從4月下旬起，一場(chǎng)由建設(shè)部等八部委聯(lián)合部署的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)將全面展開(kāi)，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為。根據(jù)已經(jīng)作出的部署，此次整治行動(dòng)將對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況。
在我國(guó)“大政府、小社會(huì)”、“強(qiáng)政府、弱社會(huì)”局面尚未有根本轉(zhuǎn)變的背景下，百姓將解決諸多住房難題的希望一并寄托在政府身上，而非像西方社會(huì)那樣更多地指望社會(huì)組織、司法部門(mén)，自然尤其時(shí)代合理性。但是，有一個(gè)亟待厘清的大問(wèn)題就是：政府到底該對(duì)住房問(wèn)題承擔(dān)哪些責(zé)任？政府又該如何科學(xué)有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展監(jiān)督和調(diào)控呢？
房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)：從價(jià)格表象轉(zhuǎn)向住房保障
越來(lái)越多的民眾開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，足量、公平地提供保障性住房如廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等，或者相應(yīng)貨幣補(bǔ)助如中低收入者住房補(bǔ)貼等，無(wú)疑是政府在住房問(wèn)題上首先需要承擔(dān)的法定責(zé)任，同時(shí)也是有效平抑飆升的房?jī)r(jià)的根本性對(duì)策之一。城市化過(guò)程中的政府土地收益，除一部分用于繼續(xù)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施外，應(yīng)全額用于上述兩方面。
而通過(guò)制定并執(zhí)行相關(guān)法規(guī)和公共政策，對(duì)土地和房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行卓有成效的全程監(jiān)管，則是政府的另一項(xiàng)法定職責(zé)。不僅地方政府及其主要領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康繁榮負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、物價(jià)等在內(nèi)的政府職能部門(mén)，都應(yīng)在這些方面切實(shí)履行法律賦予的監(jiān)管職權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的直接責(zé)任。
此外，政府還督促司法部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)司法監(jiān)督的責(zé)任，對(duì)于涉及住房問(wèn)題的訴訟等，使其充分認(rèn)識(shí)并強(qiáng)調(diào)市民作為消費(fèi)者的弱勢(shì)地位，在司法實(shí)踐中切實(shí)擔(dān)負(fù)其保護(hù)市場(chǎng)交易弱勢(shì)方的責(zé)任。
當(dāng)然，強(qiáng)化市民獨(dú)立維權(quán)的自主意識(shí)，大力鼓勵(lì)并扶持住房消費(fèi)者和業(yè)主團(tuán)體和組織的發(fā)展，增強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中同開(kāi)發(fā)商平等博弈、對(duì)政府有關(guān)部門(mén)有效監(jiān)督的力量，也是政府應(yīng)該承擔(dān)的重要責(zé)任。
政府如果很好地履行了上述各項(xiàng)責(zé)任，則前述新聞中所列房?jī)r(jià)得不到平抑等需要問(wèn)責(zé)的情形，自然會(huì)大大降低甚至消失。更重要的是，惟有厘清責(zé)任，我們才能在住房問(wèn)題成為大問(wèn)題時(shí)，明白該由誰(shuí)來(lái)問(wèn)責(zé)、向誰(shuí)問(wèn)責(zé)、問(wèn)什么責(zé)以及如何落實(shí)責(zé)任，而房?jī)r(jià)這一本應(yīng)由健康、公平的市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的問(wèn)題，就不會(huì)像現(xiàn)在這樣被人們當(dāng)成政府的直接責(zé)任。
調(diào)控思路：從增加供給轉(zhuǎn)向平抑需求
在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期里，有關(guān)部門(mén)曾經(jīng)試圖通過(guò)增加土地供應(yīng)、消除土地閑置等措施來(lái)降低市場(chǎng)對(duì)土地成本上升的預(yù)期，希望由此降低消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，但事實(shí)證明，這種靠增加土地和住房供給來(lái)縮小房地產(chǎn)供需缺口的做法，最終不過(guò)是飲鴆止渴。一者因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)增加的有限性，二者則因?yàn)樵黾拥耐恋毓⿷?yīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房供給，其間既存在一個(gè)或長(zhǎng)或短的時(shí)滯，又會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)的住房與需求的住房嚴(yán)重脫節(jié)的矛盾——開(kāi)發(fā)商總是會(huì)首先建造利潤(rùn)空間最大的那一類住房，比如高檔別墅、精裝大戶型等，而非百姓急需的那些類型。在這一點(diǎn)上，“開(kāi)發(fā)商就是為有錢(qián)人蓋房子”的說(shuō)法完全是事實(shí)。還不用說(shuō)不少開(kāi)發(fā)商存在拿著地皮坐等升值，或者直接倒賣(mài)牟利等讓監(jiān)管部門(mén)防不勝防的不法行為。
增加土地和商品住房供應(yīng)量，沒(méi)有從根本上縮小房地產(chǎn)供需缺口，卻正中開(kāi)發(fā)商下懷。
眼看房?jī)r(jià)坐上了直升飛機(jī)，房地產(chǎn)虛火越燒越旺，有關(guān)部門(mén)終于認(rèn)識(shí)到必須從平抑、轉(zhuǎn)移需求上入手加以調(diào)控了。近來(lái)，政府有關(guān)部門(mén)由此做出一系列決策，如通過(guò)加息以適當(dāng)提高信貸成本，以期抑制住房投資和投機(jī)；通過(guò)加大廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等保障性住房的供應(yīng)力度，提高對(duì)包括開(kāi)發(fā)建設(shè)、公平分配等在內(nèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)的管理水平，以期分流一部分住房需求等，都是這一認(rèn)識(shí)在行動(dòng)上的反映。
監(jiān)管理念：要保養(yǎng)根本更要及時(shí)退燒
通過(guò)金融手段和加大保障性住房供給力度等措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)，應(yīng)該說(shuō)是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火的治本之策，但這并不能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)違法、權(quán)錢(qián)交易等行為進(jìn)行集中專項(xiàng)整治，則是迫在眉睫的治標(biāo)之舉。
這次聯(lián)手開(kāi)展專項(xiàng)整治的八部委中，既包括肩負(fù)宏觀調(diào)控主要職責(zé)的發(fā)改委，又包括承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接監(jiān)管責(zé)任的建設(shè)、國(guó)土資源等部門(mén)，還包括財(cái)稅、工商、審計(jì)以及監(jiān)察等監(jiān)督部門(mén)，政府承擔(dān)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和市場(chǎng)監(jiān)管的部門(mén)中除央行外可謂傾巢出動(dòng)，既嚴(yán)肅查處有關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)、監(jiān)管諸環(huán)節(jié)中的違規(guī)審批、濫用權(quán)力行為，又依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。
雖說(shuō)沿用的仍是運(yùn)動(dòng)式執(zhí)法這一傳統(tǒng)行政方式，但在目前其他各項(xiàng)手段的平抑效應(yīng)尚未發(fā)揮出來(lái)甚或根本發(fā)揮不了的背景下，卻不失為一個(gè)方便快捷的臨時(shí)“退燒”措施。
監(jiān)控主體：如何從中央重視轉(zhuǎn)向地方自覺(jué)
不過(guò)，無(wú)論是以往的各種督察組、檢查組、調(diào)查組、巡視組赴各地督促調(diào)查，還是成立專門(mén)的土地督察機(jī)構(gòu)代表中央常駐各地，抑或此次八部委開(kāi)展聯(lián)合專項(xiàng)整治，都暴露出中央和地方在平抑房?jī)r(jià)、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)方面存在認(rèn)識(shí)和行動(dòng)上的落差：中央政府心急如焚，許多地方政府似乎高枕無(wú)憂，甚至還為房?jī)r(jià)飛漲而暗自竊喜；中央政府疾言厲色，許多地方政府似乎唯唯諾諾，甚至陽(yáng)奉陰違。一直以來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面更多的是面臨中央、上級(jí)和民眾輿論的壓力，而非源于內(nèi)在壓力的主動(dòng)和自覺(jué)，所以積極性始終沒(méi)有中央政府高，更沒(méi)有民眾高。此外，肩負(fù)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控職責(zé)的有關(guān)政府部門(mén)，在這方面也呈現(xiàn)出“中央熱、地方冷”，“上不推、下不動(dòng)”的尷尬局面。
究其原因，既源于少數(shù)地方政府包括監(jiān)管調(diào)控部門(mén)官員與地產(chǎn)商沆瀣一氣，放任違規(guī)違法行為，大肆進(jìn)行錢(qián)權(quán)交易，甚至結(jié)成腐敗利益共同體，更源于不少地方政府長(zhǎng)期仰賴于殺雞取卵式的“賣(mài)地財(cái)政”，沉湎于由此帶來(lái)的短期快感而樂(lè)此不疲。
要扭轉(zhuǎn)這兩個(gè)方面的不正常局面，既需要中央的聯(lián)合專項(xiàng)整治以阻遏歪風(fēng)的蔓延，又不能僅寄希望于專項(xiàng)整治。更為關(guān)鍵的是，應(yīng)該通過(guò)行政審批等在內(nèi)的配套改革，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管、調(diào)控部門(mén)的體制內(nèi)和體制外監(jiān)督力度，增強(qiáng)其行使權(quán)力的透明度。同時(shí)，通過(guò)立法等形式，加強(qiáng)對(duì)城市化過(guò)程中土地收益的監(jiān)督管理，以強(qiáng)有力的措施扭轉(zhuǎn)地方政府的“賣(mài)地財(cái)政”亂象，決不能讓極其有限的土地資源，成了地方官員奢侈浪費(fèi)甚至貪污腐化的“搖錢(qián)樹(shù)”。要做到這些，既需要加大行政體制改革的力度，又需要強(qiáng)化輿論監(jiān)督的作用，讓人民群眾成為推動(dòng)地方政府自覺(jué)、主動(dòng)平抑房?jī)r(jià)、監(jiān)控市場(chǎng)的更強(qiáng)大、更經(jīng)常力量。
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期“高燒不退”，早已不僅是某項(xiàng)商品供需嚴(yán)重失衡的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是一個(gè)關(guān)乎民生疾苦和社會(huì)公正的重大政治問(wèn)題了。中央再次開(kāi)展專項(xiàng)整治，“退燒”意圖十分明顯。但這一意圖能否最終實(shí)現(xiàn)，以及“退燒”后這一市場(chǎng)能否痊愈并健康發(fā)展，則有賴于各級(jí)政府在思路、理念以及政策手段等方面繼續(xù)開(kāi)拓創(chuàng)新，尤其是應(yīng)讓有效的常規(guī)管理取代集中專項(xiàng)整治，讓鞏固的地方自覺(jué)代替中央壓力。(張智新 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共管理系)
