。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所研究員廖英敏分析，二手房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也就是新房房?jī)r(jià)具有分擔(dān)作用。一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展比較均衡的市場(chǎng)。由于目前購(gòu)房者選擇住房的途徑較少，需求全釋放在了新房市場(chǎng)，客觀上造成了房?jī)r(jià)的上漲。
廖英敏認(rèn)為，二手房市場(chǎng)稅收過重，影響了房屋再次流通。國(guó)家去年出臺(tái)的一系列關(guān)于二手房的財(cái)稅政策，沒有區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資與自住的需求，忽視了二手房市場(chǎng)作為大多數(shù)中低收入者主要購(gòu)房渠道的作用�！瓣P(guān)于二手房的稅收政策應(yīng)更加細(xì)化，區(qū)別對(duì)待，避免打擊面過寬。”
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉給出了相對(duì)具體的建議：首先，要了解閑置房的存量，增加閑置房的持有成本，比如按照一定的比例征收資源浪費(fèi)稅。其次，可以適當(dāng)放寬稅費(fèi)征收的范圍，比如對(duì)于商品房購(gòu)買時(shí)間已經(jīng)滿5年，但產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證未滿5年的，可以免除征收。
居民收入
貧富差距“主導(dǎo)”房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)？
對(duì)房?jī)r(jià)虛高，茅于軾有他獨(dú)特的理解。在他看來，房地產(chǎn)商作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，這并不奇怪。買方也會(huì)盡量壓價(jià)�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)高是買方的人愿意而且有錢出高價(jià)，正是他們抬高了房?jī)r(jià)。
是什么原因使得那么多的人愿意出高價(jià)買房？茅于軾認(rèn)為答案在我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，即財(cái)富集中在少數(shù)人手里。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國(guó)財(cái)富分配中貧富懸殊有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)同樣改變不了。
在中國(guó)社科院近日出版的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中，國(guó)家發(fā)改委投資所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳再次印證了茅于軾的觀點(diǎn)。劉琳指出，我國(guó)現(xiàn)階段收入差距主要體現(xiàn)為高收入階層增長(zhǎng)明顯快于低收入階層的收入增長(zhǎng)。中等偏上戶收入增長(zhǎng)近似于平均水平，而占城鎮(zhèn)人口60%比例的中等收入者(包括中等收入者)以下的居民收入增長(zhǎng)低于平均水平。
隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，低收入階層的住房支付能力迅速下降。以2004年數(shù)據(jù)為例，不同收入階層的房?jī)r(jià)收入比變化大不相同，除去高收入階層的收入高于房?jī)r(jià)上漲速度，其他90%的家庭收入增長(zhǎng)均慢于住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)上升，而且低收入階層房?jī)r(jià)收入比的上升速度明顯高于高收入階層。
2006年我國(guó)稅收收入完成37636億元，增長(zhǎng)了21.9%，遠(yuǎn)高于10.7%的GDP增速和10.4%的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。而這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。
住房改革
單位自建房等于國(guó)有資產(chǎn)流失
今年年初，廣州市政府高調(diào)表示，將允許符合條件的單位自行建房。此前不久，溫州合作建房組織以1.0458億元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區(qū)“江前三產(chǎn)安置地塊”的開發(fā)權(quán)。如果不出意外，該項(xiàng)目將于5個(gè)月后正式破土動(dòng)工。溫州自建房活動(dòng)終于突破了所有帶著自建房夢(mèng)的人認(rèn)為最困難的環(huán)節(jié)——拿地。
很多人為此欣喜，他們覺得離自己的購(gòu)房夢(mèng)近了。也有人覺得，這是針對(duì)目前我們市場(chǎng)上的高房?jī)r(jià)做出的一種抵抗。
“自建房的單位基本上都是效益好或者職工待遇高的企事業(yè)單位，如壟斷行業(yè)的企業(yè)。他們自建房所用的土地，是以工業(yè)用地或者事業(yè)單位用地的形式劃撥的國(guó)有土地，并沒有繳納土地出讓金，是國(guó)有資產(chǎn)的流失，會(huì)引發(fā)新的社會(huì)不公�！敝袊�(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜呼吁，盡快叫停單位自建房，堅(jiān)持住房的市場(chǎng)化改革方向。
而在社會(huì)分工越來越細(xì)化和專業(yè)化的今天，合作建房者繞過開發(fā)商自己買地、自己蓋房子的做法，被指為是歷史的倒退。
自1998年起，我國(guó)的住房市場(chǎng)化制度確立已近10年。房地產(chǎn)行業(yè)的改革和中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的大方向是完全一致的。正是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，帶來了中國(guó)經(jīng)濟(jì)近30年的發(fā)展奇跡。
住房市場(chǎng)化改革在很大程度上改善了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件。比如，從1950年到1980年的30年間，全國(guó)只蓋了7億平方米房屋。從1981年推行住房商品化試點(diǎn)改革到2006年的20多年間，城鎮(zhèn)新增住房面積超過90億平方米，是市場(chǎng)化改革之前的近13倍。
國(guó)家對(duì)這一輪的自建房熱并非沒有察覺。2006年8月18日，建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》，要求從即日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工謀取住房利益。
土地制度
土地批租應(yīng)變?yōu)槟曜?/strong>
“70年的地租占房?jī)r(jià)30%左右，購(gòu)買者一次性交割的住宅價(jià)格中包括的稅和費(fèi)，一般占住宅價(jià)格的30%-40%，這三部分占住宅價(jià)格的60%-70%。”劉福垣認(rèn)為土地批租政策和批稅政策是房?jī)r(jià)上漲的主因之一。
土地批租制，指國(guó)家享有土地的所有權(quán)，政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和(土地出讓金)。批稅政策是指在購(gòu)房時(shí)一次性交清出讓期內(nèi)所有的稅費(fèi)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞進(jìn)一步指出，土地批租制不僅在一定程度上導(dǎo)致了土地價(jià)格過高，從而助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲，還將導(dǎo)致現(xiàn)任地方政府因出售土地獲得較多的財(cái)政收入、下任政府在土地方面的財(cái)政收入?yún)T乏。
劉福垣的改革建議是：明租、正稅、除費(fèi)。廢除土地批租制，使房地產(chǎn)分體流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的價(jià)格降低1/3；稅費(fèi)合一，用年稅制代替批稅制，即把當(dāng)前的一次性收稅費(fèi)總額分70年計(jì)收，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算稅率，逐年向業(yè)主收稅，可使住宅價(jià)格又降低1/3以上。
他同時(shí)建議，根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)，實(shí)行差別稅率。每套住宅以100平方米建筑面積為分界線，100平方米以上的實(shí)行高額累進(jìn)稅率；以每平方米造價(jià)3000元為分界線，超過標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行高額累進(jìn)稅率。
記者觀察
合作建房興起的社會(huì)思考
花園路25號(hào)地的敗走沒能讓已經(jīng)過了“而立之年”的于凌罡低下頭，他和他的追隨者們正在為下一個(gè)目標(biāo)努力，也許還是失敗，但是過去一年來房?jī)r(jià)的激漲注定這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)已經(jīng)沒有退路了。
個(gè)人合作建房興起于2003年，此后波及全國(guó)，但是由于土地、資金等問題一直處于準(zhǔn)備階段，2006年11月15日溫州市個(gè)人合作建房聯(lián)盟拿地成功，個(gè)人合作建房進(jìn)入高潮，而此時(shí)恰恰是“國(guó)六條”出臺(tái)半年后的日子，是巧合？還是居者通過這一舉動(dòng)在表達(dá)對(duì)半年來宏觀調(diào)控的切身感受？
個(gè)人合作建房的本質(zhì)是為了獲取更加便宜的住房，是居者對(duì)高房?jī)r(jià)的一種自然反應(yīng)，既然政府不能在土地收益中讓利、不能讓經(jīng)濟(jì)適用房里住上“該住”的人、也不能讓廉租房建的更多，那還不如通過自發(fā)的組織去完成“安居夢(mèng)”。
和個(gè)人合作建房一樣，不買房運(yùn)動(dòng)的興起也是對(duì)高房?jī)r(jià)的一種抵抗，不管是發(fā)牢騷還是作秀，不買房運(yùn)動(dòng)從去年4月26日興起，至今已引起了許多人士的積極響應(yīng)。然而正當(dāng)“國(guó)六條”調(diào)控快滿一年時(shí)，不買房運(yùn)動(dòng)的發(fā)起人鄒濤卻毅然選擇離開了城市去鄉(xiāng)下種地，不買房運(yùn)動(dòng)至此也走到了頂峰。
今天于凌罡的合作建房、鄒濤的不買房運(yùn)動(dòng)，不禁讓人想起“桑父裸行”的故事，他們的表現(xiàn)其實(shí)全是對(duì)現(xiàn)實(shí)社會(huì)某方面不滿的一種表現(xiàn)，雖然筆者對(duì)這樣的行為并不認(rèn)同，但是極端行為的出現(xiàn)，也的確值得這些行為誕生的環(huán)境進(jìn)行一下反思。(賴大臣 趙艷紅)
