5月9日，兩幅珠江新城寫字樓地塊和兩幅琶洲地塊順利拍出，其中最大的亮點是珠江新城樓面地價再創(chuàng)新高——I1-3地塊地價達9567元/平方米，刷新了去年4月27日由D1-1地塊保持的珠江新城最高紀(jì)錄——4655元/平方米，珠江新城地價竟在短短一年翻了一倍。同時，琶洲酒店地塊PZB1401則以7億元、折合樓面地價8196元/平方米的高價落入“琶洲地王”PZB1301得主南豐集團手中。
本次拍賣有幾點是比較引人關(guān)注的：
一是珠江新城樓面地價再次被成倍推高。拍賣結(jié)果接近“琶洲地王”10037元/平方米的價位，而永恒投資的背景低調(diào)，可能會與某些有利益干系的地產(chǎn)商有關(guān)聯(lián)；
二是意外規(guī)定每次舉牌要加價5000萬元。這與過去每次加價100萬-200萬、最多1000萬的做法有很大不同，有關(guān)人員解釋這樣做是為了節(jié)省時間。這一解釋顯然十分牽強，可能是事先達成默契而采取的高價阻隔策略；
三是國土部門官員十分反常地事先表態(tài)：本次拍賣價格肯定不低。同時還表示,一個城市商業(yè)辦公地價是城市競爭力的體現(xiàn)，但商業(yè)地產(chǎn)地價與住宅用地地價是兩個概念，與住宅用地地價無關(guān)。
這種說法原則上是對的，但對于珠江新城和琶洲而言則并不一定適宜，因為這兩個地塊商業(yè)用地和住宅用地是相互影響的，住宅樓價地價和商業(yè)樓價地價互相拉動、互為因果。
廣州現(xiàn)在商業(yè)地價比北京、上海和深圳都要高，但商業(yè)物業(yè)的價格卻遠(yuǎn)低于這些城市。如果樓價不能像開發(fā)商預(yù)期的那樣得到進一步的提升，按現(xiàn)在的價位來測算，經(jīng)營和盈利的空間并不大，而經(jīng)營的風(fēng)險則比較大。
一旦市場發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，高價拿地的發(fā)展商是難以應(yīng)對和承受的，當(dāng)年保稅區(qū)、中山五路和珠江新城初期就遇到過這樣的情形，至今也只有珠江新城逐步走出困境，歷史的經(jīng)驗和教訓(xùn)是應(yīng)當(dāng)記取的。
為什么廣州的地價近期不斷被成倍地推高？比較典型的是琶洲的10037元/平方米樓面地價的地王，該地塊幾度流拍，最后卻以令人意外的天價被港資背景的公司競得；種豬場、種雞場地塊也都拍出較高的天價；而萬科金沙洲和江灣橋南也兩番創(chuàng)下成倍推高地價的紀(jì)錄。
這次珠江新城又再次出現(xiàn)這種成倍推高地價的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)不是偶然的，估計與上市公司運作模式有一定關(guān)聯(lián)。
因為許多上市公司都擁有大量的土地儲備，地價和樓價的推高可以直接影響其土地儲備以及開發(fā)前景的估值，可以直接為其帶來超額的土地收益和高額的開發(fā)利潤。
這對地方政府而言也是利益攸關(guān)的，因為可以大幅增加土地收益，故而樂此不疲。
但這種人為推高地價的做法，是有違市場運作法則的，并不是真正的市場供求關(guān)系形成的結(jié)果。過于急功近利，反而會導(dǎo)致欲速則不達或過猶不及的結(jié)果。
希望有關(guān)部門檢討價高者得的競拍方式，建議采取價中者得的綜合競標(biāo)方式，以避免人為操控的現(xiàn)象。(韓世同 作者系廣州知名房產(chǎn)研究專家)
