“北京樓市成交量下降是因?yàn)楣⿷?yīng)量也在減少!边@是目前業(yè)界比較流行的一種說(shuō)法。但5月8日,北京市建委公布的數(shù)據(jù)說(shuō)明,今年五一期間,北京樓市成交量暴跌是建立在供應(yīng)量增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上的:
今年4月份北京市商品房預(yù)售登記套數(shù)為12894套,比3月份上升18.2%;登記面積為172萬(wàn)平方米,比3月份上升20.7%。其中商品住宅預(yù)售套數(shù)為10346套,登記面積為132萬(wàn)平方米,也比3月份大幅上升。在個(gè)盤預(yù)售許可的數(shù)量上,4月份達(dá)47個(gè)項(xiàng)目,也比3月份增加27個(gè),上升74.1%。
而北京價(jià)位偏高的現(xiàn)房成交量卻跌至低谷,約100套左右,是2001年以來(lái)五一期間最低的。建立在供應(yīng)量增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的如此低量成交不禁使人們產(chǎn)生了對(duì)高燒不退的北京房?jī)r(jià)下降的期待——北京房?jī)r(jià)是否將出現(xiàn)拐點(diǎn)?近日,中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者為此采訪了北京合作建房的倡導(dǎo)者于凌罡。
2008年末北京房?jī)r(jià)現(xiàn)拐點(diǎn)?
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào):我們想知道,作為一個(gè)合作建房的著名倡導(dǎo)者,你對(duì)北京房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)分析是怎樣的?你認(rèn)為北京房?jī)r(jià)何時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)?
于凌罡:北京的房?jī)r(jià)漲瘋了。2007年一季度,朝陽(yáng)區(qū)期房均價(jià)每平米14564元。而北京住房的空置成災(zāi),僅朝陽(yáng)區(qū)就空置88.2萬(wàn)平米,這還是公開(kāi)的數(shù)字。北京樓市的泡沫要破了!連五一前夕發(fā)表的中國(guó)社科院《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》都承認(rèn)房?jī)r(jià)房租比超過(guò)270。2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”,即價(jià)格快漲,成交銳減!
大家都知道,2008年末,北京必將經(jīng)歷房?jī)r(jià)拐點(diǎn),只是信不信而已。北京房?jī)r(jià)回落,必然在2010年前后的兩年內(nèi)開(kāi)始并完成。
北京房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)應(yīng)為(已考慮通貨膨脹因素):
2007年:均價(jià)10000上下浮動(dòng) 3%,但有價(jià)無(wú)市,市場(chǎng)出現(xiàn)僵持局面。
2008年:均價(jià)9300上下浮動(dòng)3%,開(kāi)始明顯回落,出現(xiàn)二手房增量。
2009年:均價(jià)8300上下浮動(dòng)3%,郊居化比例增加,拉低平均價(jià)格。
2010年:均價(jià)7500上下浮動(dòng)3%,郊居化達(dá)到拐點(diǎn),超過(guò)50%,房?jī)r(jià)明顯回落。
2011年:均價(jià)6800,上下浮動(dòng)3%,郊居化和新城效應(yīng)體現(xiàn),房?jī)r(jià)回歸理性。
北京實(shí)際樓面成本每平米不到5390元
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào):你做出上述預(yù)測(cè)依據(jù)的是什么?
于凌罡:其中重要的一條是,房地產(chǎn)行業(yè)的成本,還完全有下降的空間和可能。住房雖是特殊商品,卻離不開(kāi)商品的一般規(guī)律:成本、供需、革新。決定房子價(jià)值的,絕對(duì)不永遠(yuǎn)僅僅是地段。
先談?wù)勎覍?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的分析:
一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其成本基本歸為以下五大類:土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費(fèi)成本。
在分析這些成本之前,要說(shuō)一下什么叫“樓面成本”。樓面,是指新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地面以上準(zhǔn)建面積的單位成本。無(wú)論項(xiàng)目蓋幾層,都不能再降低或增加這個(gè)成本。
土地成本由兩部分組成:
、蓖恋爻鲎尳穑2006年北京平均樓面出讓成本僅903.8元。
⒉拆遷成本:2006年北京平均樓面拆遷成本僅1970元。
建安成本由三部分組成:
、笔姓杀荆赫G闆r下,樓面市政成本不超過(guò)250元。
⒉建安成本:按照總建筑面積估算,達(dá)到毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的高層建筑平均成本,不超過(guò)每平米1300元,但由于有大約17%的建筑面積在地下,即總建筑面積1萬(wàn)平米的項(xiàng)目,建安成本應(yīng)不到1300萬(wàn)元,但只有8000平米在地面以上,樓面成本=1300萬(wàn)÷8300平米=1566.2元。如果是無(wú)地下室的六層無(wú)電梯板樓,則毛坯樓面成本不到1200元。
⒊節(jié)能成本:即便按照節(jié)能80%的德國(guó)2002年標(biāo)準(zhǔn),全面采用“太陽(yáng)能、中央新風(fēng)、地板換能、地源熱泵和先進(jìn)保溫隔音技術(shù)”,樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后,每年可以節(jié)約采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、熱水費(fèi)約每平米50元,且可以獲得國(guó)家政策支持,所以,事實(shí)上,節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計(jì)。
管理成本:由企業(yè)直接成本和外聘機(jī)構(gòu)成本組成。目前的趨勢(shì)是,企業(yè)直接成本逐漸降低,外包和外聘的現(xiàn)象越來(lái)越普遍,從項(xiàng)目的策劃、銷售、宣傳到管理,都將以外包為主,管理成本通常占項(xiàng)目總成本的5%,每平米250元以內(nèi)。
利息成本:由于開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金有限,所以,通過(guò)貸款等融資渠道得到資金,是一種必然。由于國(guó)家規(guī)定自有資金比例最少達(dá)到35%,實(shí)際操作中,北京甚至不能低于50%。所以,按照兩年估算,項(xiàng)目利息總成本不應(yīng)超過(guò)項(xiàng)目總投資的7%,也就是通常不超過(guò)350元。
稅費(fèi)成本:房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪,是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營(yíng)業(yè)稅等基本稅種由于與客戶合同、按揭有關(guān),所以很難規(guī)避;只是個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅,容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下,正常的納稅成本通常為每個(gè)項(xiàng)目總投資的8%,通常為每平米400元。
綜上,如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其成本約為:
樓面土地成本(903.8+1970)= 2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2 + 300)=2116.2元+樓面管理成本250元 +樓面利息成本350元+樓面稅費(fèi)成本 400元
合計(jì)樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實(shí)際銷售中,配套銷售收入最少占10%,也就是實(shí)際樓面成本不到5390元。
僅從成本角度來(lái)看,即便參照2006年的銷售均價(jià)8792元,北京房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目回報(bào)率依舊高達(dá)63%=(8792-5390)÷5390。所以,房?jī)r(jià)完全有下降的空間和可能。
郊居化和限價(jià)房劇增將使房?jī)r(jià)回落
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào):看來(lái),你確實(shí)是一個(gè)建房專家了,如果購(gòu)房者都像你一樣算得這樣清楚,還會(huì)追漲不止、盲目投資嗎?
于凌罡:我希望大家都認(rèn)清楚,開(kāi)發(fā)建房的成本并不高,而開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)卻這么高,我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ弧霸住钡眠@樣狠呢?這就是我執(zhí)著于老百姓合作建房的重要原因。
我相信,郊居化和北京房?jī)r(jià)回歸,已經(jīng)是一種擋不住的必然。
從供應(yīng)方面看,2008年以后,北京的郊居化進(jìn)程會(huì)加速,住房供應(yīng)將逐漸以新城為主,所以,占比例最高(1970元,32.89%)的拆遷成本將迅速回落,同時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕(最近連續(xù)幾年都在收緊)。
在2009年到2011年,新城房屋供應(yīng)占總量的比例將越來(lái)越大,預(yù)計(jì)為:2009年20%、2010年25%、2011年35%,2011年之后,住在新城將成為趨勢(shì)。
隨著郊區(qū)住房供應(yīng)所占比例的增加,北京總成交面積中,低房?jī)r(jià)商品房所占比例將越來(lái)越高;而且到2008年,均價(jià)7000元/平方米以內(nèi)、占總供應(yīng)10%的限價(jià)房供應(yīng),將顯示威力。限價(jià)房和郊區(qū)住房所占比例的增加,將給平均房?jī)r(jià)帶來(lái)不可忽視的影響。所以北京的住房銷售均價(jià),在2008年后會(huì)有明顯的回落。
現(xiàn)在關(guān)鍵是政府怎么做,特別是新城建設(shè),要改變現(xiàn)在不合理的期房預(yù)售制度,通過(guò)合理的房?jī)r(jià)讓老百姓自愿去還月供,并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續(xù)發(fā)展的道路。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào):看來(lái),你對(duì)房?jī)r(jià)的下降和老百姓住房問(wèn)題的解決是有信心的。
于凌罡:是的。對(duì)于房?jī)r(jià),我們應(yīng)該冷靜對(duì)待,并接受客觀存在的事實(shí)。要相信一點(diǎn):政府和官員不是等同的,政府的利益始終在被損害。所以,政府一定會(huì)有一天站到老百姓的一邊,打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規(guī)劃、虛假銷售、違規(guī)騙貸,都不會(huì)有好下場(chǎng)。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,北京的房?jī)r(jià)收入比,一定會(huì)逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價(jià)格,將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭,可以用五年的收入輕松購(gòu)買到一套屬于自己的住宅。(謝光飛)