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上海樓市“回暖論”漸熱 持幣觀望還是立刻入市
2007年05月10日 09:38 來源:第一財經日報


    上海樓市“回暖論”甚囂塵上。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  上海樓市“回暖論”甚囂塵上。近段時間,老是有朋友或陌生人向我咨詢現(xiàn)在該不該買房。雖然我對市場反彈的可持續(xù)性早就抱懷疑態(tài)度,但“某某樓盤一直在漲價”、“某某項目開盤排隊搶房”的紛紜說法,還是讓人有點“霧里看花”,心神不寧。

  不可否認,繼3月份住宅成交量環(huán)比劇增88%,同比穩(wěn)增6%之后,4月份成交形勢仍然躥紅,“五一房展會”的人氣也比3月份的“上海之春”旺了許多,熱銷樓盤的數(shù)量持續(xù)增加。尤其讓購房人著急的是,部分新開樓盤明顯提價,排隊現(xiàn)象“死灰復燃”,是繼續(xù)持幣觀望,還是立馬入市,確也是個艱難的抉擇。

  應該說,去年以來上海樓市的穩(wěn)定態(tài)勢來之不易。爬得越高,跌得越慘。2003和2004年的過快增長,使上海樓市在2005年的調控中經歷了巨幅震蕩,吃盡了苦頭。到了2006年,相比北京、深圳、廣州等一線城市,上海房地產市場的投資額、供求關系、房價等各方面的數(shù)據(jù)都堪稱理想。如果能持續(xù)這種總體穩(wěn)定、局部波動的發(fā)展態(tài)勢,于政府、于百姓都是有利的。

  過去兩年房地產市場的調整與穩(wěn)定,主要得益于“國八條”和“國六條”的兩劑“猛藥”,而今年宏觀調控的重點在落實,在沒有重大新政出臺的情況下,上海樓市會否強烈反彈,答案是——可能性不大,但也絕非蓋棺定論。

  所謂可能性不大,是因為供大于求將是市場常態(tài)。近日,上海房地產協(xié)會公布的數(shù)據(jù)是:2006年上海新增上市住宅超過2000萬平方米,再加上1000萬平方米左右的可售面積,住宅供求比約為1.5:1,目前在建住宅面積達6000萬平方米。另外,潛在的供應還有4000萬平方米已出讓但未開工的住宅用地。因此而言,個別板塊、部分樓盤的量價齊升,并不能掩蓋整體供大求、大部分樓盤不冷不熱、小部分樓盤不死不活的事實。

  但是“只見樹葉、不見森林”的自住客,難免為少數(shù)熱銷樓盤所鼓動,在股市中漁利甚豐的投資客也會出于分散風險的目的,適時回歸樓市。如此這般,重歸非理性的“反彈之路”,也在情理之中。如欲捍衛(wèi)調控成果,避免歷史重演,則絕不能任市場自行其是。筆者認為,政府可考慮從加快推進和完善政策性住宅方面動點腦筋。

  分析眼下上海的政策性住宅產品,僅包括廉租房和配套商品房,若把范疇再擴大些,“70/90”住宅也能沾點邊。廉租房解決的是“雙低”(最低收入保障和最低居住面積)人群,就算是到2010年澤被10萬戶家庭,對市場也影響不大。配套商品房是最具上海特色的政策性產品,但由于它只定向供應動拆遷戶,所以對于既買不起商品住宅、又不夠廉租房標準、還輪不到動遷的“夾心層”群體來說,無能為力。而且按去年出臺的《上海市住房建設規(guī)劃(2006-2010年)》,2006、2007年配套商品房新開工量和竣工量均為200萬平方米左右,不足每年住宅供應總量的十分之一。

  “70/90”是個還算不錯的政策,但由于它只調整結構,而仍然實行“價高者得之”土地出讓規(guī)則,注定這種項目的價格短期內難以下降,廣大中低收入者仍然買不起。這一政策對市場的影響力只能等到明后年才會釋放。就目前而言,上海的政策性住宅還缺兩種產品有待彌補和完善。

  其一是經濟適用房。配套商品房與經濟適用房性質類似,不同之處在于經濟適用房是對全社會中低收入階層開放的。從其他城市公布的《住房建設規(guī)劃(2006-2010年)》可知,很多城市都加大的經濟適用房的建設力度,而且開始探索租售并舉的新模式。上海如果能在繼續(xù)發(fā)揚配套商品房優(yōu)勢的同時,規(guī)模適當?shù)赝瞥鲆恍╅_放度更高的經濟適用房,則有益于緩和部分階層購買力不足的矛盾。

  其二是限價商品住宅。這一政策性產品上海早已有所嘗試,2005年規(guī)劃的“‘兩個1000萬’工程”中的“1000萬中低價普通商品住宅”,正是這種性質。遺憾的是由于種種因素,好點子卻沒能開花結果。而現(xiàn)在反觀其他城市,廣州、北京、成都等多個城市都已“上路”,尤其是北京的“兩個1000萬”規(guī)劃中,明確了三年內要建設1000萬平方米限價商品住宅——有點抄襲上海的智慧,卻做得有滋有味。這一產品的政策性補貼比經濟適用房少,在市場結構和行政機制的平衡上比較討巧。由于其價格比商品住宅稍低,對市場示范作用顯著,如果能夠保證一定的供應量,則對于抑制房價和穩(wěn)定民心意義重大。筆者認為,上海應該“朝花夕拾”,盡快研究推出限價房。(楊紅旭 上海易居房地產研究院高級評論員)


 
編輯:王菲】
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